Пай-хлопчики

Продавці земельних ділянок і приміських котеджів знизили ціни вдвічі й готові торгуватися ще. Топ-пропозиція на ринку нерухомості – будинки середнього класу, збіднілого під час кризи

SV Development. Подібна динаміка спостерігається і в Донецькій, Дніпропетровській, Львівській, Харківській, Одеській та інших областях країни.

 

«На початку жовтня ми рекламували ділянки площею десять соток вартістю $5500 кожна за 49 км від столиці по Житомирській трасі, – пригадує Руслан Вдовенко, віце-президент Асоціації «Земельний союз України». – В обідню перерву просто були змушені вимикати телефон – попит на наділи був неймовірний. Буквально за кілька тижнів ситуація кардинально змінилася. Протягом третьої декади рекламної кампанії ми отримали лише кілька дзвінків від потенційних покупців. Очікування кризи в рази зменшило попит на ділянки».

 

 

Головним чинником зниження попиту на земельному ринку експерти називають зменшення обсягів банківського кредитування. «У 2007–2008 роках ринок був розігрітий спекулянтами, перепродаж ділянок під індивідуальну забудову в умовах зростання обсягів іпотеки давав надприбутки. Приватний девелопмент став цілою індустрією. Дуже часто котеджі на продаж будували на позикові кошти. Зараз у девелоперів виникли проблеми з поверненням боргів», – пояснює появу демпінгових пропозицій на ринку землі генеральний директор компанії Knight Frank Ярослава Чапко. У схожій ситуації опинились і великі девелопери. «Вони змушені оперативно продавати деякі об’єкти, щоб вчасно виконувати взяті на себе кредитні зобов’язання й отримати ресурси на реалізацію пріоритетних проектів», – каже менеджер відділу консультацій з нерухомості компанії Ernst & Young Елеонора Мельник.

 

Укладаючи реальні угоди, продавці готові торгуватися. На 1 липня середня ціна пропозиції сотки під забудову в Київській області становила близько $4173 (дані порталу realt.ua), при цьому середня вартість угод не перевищувала $3500 за сотку. Таким чином, купуючи ділянку площею десять соток, можна отримати дисконт $6 тис. За словами аналітиків Ernst & Young, різниця між ціною, заявленою продавцем, і ціною реальної угоди іноді сягає 25–30%. При цьому на земельному ринку майже відсутні великі та середні угоди, а тому цінові тенденції визначають поодинокі дрібні. «Якщо торік ми щомісяця фіксували по кілька тисяч укладених договорів купівлі-продажу ділянок, то цьогорічні середньомісячні показники ледве сягають двох сотень», – каже провідний аналітик компанії SV Development Сергій Костецький.

 

Найзапитаніші земельні наділи під будівництво – по 6–12 соток на відстані до 40 км від центру Києва із добре розвиненою інфраструктурою. Директор агенції нерухомості «Валіон» Артур Пилипчук запевняє, що попиту на сільськогосподарські ділянки майже немає (у 2006–2008 роках їх активно купували за напівлегальними схемами для зміни цільового призначення).

 

 

Паралельно із земельними наділами дешевшають котеджі, які дрібні девелопери не встигли продати до початку кризи. За інформацією учасників ринку, будинок площею 100 м2, розташований на відстані 40–60 км від центру столиці, зараз можна придбати за $45–85 тис. (ще восени 2008 року ціна таких об’єктів не опускалася нижче ніж $100–150 тис.).

Суто з фінансового погляду купувати готовий котедж вигідніше, ніж будувати з нуля. Директор проектно-будівельної компанії «Буднік-Груп» Максим Буднік оцінює вартість зведення квадратного метра житла без оздоблення у $300–400 (включно з роботою). Таким чином, будинок площею 100 м2 обійдеться у $30–40 тис., але без урахування ціни ділянки та комунікацій. Приблизно стільки само коштують готові об’єкти. Послуги будівельної фірми-підрядчика збільшують вартість квадрата житлової площі щонайменше вдвічі – директор з маркетингу компанії «Архітектура та Технології» Андрій Бондарев оцінив квадратний метр у $700.

 

Проте девелопери запевняють, що, попри по­зірну привабливість готових котеджів, доцільніше купувати земельний наділ, на якому потім зводити будинок. «Звісно, простіше придбати готовий котедж. Однак у такому разі з часом можуть виникнути питання до якості матеріалів, з яких він зведений, та кваліфікації будівельників. Спекулянти, які будували об’єкти на продаж, зазвичай не надто переймалися їхньою якістю», – застерігає Максим Буднік.

 

А ось Артур Пилипчук радить не поспішати будувати і звертає увагу на заміські котеджі, які представники середнього класу зводили для себе. «Зазвичай ті, хто потрапив у скрутне становище під час кризи у зв’язку з необхідністю гасити іпотечний кредит або рятувати власний бізнес, активно продають заміські будиночки і дачі. Їх можна купити за ціною, навіть нижчою від собівартості», – переконаний експерт.

 

 

Коли ціни досягнуть дна? Це запитання, безперечно, є найактуальнішим на ринку землі та приміської нерухомості. Рієлтери і продавці намагаються переконати, що ціни ось-ось почнуть зростати або вже навіть повзуть угору, щоб стимулювати потенційних покупців. «Ціни досягнуть дна у вересні, до грудня вони коливатимуться в межах 1–5% залежно від розташування ділянки чи об’єкта. Проте вже з січня 2010 року ми очікуємо подорожчання землі», – прогнозує Сергій Косте­цький. Проте більшість опитаних Тижнем експертів доволі скептично ставляться до будь-яких точних прогнозів і утримуються від конкретики. Загальна думка – до дна ще далеко. Про це свідчать і очікування споживачів: за даними опитування порталу realt.ua, учасники ринку (покупці й продавці) вважають, що найнижчого рівня цін слід очікувати не раніше ніж восени 2010 року.

 

«Падіння триває, і доволі складно прогнозувати, коли ціни на земельні наділи та об’єкти нерухомості сягнуть найнижчої позначки. Про зростання цін не може бути й мови без стабілізації глобальної економіки та нового припливу дешевих фінансових ресурсів в Україну. А цього марно очікувати раніше 2011 року», – запевняє Елеонора Мельник. «Упевнений, що ціни на ринку землі ще нескоро досягнуть дна, – каже пан Пилипчук. – При цьому ділянки дорожчатимуть в останню чергу, після того як буде зафіксовано зростання цін на житлові та комерційні об’єкти. Зараз земельні наділи – найменш ліквідний актив».