Затяжне піке

Володимир ХОМЯКОВ

Житлова нерухомість дешевшає в усьому світі. За даними Global Property Guide, у II кварталі 2009-го вартість житла практично повсюдно впала до рівня 2000–2005 років, втративши за час глобальної рецесії від 5 до 70% залежно від країни.

З огляду на те що аналітики GPG здебільшого відстежують цінову динаміку житла преміум-класу (квартири в центральних районах великих міст, будинки на узбережжі популярних курортів тощо), реальний стан справ на більшості національних ринків ще гірший*.

Назад у майбутнє

Проте серпневе дослідження елітної нерухомості Global Property Guide дає непогане уявлення про загальну ситуацію на світовому ринку житла, який — вперше у світовій історії — переживає глобальне падіння. Саме планетарний характер падіння відрізняє нинішню ситуацію від попередніх криз. Більшість національних ринків переживали періоди падіння й у минулому: досить згадати обвал цін на житло у Великій Британії у 1980-х або падіння вартості квартир в Україні, Росії та країнах Балтії наприкінці 1990-х.

Ось тільки десять років тому такі корекції мали локальний характер, не зачіпаючи ринків сусідніх держав, не кажучи вже про інші континенти. Але за цей час житлова нерухомість стала таким самим глобальним товаром, як нафта, метал чи зерно. З усіма характерними для таких товарів особливостями у вигляді спекулятивного зростання цін (яке не залежить від реальних потреб локального ринку), або обвального падіння котирувань при найменшому скороченні попиту.

Починаючи приблизно з 2005-го, ринок нерухомості Панами розігрівали американські та канадські пенсіонери (зростання цін +200%). Вілли в болгарських Бургасі та Варні останні п’ять-вісім років дорожчали здебільшого через ажіотаж, викликаний німецькими, французькими й англійськими інвесторами. Прямі іноземні інвестиції в нерухомість Болгарії зросли з EUR13,4 млн у 2001 році (1% усіх ПІІ) до EUR2,3 млрд у 2007-му (35% усіх іноземних інвестицій). У 2005-му нерухомість на узбережжі подорожчала на 37%, у 2006-му — на 16%, а в 2007-му — на 27%. Квартири в Москві з рівним успіхом купували не лише жителі нафтоносних регіонів РФ, а й інвестори зі Східної Європи та країн ЄС, завдяки чому в 2005–2008 рр. ціни зросли більш ніж утричі.

Більшість купівель так чи інакше відбувалися за допомогою позикового капіталу. І не так із розрахунку на стабільний річний дохід, як в надії вигідно перепродати об’єкт. Але рік тому потік дешевих кредитів зник, попит впав і житло подешевшало практично повсюдно. Наприклад, у згаданих вище Болгарії та Росії тільки за останній рік нерухомість втратила в ціні 25–30% і продовжує дешевшати.

Втім, із загального правила є й винятки. Так, в Ізраїлі, Швейцарії та Китаї ціни зростали й цього року, і торік.

Кризі всупереч

Не зумівши уникнути негативних наслідків світової фінансової кризи (у квітні–червні ВВП знизився на 0,3% квартал до кварталу і на 2% у річному вирахуванні), Швейцарія отримала несподівану підтримку у вигляді коштів власних громадян. «Після падіння цін на житло в інших країнах швейцарці активно репатріювали свої інвестиції, вкладаючи вивільнені кошти на внутрішньому ринку житла», — йдеться у звіті Global Property Guide. За рік вартість житла зросла на 5,3–5,6%. Бум внутрішнього інвестування цілком закономірний. Купити житло у Швейцарії можуть тільки громадяни конфедерації; при цьому нерухомість у великих містах користується стабільним попитом з боку орендарів-іноземців, які працюють у численних представництвах закордонних компаній. У підсумку, інвестиції в житло за високої вартості (EUR7,1 тис. за кв. м, або п’яте місце за рівнем цін у Європі) стабільно приносять 3–5% річних лише за рахунок оренди.

Подальше збільшення вартості житла в китайському Шанхаї пояснюється стабільним зростанням економіки Китаю, ВВП якого, за прогнозом Світового банку, збільшиться у 2009 році на 9%. Як наслідок, нерухомість в одному з найбільших портів Піднебесної, що претендує на статус світового фінансового центру, тільки із квітня по червень 2009-го подорожчала більш ніж на 2%, до $2,5–3,2 тис. за кв. м, дані Національного бюро статистики Китаю.

Ціни на нерухомість в Ізраїлі підігріваються високим внутрішнім попитом і позитивною динамікою ВВП: у квітні–червні цей показник зріс на 1% після падіння на 3,2% кварталом раніше. Загалом із липня минулого року по липень 2009-го середні ціни на житло, за даними Центрального бюро статистики Ізраїлю, зросли на 8,4% — здебільшого за рахунок подорожчання житла в Єрусалимі та Тель-Авіві.

За всієї несхожості, Китай, Швейцарію та Ізраїль об’єднує одна спільна риса — відносно невелика питома вага іноземного капіталу на місцевих ринках нерухомості. У Швейцарії та Китаї це зумовлено прямими заборонами на придбання житла нерезидентами; в Ізраїлі — тим, що більш ніж 90% придатних для будівництва земель перебувають у держвласності. У підсумку, всі три країни зуміли уникнути галопуючого зростання цін у 2001–2008 роках — і наступного обвалу, викликаного відпливом спекулятивного капіталу.

Як у всіх

Утім, загальний тон в останньому дослідженні світових ринків нерухомості Global Property Guide задають зовсім не Китай, Швейцарія чи Ізраїль. Основна група, до якої входить половина з 30 досліджених національних ринків, — це країни з помірним, від -0,4 до -9% у річному вирахуванні, падінням цін, такі як Канада, Німеччина, Австралія або Нідерланди.

Ціни на нерухомість у цих державах зростали здебільшого за рахунок іпотечного кредитування, а національні ринки були відкриті для іноземного капіталу. Проте в річному вирахуванні житло — навіть у докризовому 2007 році — дорожчало не більше ніж на 10–15%.

Приблизно таким самим виявився і відкат: за півтора року з початку кризи нерухомість у більшості цих країн втратила в ціні до 15%. Більш того, за результатами II кварталу цього року вісім із 15 локальних ринків, що входять до групи, продемонстрували зростання цін: на 0,7–9,7% залежно від країни.

З першого погляду, причини відновлення для ринків нерухомості Португалії, Швеції, Індонезії, Австралії, Нової Зеландії, Норвегії, Іспанії та Гонконгу різні. Так, для китайського Гонконгу основний драйвер — зростання національної економіки; у Португалії — держдотації для покупців житла і будівельної галузі загалом; стабілізацію ринку житла в Норвегії експерти пов’язують зі зростанням цін на нафту. Але спільна риса простежується й тут: що стриманіше зростали ціни на житло напередодні кризи, то меншим виявилося наступне падіння вартості.

Чемпіони падіння

Лише два роки тому Болгарія, Латвія, Ісландія й Україна займали перші рядки всіх світових рейтингів інвестиційної привабливості — зростання цін на нерухомість у цих країнах у 2005–2007 рр. перевищувало 25–30% у річному вирахуванні.

У 2009-му ситуація змінилася практично дзеркально: ці держави разом з Великою Британією та США входять до десятки країн, у яких нерухомість за півтора року з початку кризи подешевшала більш ніж на чверть. Причини обвалу житлового ринку стандартні відплив іноземного капіталу, колапс національної системи іпотечного кредитування та відсутність платоспроможного попиту на внутрішньому ринку.

Але якщо у квітні–червні 2009-го ситуація на ринках США й Великої Британії стабілізувалася (зростання цін у квартальному вирахуванні +1,78 і 0,35% відповідно), то Болгарії, Латвії, Ісландії та Україні не варто розраховувати на поліпшення принаймні до середини наступного року.

На відміну від світових фінансових центрів, до яких належать Велика Британія і США, кожна з чотирьох згаданих країн цілком залежить від іноземного капіталу: у вигляді прямих інвестицій або дешевих кредитів.

Але для того, щоб у Болгарію, Латвію, Ісландію або Україну повернулися інвестиції та дешеві кредити, потрібен надлишок ліквідності у світовій фінансовій системі. Тільки тоді іноземні банки почнуть кредитувати фінустанови emerging markets під 10% річних, як це відбувалося у 2006–2007 роках. А болгарські, латвійські, ісландські та українські банкіри знову зможуть видавати іпотечні кредити під 14–17%, що спровокує новий виток зростання цін і, як наслідок, приплив ПІІ, що ще більше розігріє локальні ринки.

Втім, розвиток подій за таким сценарієм є ймовірним не раніше за другу половину 2010 року. У найближчі рік-півтора українська нерухомість — разом з болгарською, ісландською та балтійською — лише дешевшатиме.