Верхи не можуть

Надія ГОНЧАРУК

На початку вересня ціни на елітну нерухомість столиці впали на 5,44% порівняно з попереднім місяцем, становивши 7877 $/кв. м, дані консалтингової компанії Knight Frank. Дороге житло дешевшає стрімкіше за об’єкти бізнес-класу, вартість яких за аналогічний період знизилася на 0,59%.

Як зазначають ріелтери, восени ринок дещо пожвавився: дешеві квартири за останній місяць навіть подорожчали. Якщо влітку двокімнатна хрущовка на окраїні міста коштувала $40–45 тис., то зараз через зростання попиту найменш ліквідне житло можна купити за $50–55 тис.

А ось ціни на дорогі квартири за рік упали вдвічі, хоча у гривнях вартість квартир зменшилася незначно — на 10–20%. За словами директора столичного агентства нерухомості «Кварт А» Вадима Полєтаєва, якщо раніше квадратний метр житла на таких київських вулицях, як Хрещатик, Івана Франка, бульвар Лесі Українки, а також у Царському селі на Печерську до кризи коштував $10 тис., то зараз можна зустріти варіанти по $4,5–5 тис. за квадрат. Але навіть такі ціни не влаштовують потенційних покупців. Відтак, дорогі об’єкти ще можуть подешевшати. На думку експерта, у випадку чергового стрибка долара, заможні люди швидше купуватимуть золото або нерухомість за кордоном, ніж елітне житло в Києві.

Поспішати нікуди

Пропозиція елітної нерухомості помітно скоротилася за рахунок того, що деякі власники зняли об’єкти з продажу, очікуючи зміни кон’юнктури ринку. Зазвичай у цієї групи продавців досить коштів, щоб перечекати кризу. Частина хазяїв елітних квартир вважали за краще здати їх в оренду.

Об’єкти в базах пропозицій агентств нерухомості можуть значно відрізнятися за вартістю один від одного за інших рівних умов. «Продаються з першого погляду дві схожі квартири. Але квадрат в одній коштує $8 тис., а в іншій — $4,5 тис.», — наводить приклад Вадим Полєтаєв. Деякі продавці демонструють крижаний спокій, виставляючи на продаж об’єкти за торішніми цінами — $10 тис. за кв. м. Їм нікуди поспішати — немає потреби терміново погашати кредит, щоб врятувати бізнес. Особливо це стосується власників ексклюзивних об’єктів — наприклад, квартир у будинках-пам’ятках архітектури, з дизайнерським ремонтом тощо. Зазвичай, якщо об’єкт кілька років тому був придбаний за $2–3 млн, то його зараз не продадуть за $1 млн, тому що втрати виявляться надто великими.

Втім, і до кризи строк експозиції дорогих квартир був одним із найтриваліших на вторинному ринку, становлячи від одного до кількох років. Не виключено, що ціни на нерухомість в 2011–2012 роках знову почнуть зростати, і об’єкт рано чи пізно продасться. Принаймні саме на це й розраховують ріелтори.

Інша група продавців намагається реалізувати житло якомога швидше. Вони знижують ціну до $3–5 тис. за кв. м, починають переговори з покупцем, надають йому знижку. Однак ця категорія нечисленна, оскільки власники елітного житла — небідні люди.

А попит і нині там

Потреба у придбанні елітного житла у кризу знизилася. З цього ринку пішли перекупники. «Попит на елітне житло завжди був невисоким, — зауважує Вадим Полєтаєв. — Але сьогодні він ще менший. У центрі міста з’явилися елітні новобудови, які наситили ринок. Багато заможних людей кілька років тому встигли придбати елітне житло в нових будинках по вул. Івана Франка, Володимирській, на Хрещатику. Якщо раніше заможний українець міг купити кілька об’єктів, то тепер він швидше виставить один із них на продаж, ніж замислиться про купівлю ще однієї квартири».

Втім, категорія громадян, які розраховують купити житло подешевше, існує. Але зазвичай тут до реальних угод не доходить. Оцінки покупця — занижені, а продавця — завищені. «Елітне житло в Києві ще минулої осені перестало активно продаватися. Цей сегмент потенційні покупці перевели в розряд відкладеного попиту. Зараз ситуація кардинально не змінюється, бо криза триває: топ-менеджмент, власники бізнесу, іноземці — можливі покупці елітного житла — відчувають її як ніхто», — розповідає Анатолій Шахновський, генеральний директор будівельної компанії «Каскад».

Угода дорожча за гроші

Столичний ринок нерухомості в серпні 2009-го показав мінімальну активність із початку року. За цей місяць у Києві зафіксовано лише 200 угод. На частку елітної нерухомості припало близько 0,5%, або до 10 угод. Попри значний розкид цін, простоюють навіть квартири по $4–5 тис. за кв. м.

Реальних покупців можна розділити на дві категорії. Перша — ті, хто погоджується на завищену ціну ексклюзивного об’єкта. Друга категорія умовляє продавця при від початку заниженій ціні надати знижку 30–50%.

95% потенційних покупців становлять «туристи» — так ріелтори називають клієнтів, які цікавляться об’єктом, називають свою ціну, але не купують квартиру, оскільки продавець не йде на поступки. «У сегменті дешевих квартир все максимально просто: прийшов, побачив, купив. Власники дорогих квартир — особливі люди, тому тривалі переговори між покупцем і продавцем — справа звичайна», — розповідає ріелтор Вадим Полєтаєв.

«Покупці шукають найдешевше елітне житло і намагаються за півціни придбати те, що раніше продавалося втридорога. Частина бізнесменів, чиновників та інших заможних українців, у яких доходи залишилися незмінними, думають, що зараз можна купити за $1 млн об’єкт, який рік тому коштував $2 млн. Продавці елітної нерухомості — теж небідні люди і віддавати дешево те, що купувалося дорого, не хочуть», — коментує директор АН «C.I.T.» Едуард Бразас.

Середня ціна пропозиції становить $4–10 тис. за кв. м, тоді як покупці готові віддати за нього не більш ніж $3 тис. «До нас телефонують із проханням підшукати житло на Липках ціною $3 тис. за квадрат», — наводить приклад експерт. До слова, $3 тис. за квадрат — середня ціна пропозиції на вторинному ринку Києва в липні минулого року, дані АН «Мегаквартал».

Директор АН «Апартамент» Олександр Андрєєв зазначає: «Продавцеві хрущовки можна нагадати, що на сусідній вулиці виставляється схожа квартира на $5 тис. дешевше. Однак якщо продається ексклюзивне житло, аналогів якому немає, власники не йдуть ні на які поступки».

За великим рахунком ринок елітної нерухомості Києва зараз завмер. Частина експертів говорять про наступне падіння цін на 15–30%, оскільки попит на дорогі об’єкти ще довго залишатиметься мінімальним. Деякі ріелтори стверджують, що ринок перебуватиме в підвішеному стані — попит, пропозиція і ціни залишаться на незмінному рівні. Найоптимістичніші аналітики прогнозують зростання цін. Однак експерти одностайні в тому, що сегмент дорогих квартир вийде із кризи останнім.