Звездный час для инвестора

Риски отечественного рынка коммерческой недвижимости уступают его выгодам

Январский саммит представителей финансово-политических кругов большинства стран мира в Давосе в очередной раз подтвердил высокую степень заинтересованности крупных международных инвестиционных компаний в развитии своего бизнеса в Украине. При этом огромный интерес мировые акулы бизнеса проявляют к отечественному рынку коммерческой недвижимости. Но насколько готов он к приходу крупных иностранных инвесторов? Эту тему мы решили предложить для обсуждения экспертам, работающим в условиях украинского рынка недвижимости на протяжении многих лет.

НАШИ СОБЕСЕДНИКИ

Эдуард ВИЗНЯК (Э. В.) начальник отдела продаж коммерческой недвижимости группы компаний «Траектория»

Юлия ИЛЬЧИК (Ю. И.) руководитель отдела PR холдинга «ТКС»

Сергей КАРАМНОВ (С. К.) президент компании Real Estate Solutions

Светлана КРИВОБОКОВА (С. Кр.) руководитель департамента по связям с инвесторами компании HCM

Оксана ХОМЫК (О. Х.) директор по девелопменту холдинга «ТКС»

Алексей ЧАЙКА (А.Ч.) директор строительной компании «Архитектура и Технологии»

КЛИМАТ – УЛУЧШАЕТСЯ

– Как вы считаете, насколько благоприятным сейчас является инвестиционный климат в Украине? За последние год-полтора он улучшился или ухудшился?

Э. В.: – Если говорить об инвестиционной привлекательности рынка недвижимости Украины, то это именно тот сегмент, который сегодня находится на пике популярности. На протяжении прошлого года ярко прослеживалась динамика повышенной активности инвесторов в отношении торгово-офисной недвижимости. Особо заинтересованы в капиталовложениях инвесторы из стран бывшего соцлагеря: Польши, России, Прибалтики. Их не пугает нестабильная политическая обстановка в стране, с ее постоянными политическими баталиями, а также бюрократические препоны, административные и экономические риски в проектах.

Но уже во второй декаде прошлого года мы наблюдали за приходом крупных мировых брендов на рынок торговой недвижимости столицы из Германии, Великобритании. Это я объясняю тем, что данный сегмент рынка достаточно динамичен и прогрессивен. Украина обладает высоким потенциалом для вложения крупных инвестиций в коммерческую недвижимость и соответственно получения доходов от данного бизнеса с высокой рентабельностью. Если сравнить доходность капиталовложений в торговую недвижимость Киева и Москвы, то в последней цена «вхождения в бизнес» гораздо выше, чем в Киеве, а по доходности российская столица уступает украинской.

Чтобы не быть голословным: доходность торгово-развлекательной недвижимости в Киеве составляет порядка 18–23% при затратах 800–830 у.е./м², в Варшаве – в пределах 12–13% (950–1000 у.е./м²), в Москве – 14–15% (950 у.е./м²), а доходность офисной недвижимости в Киеве – 20% (700 у.е./м²) и в Москве – 11 % (950 у.е./м²).

За последний год приток инвестиций увеличился в 1,2–1,4 раза. Это заметно даст знать о себе уже в 2009 году с открытием нових торгово-офисных центров. Также наблюдалась тенденция возобновления отложенных проектов.

Главным фактором, влияющим на развитие «замороженных» объектов, является наличие положительного инвестиционного климата в стране и приспосабливание инвестора к новой политике властей, их правилам и принципам работы. Например, как это случилось в столице некоторое время назад: с приходом нового мэра произошло определенное стопорение проектов. Теперь же инвесторы строительной сферы приспособились к новым схемам работы и возобновили свои проекты.

С. К.: – На сегодняшний день инвестиционный климат в Украине достаточно благоприятен. За последний год он значительно улучшился. Инвесторы позитивно воспринимают изменения в Украине. Сегодня на рынке недвижимости Украины наблюдается высокое преобладание спроса над предложением по всем секторам как жилой, так и коммерческой недвижимости. Вообще, Украина является достаточно привлекательным рынком для инвестирования, и она будет оставаться такой при условии создания адекватного инвестиционного климата и условий для работы инвесторов, из которых основным является предсказуемость экономики. Многие иностранные инвесторы уже сегодня активно направляют значительные объемы средств для развития таких сфер, как экономика, торговля, промышленность, финансовая деятельность, что приведет к неминуемому росту благосостояния страны в целом, в особенности это касается рынка недвижимости.

С. Кр.: – Инвестиционный климат в Украине, к сожалению, напрямую зависит от состояния международных финансовых рынков. Соответственно, ввиду продолжающегося кризиса на сегодня украинский инвестиционный климат можно охарактеризовать как достаточно неблагоприятный для отечественных активов. На него существенно повлиял внешний кризис – понятно, что западные инвесторы теперь осторожнее. Политическая нестабильность в нашей стране не способствует улучшению инвестиционного климата.

О. Х.: – Рынок коммерческой недвижимости Украины наследует историю развития рынков Польши и стран Прибалтики. С той разницей, что если Польша и страны Прибалтики развиваются в темпах в несколько раз превосходящих западноевропейские страны, то Украина «вынуждена» еще больше ускорить процессы роста. Уже сейчас наблюдается высокий интерес со стороны иностранных игроков (особенно это касается ритейла). Отдельный интерес можно отметить со стороны России, для которой Украина «понятнее» по сравнению с интересом западноевропейских компаний, более осторожных в выходе на новые для них растущие рынки. Это можно объяснить сложностью юридических процедур, далеким от совершенства украинским законодательством, высоким уровнем бюрократии.

Ю. И.: – По всем показателям можно говорить о привлекательности украинского рынка для инвесторов. В прошлом году украинский фондовый рынок по прибыльности занял второе место в мире, уступив первое Китаю. Индекс ПФТС вырос на 135%. Инвестиции в украинский фондовый рынок принесли инвесторам прибыль в размере 113% годовых. По итогам 2007 года, согласно отчету Госкомстата, реальный ВВП Украины вырос на 7,3% по сравнению с 2006 годом.

Направление ритейла в Украине относится к одному из самых динамичных по Центральной и Западной Европе. В 2006 году по рейтингу экспертов американской консалтинговой компании «Эй. Ти. Керни» Украина вошла в пятерку лидеров по инвестиционной привлекательности в секторе ритейла, в то время как в 2004 году она была 11-ой по счету.

Начиная с 2000 года, отслеживается непрерывный рост рынка жилой недвижимости (в среднем 7,1% ежегодно). В среднем в Украине на душу населения приходится 22 м² (во Львовской области, Западная Украина, и того меньше – около 20 м²), тогда как в странах Западной Европы – 40 м².

ИНВЕСТИЦИИ – НАРАСТАЮТ

– Какие компании – отечественные или иностранные – вкладывают сегодня больше всего средств в рынок коммерческой недвижимости Украины? С чем, помимо политических кризисов, может быть связано преобладание одних и пассивность других?

Э. В.: – Конечно, более активен отечественный инвестор. Поскольку ему проще просчитать и предугадать экономический и социальный риски в будущем проекте.

С. К.: – Потенциальное количество инвесторов на рынке огромно, но для их привлечения необходимы инвестиционные институты, которые смогли бы до минимума снизить риск инвестиций. Многие инвесторы, как отечественные, так и иностранные, видя привлекательность украинского рынка недвижимости, боятся вкладывать имеющиеся средства из-за бюрократических преград и наблюдающейся политической нестабильности. В связи с этим зарубежные инвесторы в большинстве случаев рассматривают присутствие на украинском рынке как отдаленную перспективу или же выражают заинтересованность в таком способе входа на рынок, как приобретение прав на объект недвижимости, который уже является функционирующим бизнес-проектом. Зарубежному инвестору вложения в эксплуатацию готового объекта, сопряженные с наименьшим риском, кажутся наиболее оптимальными. Основными препятствиями являются медленно проходящие структурные преобразования экономики, несовершенство процесса отвода земельных участков, наличие непрозрачных отношений между участниками рынка, высокая коррумпированность этого сектора экономики, присутствие административных барьеров, нестабильная политическая ситуация.

О. Х.: – Отечественные компании вкладывают в рынок коммерческой недвижимости страны больше средств. Вместе с тем, все заметнее интерес и активность иностранных компаний, которые прежде предпочитали выходить как арендаторы или как партнеры, но сейчас начинают пересматривать форматы вхождения. Безусловно, одним из способствующих этому факторов является и начало проведения в Украине земельных аукционов. Тем более что стоимость земли в Украине для иностранных инвесторов является довольно недорогой, по сравнению с теми же странами Западной Европы, например. Также относительно небольшая по западным меркам и стоимость проектов. Кроме того, рынок коммерческой недвижимости в Украине крайне привлекателен из-за высокой доходности, которая формируется благодаря значительному спросу при низком предложении (если не его отсутствии) и, соответственно, конкуренции. Все это провоцирует высокие арендные ставки и обеспечивает практическое отсутствие рисков провала проектов.

Также следует отметить, что для девелоперских компаний становятся интересными не только быстроокупаемые проекты (потенциал которых остается весьма значительным), но и проекты, относящиеся к «долгим» деньгам.

С. Кр.: – Зарубежные инвесторы по большой части представлены такими странами, как Великобритания, Австрия, Швейцария, Израиль и Россия. Последняя ведет себя довольно активно, поскольку больше других инвесторов понимает реалии рынка недвижимости в Украине (благодаря соседству стран, а также схожести менталитетов). Россияне достаточно агрессивны в своей стратегии, решения принимают довольно быстро. Отечественные девелоперские компании развивают рынок коммерческой недвижимости также и своими силами.

А. Ч.: – Что касается перспектив рынка коммерческой недвижимости, то они огромны, но обвал арендных ставок возможен. А произойдет это в случае выхода новых игроков и объектов на рынок. Относительно новая емкость рынка приведет к быстрому насыщению и обвалу цен. Кроме того, у нас отсутствует реальная конкуренция в девелопменте коммерческой недвижимости. Это продукт местных девелоперов, использующих «обкатанные» проекты и технологии их создания.

В Украине недостаточно отечественных компаний, способных катализировать интенсивное развитие рынка торговой недвижимости. А потенциал этого сегмента коммерческой недвижимости определяется способностью арендаторов развивать собственную сеть. Поэтому мощные количественные и качественные изменения всего рынка можно связать именно с приходом крупных европейских сетей. Рынок торговой недвижимости, в котором доля сетевых операторов среди арендаторов торговых площадей в торговых центрах (ТЦ) составляет порядка 70%, ждет бурное развитие. Однако для отечественных компаний последствия прихода мировых игроков эксперты оценивают негативно; с другой стороны, приход мировых сетей является хорошей новостью для покупателей: они наконец смогут увидеть и оценить уровень розничной торговли. Еще один положительный момент поступления иностранных инвестиций в развитие рынка торговой недвижимости в экономики страны в целом. Однако если разница будет сконцентрирована в руках иностранных операторов, то они и продиктуют рынку свои правила игры.

БАРЬЕРЫ – ПРЕОДОЛИМЫ

– Какие специфические риски отпугивают новых инвесторов от выхода на рынок коммерческой недвижимости Украины?

С. К.: – В условиях роста экономики инвестиции в недвижимость – дело весьма перспективное и прибыльное, но, во многом, – рисковое. Помимо общеизвестных рисков, таких как политические, макроэкономические, финансовые, юридические, привлечению инвестиций в Украину на сегодняшний день мешает рейдерство, а также нестабильность права собственности.

Э. В.: – Привлекательность рынка коммерческой недвижимости Украины объясняется целым рядом факторов, так или иначе доминирующих над совокупностью возможных рисков. Инвесторы, которые аккумулировали свои денежные средства в первичный рынок торгово-офисной недвижимости, столкнулись с проблемой, связанной с несвоевременным вводом новых объектов. Многие заявленные на 2006-ой – начало 2007 г. крупные ТЦ опаздывают с открытием, планы реализации некоторых других проектов перенесены на более длительный срок. Это привело к тому, что инвесторы перенаправили свои средства в уже построенные помещения, что активизировало рост продаж непрофессиональных торговых площадей. Вследствие увеличения денежного потока последовал и рост цен на данные помещения. При «вхождении» на рынок нового объекта профессиональной торговой недвижимости инвестор может столкнуться с рядом рисков.

Отечественные риски во многом отличаются от рисков европейских стран. Их стоит поделить на такие основные категории:
финансовые (непредвиденные расходы, не учтенные при вхождении в проект)
правовые (проблемы, возникшие в процессе реализации проекта, которые были скрыты при его приобретении)
риски, связанные с правом инвестора на проект (надежность обеспечения прав инвестора на данный проект)
социальные (с учетом последних событий, это одни из самых серьезных и непредсказуемых рисков: забастовки жильцов, общественных организаций, которые часто бывают неоправданными, а проходят просто как дань последней тенденции моды – все проблемы решать с помощью революции)
строительные (в основном те риски, которые не обнаружила или не смогла предвидеть геолого-геодезическая экспертиза данной местности, но они наступили уже в процессе строительства объекта – например, протекание грунтовых вод, влияние проекта на расположенные рядом здания и сооружения, проседание грунта из-за невыдержанной технологии свайного поля и много другое)
административно-технические (риски, связанные с оформлением проектно-разрешительной документации, к примеру, изменение назначения проекта, уменьшение его этажности, другие технические незапланированные риски, которые могут существенно повлиять на понижение рентабельности данного проекта)
политические риски (возможность политических потрясений; бюрократические проволочки; национализация и экспроприация собственности; несовместимость законодательства по защите прав инвестора; неясность и непредсказуемость экономической политики государства).

С. Кр.: – Основные трудности для иностранных инвесторов – непрозрачность локальных компаний, непредсказуемость и изменчивость украинского законодательства, и все те же вопросы проектной и разрешительной документации.

Ю. И.: – Можно утверждать, что страна не несет высокие политические риски, способные существенно повлиять на развитие ее экономики. Об этом, помимо роста ВВП, свидетельствует и количество привлеченных за 2007 год инвестиций, которые значительно превысили показатели предыдущих лет, и живой интерес со стороны зарубежных инвесторов. Согласно информации Госкомстата, в январе-сентябре 2007 года чистый приток прямых иностранных инвестиций в Украину составил 5,24 млрд. долларов, что на 70,5% больше, чем за три квартала 2006 года. К окончанию 2007 года в Украине заметно активизировался приток иностранных инвестиций, составив по итогам третьего квартала 1,96 млрд. долларов, что на 178 млн. долларов превысило поступления инвестиций во втором квартале 2007 года и на 630 млн. долларов – в первом.

– Какие привлекательные стороны имеет отечественный рынок коммерческой недвижимости?

Э. В.: – Преимущества рынка коммерческой, в частности торговой недвижимости Украины:
высокая рентабельность проектов: доходность от торговой недвижимости в Киеве в среднем превышает 25%, когда в других странах высоколиквидным считают бизнес с доходностью 10–13%
постоянно растущий спрос на торговую, торгово-развлекательную недвижимость. По аналитическим данным нашей компании, рост спроса на такие объекты в 2006 году опережал предложения на 100–150%
дефицит как в Киеве, так и в других крупных городах-миллионниках Украины новых крупномасштабных торгово-развлекательных комплексов
прогрессивная динамика роста цен на коммерческую недвижимость. В 2006 году цены росли в среднем на 5% в месяц, это 50–60% за год.

С. К.: – Рынок недвижимости в Украине на фоне других стран мира очень привлекателен. По оценке международных специалистов доходность коммерческой недвижимости у нас достигает 60%, в зависимости от качества проекта и сегмента недвижимости с учетом входа и выхода из бизнеса. Одновременно доходы девелоперов в Украине значительно выше, чем во многих других европейских странах. С точки зрения рынка коммерческой недвижимости по привлекательности инвестиций лидерство продолжают удерживать торговые центры и офисные помещения.

С. Кр.: – Для иностранных компаний украинский рынок недвижимости является очень привлекательным и останется таковым до момента, когда спрос будет уравновешиваться предложением. Украинский рынок недвижимости демонстрирует более высокую доходность, чем на сформировавшихся рынках благодаря ряду факторов, что делает его очень привлекательным для инвесторов.

– Спасибо за ваши ответы.

С ПОЗИЦИИ ПРАКТИКА

Валерий КИРИЛКО, генеральный директор девелоперской компании Concorde Development:

– Рынок коммерческой недвижимости находится в тесной зависимости от общеэкономических тенденций развития страны и региона. Начиная с 2000 года, динамика экономического роста Украины имеет положительный характер, в то же время рост реального ВВП достаточно неравномерен.

Несмотря на то что в 2002 году темп экономического роста замедлился до 5,2%, с 2003 года данный показатель снова стал расти и к 2004 году составил 12,1% – рекордный для Украины и один из наиболее высоких в мире. Во многом столь значительные темпы роста объяснялись ростом спроса на внутреннем рынке и активным развитием промышленности, ориентированной на экспорт (в частности, машиностроения, производства кокса и светлых нефтепродуктов, металлообрабатывающей, химической и пищевой промышленности).

В соответствии с официальной статистикой Украины, по итогам 2005 года реальный ВВП увеличился на 2,6% по сравнению с 2004 годом. В 2006 году рост ВВП составил 7,0%. Аналитики прогнозируют дальнейшее увеличение ВВП Украины, называя в качестве основных факторов ожидаемое вступление в ВТО и ЕС, повышение реальных доходов населения (рост внутреннего потребления), а также уменьшение ставок налога на прибыль и НДС.

Довольно быстрыми темпами продолжает расти внешнеторговый оборот Украины, что обусловлено увеличением внутреннего потребления, а также ростом спроса на основную экспортируемую продукцию в других странах.

Киев традиционно занимает исключительное место в структуре экономики Украины. Так, по официальным данным, население Киева (2,7 миллиона человек) составляет
5,73% от всего населения Украины. При этом столица обеспечивает около 17% общего ВВП страны.

Весомым является место Киева и в рамках других показателей экономического развития Украины. Так, в общем объеме накопленных в стране иностранных инвестиций он занимает более 30%; в общем объеме экспорта – порядка 15%, импорта – 40%; в общем объеме розничного товарооборота – более 17%; официальная среднемесячная заработная плата в Киеве находится на самом высоком среди всех регионов Украины уровне – более 340 долларов.

Если в 2005 году объем розничного товарооборота предприятий торговли и ресторанного хозяйства по Украине в целом вырос на 23%, то в Киеве – на 33,7%. За период с 2003-го по 2006 год доля столицы в общем объеме розничного товарооборота Украины увеличилась с 13 до 17%.

В общем объеме жилого строительства Украины Киев занимает более 14%. По количеству построенного жилья на 2005 год в расчете на 1000 жителей Киев (408,5 м²) в 2,5 раза превосходит средний по стране показатель (166,3 м²) и опережает все остальные регионы. В 2005 году на рынок жилья в Киеве было выведено около 1,1 миллиона м², в 2006-ом – 1,2 миллиона м².

Оценивая общие тенденции, 2007 год нельзя назвать переломным в развитии отечественного рынка недвижимости. Каких-либо кардинальных изменений на нем не произошло. Дальнейшее развитие получили тенденции, сформировавшиеся в 2005–2006 годах. Все происходящее на рынке можно охарактеризовать как накопление предпосылок для перехода на принципиально иной уровень развития – как в количественном, так и в качественном отношении. Общие тенденции 2007 года – стабильный рост спроса во всех сегментах, очень небольшое количество нового предложения и, как результат, высокие темпы роста арендных ставок, снижение уровня вакантности. Однако активный выход новых игроков и, в первую очередь, девелоперских компаний, институциональных инвесторов, международных консультантов позволяют оценить перспективы рынка достаточно оптимистично.

Отечественный рынок коммерческой недвижимости (и эта тенденция в полной мере проявилась в 2007 году) становится все более привлекательным для международных игроков, которые начинают воспринимать Украину как объект для вложения инвестиций. В нашу страну начинают приходить не только носители венчурного капитала, но и стратегические инвесторы. Проявлением этой тенденции можно назвать объявленные и ожидаемые в ближайшее время сделки по инвестиционной купле/продаже международными фондами нескольких профессиональных офисных и торговых центров.

Также необходимо отметить тенденцию активного развития коммерческой недвижимости в регионах Украины. Так, по количеству вводимых проектов крупные города-миллионники впервые обогнали Киев, традиционно считавшийся единственным городом в стране, в котором присутствует рынок коммерческой недвижимости. В областных центрах активно вводятся в эксплуатацию современные торговые и офисные центры, гостиницы и пр.

Основные тенденции 2008 года будут продолжением тенденций 2007-го – сохранение и рост дефицита качественных коммерческих помещений (офисных, складских, торговых), а также гостиниц. Темпы роста спроса останутся высокими, а новое предложение будет более существенным и качественным, хотя и не сможет удовлетворить существующий спрос. Поэтому в 2008 году можно ожидать продолжения роста ставок аренды, а положение арендаторов останется незавидным вплоть до 2009 года. Более того, учитывая сложности, с которыми сталкиваются девелоперы в процессе выведения проектов, – до 2010 года.

На рынке недвижимости ожидается повышение результативности деятельности девелоперов, существенное увеличение количества реализуемых проектов во всех секторах рынка. Проекты станут более крупными и качественными во многом за счет привлечения независимых консультантов.

http://www.bizrealty.com.ua/