Восточный триумвират

Рынки недвижимости таких мощных промышленных центров Украины, как Донецк, Луганск и Харьков, создают сегодня наиболее сильную конкуренцию столице

Именно эти города традиционно занимают верхние позиции рейтинга наиболее привлекательных для инвесторов областных центров страны, где реализация проектов в сфере коммерческой недвижимости – весьма плодотворный и перспективный вид деятельности. Но вместе с тем рынки этих городов-миллионников имеют ряд специфических особенностей, которые могут оказаться весьма неожиданными для инвесторов, привыкших работать, например, в столице или в западном регионе. Дабы получить представление о специфике работы на рынках коммерческой недвижимости Донецка, Харькова и Луганска, журналист «КН» встретился и побеседовал с директором компании Concorde Development Валерием Кирилко, за плечами которого есть опыт реализации успешных проектов на востоке Украины.

РЫНОК ОФИСОВ: ПРЕДПОЧТЕНИЕ – «ЗОЛОТОЙ СЕРЕДИНЕ»

– Валерий Дмитриевич, прежде всего хотелось бы узнать, каково нынешнее положение дел на рынке офисной недвижимости Донецка, Харькова, Луганска? Насколько развита там инфраструктура этого рынка и в чем проявляются предпочтения местных потребителей деловой недвижимости?

– В Донецке, как, впрочем, и в остальных городах Восточной Украины, наибольшим спросом пользуются офисы класса B (средний класс комфортности, предусматривающий наличие лифтов, принудительной вентиляции, воздушного кондиционирования, уплотненных окон, пожарной и охранной сигнализации) как наиболее оптимальный вариант с точки зрения большинства арендаторов или владельцев. Остается на высоком уровне и спрос на офисы более престижного класса А, где, помимо опций класса В, обязательно наличие таких примет «цивилизации», как охраняемая автостоянка, оптико-волоконная связь и профессиональный менеджмент по управлению зданием.

В результате постепенного разделения предпочтений арендаторов на рынке наметилась тенденция более четкого расслоения офисной недвижимости на классы. До этого, всего год-два назад, такое разделение было в большей степени условным, то есть определения классности часто пересекались, и более того – нередко класс В вообще позиционировался как более престижный и дорогой класс А, и так далее. Тем не менее, несмотря на появление в последнее время в Донецке нескольких новых офисных центров, спрос на оборудованные офисы по-прежнему остается неудовлетворенным, что и приводит к повышению цен.

– Какой уровень цен сложился сегодня на покупку и аренду офисных помещений на Востоке? Владельцы недвижимости, работающие на этих рынках, чаще продают или сдают в аренду свои помещения?

– Тенденции удорожания деловой недвижимости в Восточной Украине стали заметны два-три года назад, когда из-за резкого увеличения количества субъектов предпринимательской деятельности наметились признаки дефицита приемлемых помещений под офисы. Поскольку с тех пор существенного насыщения рынка новыми объектами не произошло, квадратные метры для бизнесменов продолжают дорожать стремительными темпами. Например, в Луганске, по данным местного регионального отделения Ассоциации специалистов по недвижимости, арендные ставки на офисные помещения доходят уже до 35 у.е./м² в месяц, что является самым высоким показателем среди восточных регионов Украины. Дефицит деловой недвижимости в этом городе привел к тому, что по цене не менее 1000 у.е./м² здесь предлагают к покупке квартиры на первых-вторых этажах домов, еще не оборудованные для бизнеса, а только предполагающие целевое использование в качестве офиса. В центральной части Луганска выделенные из жилого фонда офисные помещения сегодня оцениваются в пределах 2000–2500 у.е./м².

В Донецке ситуация более спокойная, однако также подвержена повышению цен и росту арендных ставок. Стоимость месячной аренды офисного помещения в центре колеблется от 8 до 15 у.е./м² в месяц, на окраине – 5–7 у.е./м² в месяц. Приобрести офисную недвижимость в Донецке в зависимости от класса помещения можно по цене в пределах 600–1500 у.е./м², на окраине – 300–500 у.е./м². При этом нынешний рост цен может продолжиться и в дальнейшем, поскольку решения проблем, способствующих дестабилизации рынка, в ближайшее время не предвидится.
К числу специфических особенностей донецкого рынка офисной недвижимости можно отнести острый дефицит свободных офисных площадей именно в центральной части города, который и провоцирует рост цен и арендных ставок. В то время когда подавляющее большинство более или менее приемлемых объектов в центре раскуплены, предпринимателям остается либо располагаться на окраинах, либо переплачивать за аренду офисов по неоправданно высоким тарифам. Помимо этого все еще действует запрет городского головы на перевод жилых помещений в нежилые, что также усиливает дефицит офисных площадей и создает дополнительные предпосылки к росту их стоимости. К слову, в других городах Украины перепрофилирование под коммерческую недвижимость бывших квартир или полуподвалов в центральной части города (где уже не осталось участков для строительства новых объектов) в определенной степени решает проблему дефицита офисных помещений. Ценовая ситуация на рынке зависит еще и от спроса на те или иные качественные разновидности офисных помещений, соответственно, в различных сегментах наблюдается разный уровень роста цен.

Вопрос коммерческой привлекательности строительства новых бизнес-центров, по мнению экспертов, является решающим в деле преодоления тенденции роста стоимости офисной недвижимости. Для обозначения инвестиционной привлекательности специалисты по недвижимости оперируют такой величиной, как ставка капитализации, представляющая собой процентное отношение годового дохода, получаемого при сдаче недвижимости в аренду, к ее стоимости. Величина такой ставки обычно обратно пропорциональна финансовым рискам, то есть при стабилизации экономической ситуации всегда можно наблюдать снижение доходности на вложенный капитал.

По мнению ряда специалистов, в Украине пока вкладывать деньги в развитие офисной недвижимости выгодно, поскольку, например, в Киеве на сегодняшний день годовая доходность офисных зданий класса В колеблется в пределах 17–20%, в то время как в столицах стран Центральной и Восточной Европы этот показатель составляет не более 12%. В то же время, согласно мировой практике, вложения в недвижимость в любом государстве всегда являются более привлекательными, чем депозитные вклады. Например в той же столице офисная недвижимость демонстрирует в среднем примерно 14–20% годовых, что соответствует периоду окупаемости от пяти до восьми лет. При этом возврат инвестиций в офисную недвижимость низших классов, как правило, осуществляется в наиболее короткие сроки – за 4,5–5 лет. В Донецке вложения в офисную недвижимость могут окупиться еще быстрее – в течение трех-шести лет. При этом общеизвестно, что средняя стоимость строительства квадратного метра бизнес-центра на сегодняшний день составляет 600–800 у.е. для офисных помещений высокого качества на большом участке земли, без необходимости что-либо предварительно сносить.

Согласно прогнозам, рост цен на офисную недвижимость продолжится и в дальнейшем. Надежды на возможную отдаленную стабилизацию связываются с тем, что одним из источников финансирования строительства городской недвижимости в скором будущем могут стать вклады физических и юридических лиц. Еще 1 января 2004 г. вступил в силу Закон Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью», который уже действует в системе привлечения денежных средств физических лиц, намеревающихся приобрести себе жилье. Однако если инвесторы – физические и юридические лица – захотят получать спекулятивные доходы от операций с недвижимостью (покупки/продажи, сдачи в аренду и т.д.), то для этих целей предназначается фонд операций с недвижимостью (ФОН). ФОН создается финансовой компанией, которая затем эмитирует сертификаты фонда и размещает их среди заинтересованных инвесторов. Средства, полученные от размещения сертификатов, финансовая компания использует для приобретения недвижимости, затем совершает хозяйственные операции с такой недвижимостью с целью получения прибыли.

– Как вы считаете, на какой класс офисной недвижимости в ближайшие годы будет расти спрос на рынках восточных городов Украины?

– Наиболее перспективная категория бизнес-центра – классы В и В+. Исходя из текущего состояния и перспектив развития рынка недвижимости в областных центрах Восточной Украины, наиболее перспективным сегментом для офисной недвижимости является строительство офисных центров классов В, В+. Основные факторы, обуславливающие инвестиционную привлекательность данного сегмента, приведены ниже:
высокий потенциальный спрос на офисные помещения такого класса
недостаточное предложение офисных помещений данного класса по отношению к спросу
возможность оптимизации затрат на строительство объекта за счет «размытости» критериев соответствия данному классу (сертификация в категории А при серьезном подходе требует максимально возможного качества исполнения, наилучших и самых дорогих материалов, что не всегда оправдано в условиях регионального рынка)
медленное моральное устаревание зданий данного класса
высокая устойчивость арендных ставок к колебаниям конъюнктуры рынка недвижимости
потенциал максимальной доходности инвестиций в сегменте офисной недвижимости.

Это обусловлено тем, что:

1. В Донецке в этом секторе рынка наблюдается острый дефицит на фоне того, что уровень бизнеса с каждым годом растет, и, соответственно, возрастают требования компаний к своим «штаб-квартирам».

2. Основу зарождающегося спроса формируют потребители, ориентирующиеся именно на помещения класса В. Это те, кто хочет перебраться из квартир и административных зданий советской эпохи в качественные офисные помещения, а также желает найти более эффективную офисную среду, включающую в себя и фактор престижа. По соотношению цена/качество/престиж класс В стал наиболее оптимальным выбором для подавляющего большинства потенциальных арендаторов на отечественном рынке.

3. Бизнес-центры категории В относятся к презентабельным деловым комплексам и имеют соответствующую репутацию.

Как правило, в целях экономии бюджетных средств уровень качества внутренних характеристик центров класса В несколько ниже (хотя внутренняя «начинка» может быть очень близкой), чем в классе А. То есть В-классные комплексы могут выглядеть как А-классные, но при этом где-то будет не выполнятся какое-то из требований класса А.

Возведение помещений класса А требует больших капиталовложений на их техническое оснащение: 4-трубную систему кондиционирования, отопления и вентиляции, возможность установки фальш-полов и подвесных потолков и т.д. При этом стоимость аренды, в целях обеспечения конкурентоспособности на рынке офисных помещений (и в условиях недостаточно высокого уровня платежеспособности клиентов), не может значительно превышать существующие в Донецке арендные ставки. Таким образом строительство центра класса В – наиболее рентабельный проект: меньше затрат при большей вероятности «сбыта».

ТЦ ДОНЕЦКА: АРЕНДНЫЕ СТАВКИ – ПОЧТИ КАК В СТОЛИЦЕ

– Какова, по вашему мнению, динамика развития профессиональной торговой недвижимости на Востоке? Какой формат торговой недвижимости сегодня наиболее популярен в этих регионах?

– На сегодняшний день в Донецке насчитывается порядка 20-ти объектов, позиционирующихся как ТЦ, но уровню успешных профессиональных соответствует 12 объектам (общая площадь – 79 тысяч м²). Таким образом, на 1 тыс. жителей приходится около 78 м² торговых площадей, что в 1,5 раза меньше, чем в Киеве. Среди них можно выделить ТРЦ «Донецк сити центр» общей площадью около 30 тысяч м². Около 75% площадей в ТЦ шахтерской столицы располагаются именно в центральной части города.

Одним из перспективных игроков рынка является ведущая торговая компания региона – «Амстор». По информации компании, сейчас на стадии разработки находятся 4 объекта формата ТРЦ с полным набором услуг для посетителей площадью от 60-ти до 200 тысяч м². Уровень арендных ставок в ТЦ этого города составляет 300–1000 евро за м² в год. В ближайшие 1–2 года насыщение рынка и, как следствие, падение арендных ставок в этом региональном центре не предвидится.

ВОСТОК СКЛАДАМИ НЕБОГАТ

– В каком состоянии сегодня находится рынок складской недвижимости в Донецке, Харькове, Луганске? Что собой представляет его инфраструктура?

– Сегодня на рынке складской недвижимости ощущается острая нехватка складских помещений, соответствующих современным стандартам. В то же время спрос на такие объекты со стороны крупных компаний очень высок. Текущий год может стать переломным на рынке складской недвижимости. На сегодняшний день заявлено строительство около 180 тысяч м² складов, введение которых в эксплуатацию вдвое увеличит существующий объем предложения на рынке. Однако основным камнем преткновения для развития данного рынка является дефицит подходящих земельных участков.

В условиях нынешней экономики товарные ценности должны двигаться, а не скапливаться в одном месте, и современная логистика понимает под складом место для эффективной обработки товара, то есть склад рассматривается как объект инфраструктуры, обеспечивающий быстрое и эффективное движение материальных ресурсов. Западные компании давно руководствуются этим принципом, инфраструктура их бизнеса обычно основана на серьезной логистике.

Крупные застройщики лишь недавно обнаружили потенциально высокий уровень спроса на складскую недвижимость и начали вкладывать деньги в строительство складов. При этом происходит постепенный перенос складских территорий из крупных городов в пригороды.

В 2006 году введено в эксплуатацию 65 тысяч м² складских помещений, а годом ранее – 10 тысяч м². Также можно отметить, что основные результаты активности девелоперов в складском сегменте станут ощутимы в ушедшем
2007-ом и наступившем 2008 годах, когда на рынок будет выведено около 180 тысяч м². Прогнозировалось, что к концу 2007-го общее предложение на рынке достигнет 405 тысяч м².

– Какой уровень цен сложился сегодня на аренду складских площадей?

– Уровень арендных ставок на промышленно-складские помещения зависит от ряда факторов, основными из которых являются месторасположение, наполнение и состояние склада и офисов. Важная роль в установлении арендных ставок отводится организации склада. Аренда склада также зависит от того, функционирует ли он как перевалочная база между соседствующими с Украиной странами или действует только для Киева. Учитывая это, местная логистика обходится дороже.

Стоимость складских помещений постоянно растет параллельно с удорожанием земельных участков. В среднем показатель роста с января по октябрь 2006 г. составил 39,3% (с 259 у.е./м² в январе до 360 у.е./м² в октябре). Наибольший рост цен на складскую недвижимость – на уровне 69,1% – был отмечен в Куйбышевском районе (с 220 до 372 у.е./м²); в Петровском и Кировском районах данный показатель составил 63,5% (со 100 до 166 у.е./м²) и 60% (с 250 до 400 у.е./м²) соответственно. Существенный прирост цены произошел в Калининском (на 55,6%, с 360 до 560 у.е./м²) и Ленинском (на 54%, с 200 до 308 у.е./м²) районах. В других районах города этот рост был менее резким. В частности, в Киевском районе «квадрат» складских помещений подорожал на 25,2% (с 330 до 413 у.е./м²), в Буденновском – на 21,1% (с 190 до 230 у.е./м²), в Пролетарском – на 20% (с 150 до 180 у.е./м²), а в Ворошиловском – на 17% (с 530 до 620 у.е./м²).
Среди предложений на рынке промышленно-складских объектов преобладает аренда. Предложений по продаже – всего 5%.

Стоимость аренды складских помещений в среднем по городу возросла на 53,5% (с 4,3 у.е./м² в месяц в январе до 6,6 – в октябре). Наивысший показатель роста – 75% – зафиксирован в Куйбышевском и Кировском районах (с 4 до 7 у.е./м² в месяц). В Буденновском районе этот показатель составил 66,7% (с 3 до 5 у.е./м² в месяц), в Ленинском – 64,5% (с 3 до 5 у.е./м² в месяц), в Ворошиловском и Киевском – 53,8% (с 6,5 до 10 у.е./м² в месяц), в Пролетарском – 50% (с 3 до 4,5 у.е./м² в месяц), в Калининском – 45% (с 4 до 5,8 у.е./м² в месяц), а в Петровском – 22,2% (с 4,5 до 5,5 у.е./м² в месяц).

– Напоследок хотелось бы узнать ваше мнение относительно перспектив развития рынка складской недвижимости на востоке Украины.

– Рынок промышленно-складской недвижимости имеет хорошую базу для его активного развития в будущем. Тенденция увеличения спроса на складскую недвижимость подтверждается текущим процессом роста деловой активности в Украине, а также развитием торговой сферы, увеличением покупательской способности населения, насыщением сегмента торговой и офисной недвижимости и проч. Стимулирует развитие логистики городская администрация, разработав программу строительства современных складов до 2010 года, а также систему перепрофилирования и вывода промышленных зон за черту города.

Потребность рынка Украины в складских площадях в ближайшие два-три года составит около 1 млн. м², при этом спрос на склады будет расти. В то же время спрос претерпевает существенные изменения, снижая интерес заказчиков к низкокачественным складским помещениям. Они выдвигают все более высокие требования, среди которых – соответствие санитарным нормам, наличие сервиса, техники и проч.

Рост производства, развитие розничной торговли, проникновение на украинский рынок крупных западных торговых сетей и логистических операторов, – все эти факторы поспособствуют развитию складского сегмента. Вложение средств в складской бизнес выгодно в первую очередь по причине отсутствия острой конкуренции и необходимого количества предложений, а также сравнительно быстрой окупаемости. В будущем смогут выиграть те операторы, которые построят наиболее эффективную систему логистики.

– Спасибо за интересную информацию.

ЭКСПЕРТЫ

Татьяна ЧЕСТНЕЙШАЯ, директор департамента управления активами компании «XXI Век»:

– В целом региональный рынок недвижимости еще не насыщен. При этом каждый отдельный регион наполнен по-разному. Наиболее богаты предложением рынки Одессы и Львова. В городах с 300–500 тысячами жителей рынок практически пуст.

Причины следующие:

1. Уровень дохода недостаточен.

2. Культура потребления – невысокая (еще не переключились с рынков на бренды. Нет «гурманов» шопинга).

3. Профессиональный ритейл, в первую очередь, идет в города, где доходы населения выше.

Арендные ставки в регионах в среднем на 20–30% ниже, чем в Киеве. При этом расходная часть – та же. Однако регионы важны для девелоперов с точки зрения их капитализации, расширения сети, долгосрочной перспективы. Уже через 2 года вход на региональный рынок торговой недвижимости будет как минимум на 30% дороже, чем сейчас.

Процедуры землеотвода и разрешительные процедуры в регионах более прогнозируемы и поэтому проще управляемы, чем в Киеве, а в городах с населением 300–500 тысяч вообще проблем нет, т.к. власти заинтересованы в приходе инвестиций из Киева, увеличении налоговых платежей.

Вадим НЕПОСЕДОВ, генеральный директор компании «Украинская Торговая Гильдия»:

– Развитие торговых центров в 2007 году в Украине происходило в основном в регионах. Примечательным стало появление новых ТЦ и проектов в городах с населением менее 200 тысяч человек. Активнее в плане появления новых проектов развивались более крупные города с населением от 200 тысяч чел. Появление многих новых торговых площадей в регионах на фоне медленного развития Киева изменило расстановку лидеров по насыщенности. Уже с конца 2006 года Киев не является лидером по насыщенности торговыми площадями в ТЦ (его опережают Черновцы, Николаев, Днепропетровск и др.).

Наши прогнозы таковы:

– 2008–2009 гг. станут более интересными для торговой недвижимости

– увеличится размер новых ТЦ. Появятся новые типы торговых центров – региональные ТЦ, пауэр-центры, крупные специализированные центры. За эти года в Киеве можно ожидать максимального годового прироста торговых площадей.

Но, несмотря на это, снижение арендных ставок и повышение уровня свободных площадей не прогнозируется. Ставки капитализации продолжат снижаться.

http://www.bizrealty.com.ua/