Обвальные метры. Рынок на пороге стагнации

В 2008 году цены на новостройки вырастут максимум на 15-20%: платежеспособный спрос исчерпан, рынок на пороге стагнации. Многие строители уходят из сегмента жилья в более рентабельный сегмент коммерческой недвижимости.

   Прогноз на 2008-й: $13,8-14,4 млрд +15-20%

   Цены на первичное жилье в Украине за 2008 год вырастут примерно на 15%, уверено большинство независимых экспертов рынка. В Киеве, по словам исполнительного директора группы компаний «Планета Оболонь» Алексея Котенко, годовой рост стоимости жилья составил около 16%. По состоянию на 1 декабря 2007 года средняя цена квадратного метра в столичных новостройках составляла $2440.

   В остальных городах-миллионниках квадратный метр в новых домах к началу декабря продавали минимум за $700. В Донецке, Харькове, Днепропетровске, Луганске квадрат новостроек стоил от $750 до $1700. Средняя цена во Львове достигла $1400 за кв. м, в Симферополе — $1350.

    «Предположить, насколько вырастут или упадут в следующем году цены на жилье в новостройках, достаточно сложно, — говорит президент Союза специалистов по недвижимости Украины Александр Рубанов. — Пока я не вижу причин для роста стоимости квартир в сегменте эконом. Александр Рубанов считает главной причиной стабилизации цен уменьшение доли спекулятивных покупок. По утверждению риэлторов, за последние несколько месяцев доля инвесторов в общем числе покупателей первички упала до 30%, тогда как год назад с целью перепродажи покупалось около 50% новой недвижимости.

    Даже оптимисты-застройщики прогнозируют рост стоимости жилья в 2008 году не более чем на 10-25%. Еще год назад, давая прогнозы на следующий год, они с уверенностью оперировали цифрой не ниже 50% — именно такими темпами, по убеждению строителей, должны были расти цены в 2008-2009 гг. Теперь представители строительных компаний более сдержаны. «Думаю, в 2008 году не стоит ожидать значительного увеличения темпов роста цен на жилую недвижимость. Цены будут расти, но в пределах ценового коридора 12-25%», — прогнозирует руководитель отдела корпоративных коммуникаций и маркетинга Ukrainian Development Partners Наталья Хоменко. Рост цен операторы рынка аргументируют традиционными факторами: грядущим подорожанием строительных материалов и высоким спросом на жилье в Украине. С первым аргументом спорить сложно — на фоне строительного бума (в основном в сегменте коммерческой недвижимости и индивидуальных ремонтно-строительных работ) стоимость стройматериалов неизбежно будет повышаться. Только металл (из-за повышения цен на газ РФ) может подорожать в 1,5-2 раза.

   По оценкам застройщиков, потенциальный спрос на новое жилье в Киеве составляет 5-8 млн кв. м в год, а строится всего 1,2-1,5 млн квадратов. Однако среди нуждающихся в улучшении жилищных условий крайне мало тех, кто может позволить себе покупку квартиры даже в кредит. Например, среди киевлян, по разным оценкам, платежеспособных не более 1-5%.

   Жилья в стране действительно строится мало. В 2005 году в Украине введено в эксплуатацию 7,8 млн кв. м, в 2006-м — 8,6 млн кв. м. По прогнозу Минрегионстроя, объем жилищного строительства в 2007 году вырастет на 16,3% — до 10 млн квадратов. Однако строители называют цифры поскромнее: по их подсчетам, объемы первичного рынка страны в этом году едва превысят 9 млн кв. м. Этот прогноз реальнее, поскольку за три квартала 2007 года в Украине введено в эксплуатацию всего 6,1 млн кв. м жилья. Из них в Киеве — 903,6 тыс. кв. м, всего на 0,8% больше, чем за соответствующий период прошлого года.

   К концу 2007 года, по подсчетам гендиректора консалтинговой компании «Украинская торговая гильдия» Вадима Непоседова, в столице успеют построить всего около 1,1 млн кв. м нового жилья — на 200 тыс. квадратов, или на 20% меньше, чем в 2006 году.

   Если учитывать прогноз Минрегионстроя, в деньгах рынок новостроек в 2007 может превысить $13 млрд. Если основываться на ожиданиях строителей, оборот первичного рынка составит не более $12 млрд. В 2006 году нового жилья было продано почти на $10 млрд, то есть в этом году рост составил всего около 20%.

   В 2008 году выручка строителей может достичь $14 млрд — в основном за счет роста цен и увеличения продаж дорогих квартир. Большинство экспертов прогнозируют падение темпов роста жилищного строительства до нуля. Причины: падение платежеспособного спроса и Евро-2012. Некоторые застройщики признаются, что с 2008 года многие игроки начнут уходить с рынка жилищного строительства ради более прибыльных проектов в рамках программы по подготовке к чемпионату Европы по футболу.