Кардинальные перемены на рынке ипотеки, обещанные премьером и Президентом, могут обернуться кризисом, аналогичным американскому

На прошлой неделе премьер-министр Украины Юлия Тимошенко продолжила раздавать щедрые обещания. "Каждая семья, работающая и имеющая доход, будет иметь возможность получить кредит на покупку жилья сроком на 25-30 лет, причем без первого взноса, а проценты составят 4-6% годовых", - обрадовала г-жа Тимошенко.

При этом глава правительства подчеркнула, что столь дешевые ссуды будут выдаваться через Государственное ипотечное учреждение (ГИУ). Примечательно, что на начало нынешнего года средневзвешенная эффективная (реальная) кредитная ставка по программе ГИУ для конечных заемщиков составила 12,37% годовых - это самая дешевая из существующих на украинском рынке гривневая ипотека. В прошлом году ГИУ размещало свои облигации под 9,33-9,45%. В свою очередь, комбанки получали рефинансирование от ГИУ под 9,9% годовых. Заявление Юлии Тимошенко было раскритиковано президентским Секретариатом. "Я не знаю, как в сегодняшних?условиях ГИУ сможет привлечь ресурсы под 3-5%, чтобы потом кредитовать под 4-6%", - возмутился Александр Шлапак, первый заместитель главы Секретариата Президента. Действительно, разместить облигации на открытом рынке под столь низкий процент, да еще в условиях мирового финансового кризиса, не представляется возможным. Тем не менее правительство может добиться желаемого эффекта административными методами и щедрыми бюджетными дотациями.

Кабмин может заставить покупать облигации ГИУ с минимальной доходностью, скажем, страховые компании (СК) и негосударственные пенсионные фонды (НПФ). Кстати, такие попытки уже предпринимались в период первого премьерства г-жи Тимошенко. Во всяком случае, в самом ГИУ наиболее вероятным считают именно такой ход событий. "Если будут приняты соответствующие нормативные изменения по отношению к финучреждениям с законодательно регламентированной структурой активов (СК и НПФ. - Ред.), это позволит размещать наши ЦБ с низкой доходностью, а банки смогут выдавать дешевые кредиты", - сообщил БИЗНЕСу Сергей Волков, заместитель председателя правления ГИУ. Кроме этого, по словам чиновника, неплохо было бы предоставить и другие преференции держателям ценных бумаг ГИУ, например, налоговые льготы.

Скорее всего, к реализации грандиозных планов премьера по удешевлению ипотеки будет привлечен и Государственный фонд содействия молодежному жилищному строительству. Как известно, одна из программ этого Фонда предусматривает частичную компенсацию процентных ставок по ипотечным кредитам. Суть механизма следующая: государство из бюджета компенсирует расходы заемщика на обслуживание кредита в размере учетной ставки НБУ (на сегодняшний день составляет 10%). С помощью этого механизма правительство вполне способно сбить ставки по молодежной ипотеке и до 2-3% годовых (кстати, в своей предвыборной программе БЮТ обещал ипотеку для молодых семей именно под 2-4% годовых). Тем более что, по словам Валерия Омельчука, председателя правления Фонда, уже в марте нынешнего года должна стартовать совместная программа его ведомства и ГИУ, которая сейчас проходит согласование в Кабмине. Программа заключается в компенсации Фондом процентов по кредитам молодым семьям, которые комбанки выдали с привлечением рефинансирования ГИУ. Пока Фонд содействия молодежному строительству не может похвастать большими объемами компенсаций - сейчас этот показатель не превышает 300 млн грн. Всего же на сегодняшний день Фонд выплачивает (иногда с большим скрипом) компенсации примерно по 20 тыс. договоров. Были бы деньги, а компенсации могут проводиться и в больших объемах. Сейчас на "квартирной" очереди состоят более 500 тыс. молодых семей. Однако при условии выделения дополнительных бюджетных ассигнований размеры компенсаций могут увеличиться на порядок.

Кроме того, чтобы сделать дешевую ипотеку по-настоящему массовой, правительству придется заставить ГИУ пересмотреть требования к заемщикам. В соответствии со стандартами этого ведомства отношение ежемесячного платежа по кредиту к чистому ежемесячному доходу заемщика (коэффициент PTI) не должно превышать 0,4. В то же время в ГИУ считают, что уменьшение коэффициента PTI может плачевно закончиться для всего рынка. "Пренебрежение этим параметром чревато последствиями наподобие американского кризиса sub-prime", - предостерегает Сергей Волков. Кроме того, правительство намерено отменить обязательный первоначальный взнос по кредитам ГИУ, который сейчас составляет 25%. Руководство же ГИУ считает приемлемым его снижение только до 5%. "Статистика свидетельствует, что процент дефолтов по кредитам без первоначального взноса существенно выше, чем по кредитам, где семья вносит хоть какую-то часть собственных средств", - объясняет Сергей Волков.

Банкиры считают, что если идея премьера будет реализована, это приведет к потере многими крупными (особенно специализированными) комбанками позиций на ипотечном рынке. "Величина потерь будет зависеть от того, какие категории населения подпадут под эти программы и какой объем ресурсов будет выделен на льготное кредитование", - сказал Тарас Кириченко, заместитель председателя правления УкрСиббанка (г. Харьков; с 1990 г.; более 10,5 тыс. чел.).

Вместе с тем банкиры резонно замечают, что проблема доступности жилья больше связана с высокими ценами на недвижимость, чем с условиями кредитования. "Основной фактор, повышающий доступность жилья, - это снижение его стоимости. В нынешних условиях никакие низкие проценты не помогут", - уверял Владимир Хлывнюк, председатель правления банка "Финансы и Кредит" (г. Киев; с 1991 г.; более 5 тыс. чел.). Более того, по мнению экспертов, дешевая ипотека будет стимулировать спрос на жилье, а следовательно, и дальнейший рост цен на недвижимость.

Чтобы этого не произошло, Президент Виктор Ющенко на прошлой неделе во время специального заседания СНБО инициировал старт программы "Доступное жилье". Гарант Конституции, в частности, предложил местным властям бесплатно выделять участки под строительство льготного жилья. По его мнению, это может привести к уменьшению себестоимости жилья на 42%. Президент также допустил возможность компенсации 30% стоимости жилья за счет бюджетных денег. Оставшиеся 70% должны финансироваться в кредит и/или за счет собственных средств заемщика. Напомним, что резкое снижение цен на недвижимость как раз и стало одной из причин массовых неплатежей заемщиков по ипотечным кредитам в США, что в итоге привело к банкротствам банков и широкомасштабному финансовому кризису.

Автор :   Дмитрий Гриньков