Доходные дома: нелегкое возвращение на украинский рынок

С начала XIX и до начала XX едва ли не половину всех новых в Киеве домов строили как доходные, то есть, такие, в которых все квартиры сдавались в аренду. Во времена советской власти на смену доходным домам пришли комнаты в коммуналках. И лишь недавно отдельные участники рынка недвижимости начали понемногу возрождать хорошо забытый бизнес. Раз, два – и обчелся Эксперты оценивают рынок доходных домов Украины по-разному. Кто-то насчитывает всего два таких дома в Киеве - от управляющей компании DEOL Partners, кто-то готов пойти на компромисс и признать доходными домами еще несколько объектов по Украине. В частности, речь идет о нескольких частных комплексах в Киеве, Крыму и Одессе, причем часть из них только строится или запланирована. Недавно в Киеве открылся комплекс профессиональных сервисных апартаментов Senator Apartments Executive Court, который стал вторым, созданным управляющей компанией DEOL Partners. Их первый проект, существующий почти три года, успешно работает и по популярности не уступает гостиницам, утверждают в Senator Apartments. В компании уже работают над расширением сети, в ближайшие годы планируют открыть здания подобного формата в Киеве, Харькове, Львове, Донецке и Одессе, делится планами на будущее генеральный менеджер Senator Apartments Александр Бабенко. Как альтернативу доходным домам можно рассматривать сети специализированных для аренды квартир и немногочисленные частные гостиницы, как Sherborne Guest House, где в номерах оборудованы такие квартирные атрибуты как кухня, а стоимость проживания несколько ниже, чем в обычном отеле. Причинами того, что девелоперы не спешат развивать успешный и популярный полтора века назад в Киеве и сегодня за границей сегмент доходных домов, директор агентства недвижимости «Платан» Игорь Краковный называет относительно низкий уровень рентабельности этого бизнеса (до 15%) и, соответственно, длительный период окупаемости. Действительно, украинские девелоперы на сегодня имеют более прибыльные пути приложения своих усилий. Но перспективы хорошие В то же время эксперты отмечают перспективу расширения и укрепления этого сегмента рынка. Ведь и в Европе, и в Америке значительная часть населения (в некоторых странах – около половины) живет в арендованном жилье, немалая часть которого приходится именно на специализированные доходные дома. «Арендный» способ жизни позволяет им не выплачивать кредиты за собственное жилье, оставаться мобильными, а также получать комплекс услуг по уходу за их квартирой, в то время как собственники жилья должны все свои коммунальные проблемы решать самостоятельно. Да и заниматься этим бизнесом за границей выгодно – невысокая по украинским меркам рентабельность считается вполне приличной на Западе. В Украине такой бизнес тоже будет прибыльным и интересным, уверена менеджер по маркетингу и продаже Senator Apartments Галина Мартынюк. «С ростом экономики, количество бизнес-туристов в Украину будет возрастать. А с ним – и потребность в высококачественных апартаментах, так что в этом секторе будут появляться новые проекты», - считает она. «Рынок вскоре сам отреагирует на увеличение спроса на такие услуги, тем более, что в Украине для этого есть ряд положительных факторов, как то отсутствие налога на недвижимость, практически пустая ниша в этом сегменте рынка и высокая стоимость покупки собственного жилья», - разделяет мнение маркетолога Игорь Краковный. А чтобы бизнес был успешным, считает он, нужно создавать и поддерживать высокий уровень сервиса предоставляемых услуг, в том числе дополнительных (администратор, уборка, смена постельного белья, доставка еды, охрана, парковка и т.д.) при конкурентоспособных ценах на апартаменты, удобном месторасположении комплекса и хорошей его рекламе. Галина Мартынюк считает, что важным залогом успеха сервисных апартаментов является объединение их в сеть, поскольку, ссылается она на статистику, около 33% путешественников учитывают предшествующий опыт размещения в сетевых отелях или предприятиях отдыха. В будущем такие клиенты предпочитают пользоваться именно сетевыми объектами из-за их широкой распространенности и предсказуемости уровня обслуживания. Путешествующими клиентами доходных домов в Украине являются, прежде всего, иностранцы, преимущественно сотрудники международных компаний, которым жилье оплачивает работодатель. Часто иностранные гости приезжают с семьями, надолго и поэтому предпочитают останавливаться в том месте, к которому они привыкли. И все же пока что краткосрочная аренда превышает по популярности долгосрочную. По наблюдениям Игоря Краковного, до 90% апартаментов сегодня сдаются в краткосрочную аренду – от суток до года. Прецеденты с проживанием клиента в одних апартаментах несколько лет пока что исключение из правил, правда, это легко объяснить тем, что эти несколько лет ему еще недавно попросту не было где жить. Такими исключениями эксперт называет дипломатов и контрактников, работающих в Украине по долгосрочным контрактам. Украинцы услугами доходных домов или сервисных апартаментов пользуются, но крайне редко, да и то речь идет лишь о краткосрочной аренде на пару дней, максимум – на месяц-другой. Наталья Марушенко