Торговые центры– перспективы развития

Развитие рынка торговых центров Украины происходит сегодня весьма высокими темпами.  Инвестиционные проекты в этом сегменте коммерческой недвижимости вызывают пристальный интерес не только отечественных и российских инвесторов, но и европейских компаний и банков. Это неудивительно, ведь  в то время как сроки окупаемости торговых центров Европы колеблются в пределах 10-15 лет, то срок окупаемости торговых центров Украины составляет от 5 до 7 лет.

На сегодняшний день в Украине приходится 117 квадратных метров торговых площадей на тысячу жителей. По этому показателю мы отстаем не только от Евросоюза, но и от других стран Восточной Европы.

Рынок торговых помещений Украины находится на первом месте по темпам развития среди коммерческой недвижимости. Дефицит крупноформатной торговой недвижимости ощущается во всех регионах Украины, причем особенно востребованы торговые центры, отвечающие современным требованиям.

Несмотря на активное строительство новых торговых центров в нашей стране, арендные ставки в них будут гарантированно расти еще несколько лет. При этом высокий спрос существует не только на аренду, но и на приобретение торговых площадей (последнее, по мнению ряда экспертов, вызывает особый интерес европейских инвесторов).

Наиболее активное развитие торговых центров происходит в столице Украины и на Юго-востоке страны -  в густонаселенных, экономически развитых регионах с относительно высокими доходами населения по сравнению с западной частью страны.  Именно в этих регионах представлены 90% крупнейших региональных торговых сетей.

Весьма динамично развивается крупноформатная торговая недвижимость  на Крымском полуострове. Так в столице Крыма Симферополе работают как столичные и всеукраинские, так и региональные сети. Симферополь, Ялта и Севастополь наряду с Одессой, являются лидерами по росту цен на торговую недвижимость в южных регионах Украины.

Рынок торговых центров Севастополя сегодня несколько уступает по площадям Симферополю, однако это отставание, вероятнее всего будет преодолено в ближайшие один-два года.

Не случайно в Севастополе представлены сегодня практически все крупные торговые сети Украины - Fozzy Group (торговые марки «Фора» и «Сільпо»), «Фуршет», «Велика кишеня», «Фокстрот» и т.д., а всеукраинская компания «XXI век» начала реализацию своих проектов торгово-развлекательных центров «Квадрат» в Севастополе и Симферополе раньше, чем в таких крупных городах, как Запорожье, Харьков и Львов.

Активно развиваются в Севастополе региональные торговые сети. Крупнейшая из которых - «Ален» (продукты питания), имеет в своем активе уже 9 торговых объектов (из них 6 торговых центров и крупных супермаркетов) и быстрыми темпами возводит еще по одному торговому центру в Севастополе и Симферополе.

Наибольшим спросом в Севастопольском регионе сегодня пользуются торговые помещения площадью 100-500 кв. м. и 1000-2500 кв.м.

Арендные ставки колеблются в интервале от  25 до 108 у.е. за 1 кв. м. в месяц в центральной части города и от 13 до 66 у.е. за 1 кв. м. в месяц - в других районах Севастополя.

Особенно активно идет рост арендных ставок торговой недвижимости в центральной части города. Специалисты по недвижимости объясняют это отсутствием подходящих земельных участков, особенно в наиболее престижных районах со сформировавшейся инфраструктурой.

 Стоимость продажи торгового помещения в Севастополе составляет по нашим данным от  1500-3800 у.е. за 1 кв. м. в центре города и 850-2000 у.е. за 1 кв.м. - в других районах города.

Интересно отметить, что свыше 70% компаний, проявляющих интерес к коммерческой недвижимости Севастополя, заявляют о желании приобрести в собственность, а не арендовать торговые площади.

По данным исследований нашей компании, в 1-м квартале 2007 года в Севастополе насчитывалось более двадцати проектов в стадии строительства, которые позиционируются как торговые центры и комплексы различного класса. Их суммарная общая площадь составляет свыше 80 тыс. кв.м.

Однако только половину существующих проектов можно отнести к торговым центрам, отвечающим современным требованиям.

Среди интересных строящихся объектов можно отметить 12-этажный многофункциональный комплекс «Мегаполис», в котором разместятся торговый и развлекательный центр, офисный комплекс, ресторан, клуб и подземный паркинг.

При условии реализации всех заявленных объектов к концу 2009 года в г. Севастополе на 1000 человек будет приходиться  около 230 кв.м. современных торговых площадей (то есть этот показатель в Севастополе достигнет сегодняшнего уровня Киева, однако будет намного ниже, чем в современных европейских городах).  То есть определенный дефицит качественных торговых площадей в городе сохранится до конца 2010 года.

В новых проектах региона сохраняется тенденция, предусматривающая строительство торговых комплексов, в которых очень мало площадей предусмотрено под развлекательную инфраструктуру. Только в одном проекте планируется полноценная развлекательная инфраструктура, которая будет занимать два полных этажа; большинство остальных проектов будут предусматривать в основном торговые и офисные площади.

В то же время в Украине, особенно в Киеве все больше проявляется тенденция создания мультимодальных центров, т.е. объектов, совмещающих несколько сегментов недвижимости - например офисную, торговую и развлекательную, или гостиничную, торговую и развлекательную. Полагаю, что в перспективе мультимодальные центры появятся и в Севастополе.

Павел Ульянов

http://www.kanzas.ua/