Рынок жилой недвижимости Донецка: активное развитие и высокий потенциал

Донецк, город с почти миллионным населением, занимает одно из последних мест в Украине по средней  стоимости жилья. Уступая не только Харькову, Одессе и  Днепропетровску, но  и городам Западной Украины.
На первый взгляд, это может показаться странным, учитывая, что в этом городе сосредоточены и промышленность, и крупные денежные ресурсы. Но многое становится понятным, если проанализировать структуру рынка.

Районы бедных и районы богатых

Городские власти сейчас вынашивают амбициозные планы до 2010 года строить до 1 млн кв. м жилья, т.е. фактически догнать Киев по темпам введения недвижимости. И с учетом имеющихся тенденций это вполне реально. В 2005 году в Донецке возведено   150 тыс. кв. м. всех категорий жилья, в 2006  -  приблизительно 300 000 кв. м и дальше по наростающей.  Доля первичного сегмента на рынке жилой недвижимости – около 15%. По мнению риелторов, наибольшим спросом пользуются двухкомнатные квартиры от 60 до 80 кв. м, впрочем, и трехкомнатные площадью 100-120 кв.м недолго ждут своего покупателя.

Первичный рынок г. Донецка активно развивается и имеет большой потенциал, чему способствуют ряд факторов. Среди них можно отметить выравнивание цен между объектами вторичного и первичного рынков, увеличение износа вторичного жилого фонда, которое иногда достигает 60%, несоответствие качественных характеристик вторичного рынка жилья г. Донецка по сравнению с новым  жильём, увеличение общего спроса на недвижимость и др.

А вот тут внимание. Основное предложение первичного рынка приходится на Ворошиловский район (54%). Пользуются спросом квартиры в Калининском и Киевском районах. Ведь именно там, в центре, сосредоточена деловая и административная жизнь города. Одновременно в Буденновском, Петровском районах квартиры идут по смешным (сравнительно) ценам. Причем, это касается и первичного, и вторичного рынка.

Так, по данным аналитического отдела девелоперской компании «ГЕРЦ»,  в Ворошиловском районе 1-комнатные квартиры стоят $1580 за кв. м, 2-комнатные - $1706, 3-комнатные – $1752, 4-комнатные – $1782.
В Киевском районе 1- комнатные  идут по $1407, 2-комнатные – $1360, 3-комнатные  – $1353, 4-комнатные – $1397. Примерно столько же стоит жилье в Калининском районе.

А вот в Ленинском – 1-комнатные продаются по $1183 за кв. м, в Куйбышевском – $1120, Кировском – $1034, Буденновском и Пролетарском – чуть больше  $900, в Петровском – $787 за квадратный метр.

Именно такой разброс цен потянул город далеко назад по средней стоимости недвижимости. «Учитывая, что цены на престижные квартиры в этом городе довольно высокие, это свидетельствует о серьезном дисбалансе в социальной структуре населения, - говорит Алексей Котенко, председатель комитета по анализу рынка недвижимости Ассоциации специалистов недвижимости Украины, исполнительный директор группы компаний «Планета Оболонь». - В регионе много бедных и мало богатых, прослойка среднего класса незначительна. Вот цены на жилье небогатых районов и занизили донецкий средний показатель».

Планы на завтра

Среди тенденций следует отметить, что в последний период  покупательские предпочтения частично перемещается со вторичного рынка на первичные объекты жилья. Особенно это заметно в центральной части города, где цена за квадратный метр вторичного жилья часто превышает цену аналогичных объектов первичного рынка. Основной спрос в первичном сегменте рынка жилья приходится на престижные и максимально приближенные к центральной части города районы. Все чаще учитывают потенциальные покупатели и экологию.

Что же касается условий продажи жилья, то все больше получает распространение практика, когда  застройщики не предлагают свою недвижимость на первых этапах строительства, а продают на завершающих стадиях, когда ее стоимость возрастает. Более 80% сделок, по мнению риелторов, проходят по кредитной схеме. В дальнейшем ожидается снижение процентных ставок по кредитам на недвижимость.

Среди строительных компаний Донецка можно назвать ООО «Социальная инициатива: Москва-Донецк», ассоциация «Строительный альянс Донбасса», ООО «Донбассжилстрой», ООО «Городское строительство» и др.

Учитывая, что большинство жилья строится в деловой части города, часто это недвижимость смешанного типа. «Настоящей находкой для строителей стало решение о расположении офисных помещений на первых этажах жилых домов, - говорит Дмитрий Козлов, исполнительный директор ООО «Городское строительство». - Покупатели стараются избегать приобретения квартир на 1-2 этажах.  Размещая там офисы, мы достигаем компромисса, устраивающего все стороны». 

Сейчас в городе цены на жилье потихонечку растут. Так, за первую неделю февраля 2008 года цены на вторичную недвижимость в г. Донецке выросли на 0,3%, за последние 30 дней - на 0,5%. Индекс цен на 4 февраля составил 1119,8$ за кв. м.

Сейчас удельный вес рынка недвижимости Донецка в общей структуре  страны – 4,39%.  Учитывая, что через четыре года Донецк будет принимать ЕВРО-2012, а в 2009 г. - международные соревнования для молодежи, в город придут крупные инвестиции. Это даст толчок развитию всех сегментов недвижимости, а не только жилой, повышенный спрос на которую сегодня определяет направления деятельности строительных компаний.

Мария Грималюк