В Донецке остро не хватает офисных площадей

Если по стоимости жилой недвижимости Донецк находится на 19 месте среди городов Украины, по цене аренды торговых площадей – на 3-ем, то ставки аренды офисов – самые высокие после Киева. Причина – острая нехватка профессиональных офисных помещений.

Выше и дороже

Из введенных в эксплуатацию бизнес-центров в Донецке прежде всего следует назвать 18-этажное здание, входящее в комплекс торгово-развлекательного центра «Донецк-сити», бизнес-центр «Юбилейный», построенный ассоциацией «Строительный Альянс Донбасса» для компаний — членов ассоциации, 6-этажный ОЦ Business Park и 7-этажный бизнес-центр «Дирекции административных зданий». Они расположены в самом центре Донецка.
Все офисные помещения, общей площадью около 34 тыс. кв. м, были проданы или сданы в долгосрочную аренду еще на этапе строительства.
Из помещений, которые появились или вот-вот появятся, можно назвать бизнес-апартаменты «Акула» на улице Артема (там уже проданы практически все площади), а также 24-этажный офисный центр класса А+ , 11-этажный бизнес-центр на ул. Розы Люксембург.
Рынок современной офисной недвижимости в городе только начинает формироваться, поэтому четких правил пока нет как со стороны застройщиков, так и со стороны покупателей, говорят в ассоциации «Строительный альянс Донбасса». Небольшие объемы подобного строительства обуславливают высокие цены продаваемых площадей.
Современные деловые центры в Донецке стали появляться года три-четыре назад. Они отличаются наличием кондиционирования, качественного Интернета, охраняемой стоянки, общей охраной, собственной АТС и т.д. Стоимость аренды офисных площадей в таких центрах составляет 520-756 евро в год.
Классом ниже, но также весьма востребованны офисные помещения в зданиях, построенных лет 10-15 назад и капитально отремонтированных и отреставрированных под сдачу в аренду.   Там квадратный метр стоит 236-376 евро в год.
Более дешевый вариант – аренда офисов в бывших НИИ и других государственных учреждениях, выкупленные квартиры и помещения на первых этажах жилых домов. Их можно снять за 10-25 долл. за кв. м.
В Донецке весьма заметна разница в ценах аренды в зависимости от района. В Ворошиловском, Калининском, Киевском районах не всегда можно найти подходящее помещение ввиду отсутствия свободных площадей, а в Буденновском и Петровском даже приличный офис по смехотворной цене может долго пустовать.
В связи с этим крупные компании сами строят для себя офисы или выкупают существующие помещения и переделывают под свои потребности, из-за чего провести полный анализ офисной недвижимости довольно проблематично.
По информации риелторов, при покупке офисных помещений наибольшим спросом пользуются офисы до 200 кв.м, стоимость которых колеблется от 800 до 1500 долл. за кв. м.  

Прогноз

«В ближайшее время можно ожидать активное развитие рынка офисной недвижимости в наиболее динамично развивающихся регионах, в т.ч. в Донецке, - говорит Руслан Олексенко, управляющий партнер компании DEOL PARTNERS. - Здесь характерно небольшое количество профессиональных офисных центров в общей структуре предложения на рынке, более длительный по сравнению со столицей период экспозиции, отставание темпов развития рынка офисных площадей по сравнению с торговыми».
Быстрое развитие рынка и ужесточение конкуренции между офисными центрами приведет к повышению спроса на новые качественные объекты. Фаза активного роста рынка офисной недвижимости продлится до 2010 года. Возрастет роль качественных показателей новых бизнес-центров, что станет их главным конкурентным преимуществом.
А вот Андрей Назаренко, директор представительства Jones Lang La Salle, говорит, что относительно малая емкость рынка офисной недвижимости может привести к быстрому насыщению и обвалу арендных ставок. Правда, произойдет это не раньше, чем через 2-3 года. Специалист прогнозирует ставки на уровне Варшавы – 20-30 долл. за кв. м в офисах категории А (против нынешних 50-60).
Кроме того, в случае прихода западных девелоперов с их обкатанными проектами и процедурами их создания отечественный продукт не выдержит конкуренции.
Сейчас же при строительстве офисной недвижимости доходность составляет 30-40%. 10% забирает налогообложение. Цена земли в регионах колеблется от 1 до 5 млн долл за гектар, а себестоимость строительства – 800-900 долл. Если сравнить с той же Варшавой, то по проданным проектам офисных и торговых центров доходность для инвестора составляет 9% (в Польше – 7%), девелопера – 30% (в Польше – 8%). Разумеется, имея в три раза большую доходность, девелопер в Украине берет на себя и все риски. Поэтому иностранные компании предпочитают работать с местными партнерами, которые берут на себя решение процедурно-разрешительных вопросов и участвуют в проекте собственным капиталом.

Мария Грималюк