Кооперативна мафія

Шок, який породила криза, поступово минає. Інвестори, які нещодавно приймали як належне виправдання забудовників про «неймовірні труднощі» і вже майже змирилися з припиненням будівництва, знову починають ставити питання про перспективи будівництва, оплаченого з їхньої кишені. Що робити, якщо ви вклали гроші в будівництво, а його заморозили на невизначений термін, з’ясовував Weekly.ua

Монолітні піраміди

Юристи не приховують, що реальних шансів отримати назад свої гроші мало, особливо в тих випадках, коли приватні інвестиції в будівництво залучалися не прямо, а за допомогою різних хитромудрих схем. Усього схем приватного інвестування у будівництво житлових будинків забудовники придумали більше дюжини. Усі вони прописані в договорах з приватними інвесторами, але, на жаль, мало хто з наших громадян переймався у свій час уважним прочитанням цих договорів.

Наприклад, дехто купував житло на стадії будівництва за допомогою цільових облігацій (ЦО), за які їхньому власникові забудовник потім передає квадратні метри в готовому будинку. Як же здивувалися інвестори, коли з’ясовувалося, що погашати облігації квартирою — це право, а зовсім не обов’язок забудовника, і будівельна компанія може погасити цінні папери за номінальною вартістю, що у рази менша від ціни квартири...

Інший спосіб придбання квартири в новобудовах — участь у Фонді фінансування будівництва (ФФС) — теж далекий від прозорості. Фонди, які за задумом повинні були контролювати витрати коштів і хід робіт, перетворилися на фінансові піраміди а-ля «МММ». Один фонд може залучати гроші відразу на кілька об’єктів, тому фінансові прорахунки більш ранніх будівництв можуть покриватися за рахунок наступних, накопичуючи при цьому дефіцит коштів.

Фахівці нерідко кажуть, що придбання житла в недобудованому будинку — це вкладення, ризик якого пропорційний очікуваній вигоді. Тому сьогодні всі інвестори повинні «нарікати на себе». З цим не погоджується київський юрист Володимир Скрицький. «Інвестиції в новобудову — це не гра в казино, — переконаний він. — А об’єктивні ризики — зміни законів, курсу валют, ситуація в економіці — повинні лягати не тільки й не стільки на плечі приватних інвесторів, скільки на забудовників».

Як вийти з гри

Якщо на будівельному майданчику «застій», корисно насамперед поспілкуватися з керівництвом компанії. «Якщо забудовник планує й надалі працювати на ринку, він не приховуватиме, що опинився у складній ситуації і, швидше за все, сам запропонує шляхи виходу з неї», — упевнений Володимир Скрицький. За його словами, приватному інвесторові можуть запропонувати внести додаткові гроші на добудування з наданням надалі якихось пільг, додаткових метрів житлоплощі або місця у паркінгу.

«Деякі забудовники пропонують змінити об’єкт інвестування на квартири в добудованих будинках (зрозуміло, з доплатою), але це поодиноке явище, — зауважує партнер юридичної фірми «Ілляшев і Партнери» Максим Копейчиков. — У нашій практиці був прецедент з будинком, який довго вводили в експлуатацію. Там забудовник сам допоміг інвесторам з визнанням права власності на квартири й створенням ОСББ (об’єднання співвласників)».

Якщо ж забудовник замовчує свої проблеми, варто в письмовій формі вимагати скликати збори ради директорів, а ще краще — засновників, для обговорення ситуації з інвесторами. Якщо ж керівництво й засновники уникають спілкування з представниками інвесторів, отже, саме час звертатися до юристів.

«Перспективи повернення грошей залежать від конкретної ситуації, — каже Максим Копейчиков. — Від схем фінансування будівництва, ступеня готовності об’єкта й багатьох інших факторів. На одних можна вплинути через регулятора (Держфінпослуг), з інших — стягнути гроші, розірвавши договір. Але в деяких випадках горе-інвесторів просто жаль. До чого ж недалекоглядним потрібно бути, щоб підписати папірці, які ні до чого не зобов’язують, з маловідомими конторами», — дивується Максим Копейчиков.

Повернути хоча б частину коштів можна: вийшовши з ФФС (на сьогодні це можливо, якщо введення будинку в експлуатацію затримується на термін більше півтора року); продавши облігації емітенту (забудовникові), якщо у встановлений термін їх не обміняли на квадратні метри; розірвавши інвестдоговір.

Дуже часто в Правилах ФФС або в договорах повернення грошей передбачено тільки після того, як знайдеться новий інвестор. У цих випадках, за словами юристів, найдоцільніше через суд визнати договір недійсним. Досвідчений адвокат завжди знайде підстави — у Цивільному кодексі є за що «зачепитися».

Операція «Кооперація»

Найправильнішим способом вирішення проблеми недобудов є об’єднання інвесторів у житлово-будівельний кооператив (ЖБК). Робиться це для того, щоб згодом через суд визнати право власності на незавершений будинок і все-таки знайти можливість добудувати його.

Є сенс об’єднуватися в кооператив, коли будівництво остаточно заморожене. «Для компанії така ситуація означає втрату споруджуваного об’єкта й земельної ділянки під ним, тому життєздатний забудовник перешкоджатиме створенню ЖБК і, можливо, намагатиметься знайти компроміс», — розповідає адвокат ЮФ «Василь Кисіль і Партнери» Наталія Доценко-Білоус.

Юристи нагадують, що для створення кооперативу необхідно мінімум три особи. Але для того щоб не тільки зареєструвати, але й визнати надалі право власності на недобудову, до його складу мають вступити не менше 90% інвесторів, які вклали кошти в цей проект.

Оскільки для завершення будівництва будуть потрібні додаткові кошти, то покупці мають розуміти, що їм або доведеться доплачувати, або чекати стратегічного інвестора, готового профінансувати будівництво. Тому, з одного боку, будинок має бути готовим не менше ніж на 75–80% (щоб сума на добудування не була позахмарною), з іншого — частина квартир залишалася не викупленою. Суми, необхідні на добудування при такому ступені готовності, можуть обчислюватися десятками мільйонів гривень.

Поки немає прецедентів, коли забудовник в Україні втрачав свої об’єкти. Однак, якщо таке станеться, швидше за все на багатьох подібних об’єктах моментально знайдуться кошти для «розморожування» «заморожених» недобудов.

КОМЕНТАР

Ігор Власюк

президент асоціації «Приватні інвестори України»

У зв’язку з тим, що інституціональні кредитори й інвестори значно знизили обсяги фінансування будівництва, а продажі квартир упали до мінімуму, девелоперські компанії сьогодні охоче співпрацюють з приватними інвесторами, готовими вкладати кошти в добудування житлових будинків.

Зараз великий приватний інвестор заходить у проекти з нормою прибутку на вкладений капітал не менше 40% річних. Гроші вкладаються на короткий період — на три-чотири місяці, максимум півроку. Такий будинок має бути швидко добудований, а квартири в ньому — продані.

Інвестор може зацікавитися, якщо: будинок має високий ступінь готовності 70–80%; розташований в Києві або великих містах; має високі шанси продажу квартир (житло порівняно низької цінової категорії).

Однак у цілому знайти хороший будівельний об’єкт зараз важко.

Що стосується цін на житло, то існує нижня межа, що є собівартістю, а також психологічний «поріг» у продавця. Сьогодні в Києві, за винятком поодиноких випадків, вартість однокімнатної квартири не опускається нижче $50 тис.

ЦІКАВО

8 кроків для створення кооперативу власників недобудов

1 Об’єднання інвесторів і створення ЖБК шляхом внесення майнових прав інвесторів у пайовий фонд.

2 Проведення переговорів з органами місцевої влади й одержання підтримки (звільнення від участі в розвитку інфраструктури міста ЖБК, допомога в переоформленні прав на землю й переоформленні дозвільної документації).

3 Поповнення фондів ЖБК за рахунок додаткових внесків членів ЖБК і шляхом продажу непроданих площ (можливо постійно в процесі будівництва).

4 Переоформлення прав на недобудову і земельну ділянку на ЖБК.

5 Переоформлення на ЖБК дозвільної документації на будівництво.

6 Вибір генерального підрядника.

7 Завершення будівництва об’єкта й прийняття в експлуатацію.

8 Видача площ членам кооперативу.

Джерело: інформація ЮК «Тарасов і партнери»