Пять вопросов об элитной недвижимости в Большой Ялте

Недвижимость в Тюмени сегодня не не мене популярна, чем недвижимость в Ялту. Она всегда радовала красивыми видами моря и гор. Сейчас глаза созерцателя роскошных природных ландшафтов обязательно цепляются еще и за картинки на бигбордах, расположенных по обеим сторонам дороги
Представленные на них дома, виллы, коттеджи, гостиницы соответствуют роскоши природы Южного берега Крыма (ЮБК). Но пока большинство из этих зданий только виртуальны, так они будут выглядеть, когда построятся. Однако это жилье уже можно покупать. «Белый Дом», «Ришелье Шато», «Фамилия» в Гурзуфе, «Дача доктора Штейнгольца» в Алуште, «Лазурный» в Гаспре, «Респект-Холл» в Кореизе, «Дарсан-Палас», «Апарт-отель» в Ялте, «Южная Пальмира» в Курпатах, «Парк Чаир» в Мисхоре — все это и многое другое позиционируется как элитная недвижимость. Таких строящихся объектов в Большой Ялте сейчас более пятидесяти
Кто покупатели?
Ялта изобилует агентствами по продаже недвижимости. Похоже, риэлторы — самая распространенная здесь профессия. На рынке недвижимости Ялты установилась тенденция: каждый раз перед Новым годом и началом курортного сезона поднимаются цены.
За год цена на жилье вырастает на 20-40%.
— В Ялте раскупают все, — рассказал Алексей Бологов, менеджер по продажам ООО «Домус». — Каждый раз на Новый год мы работаем без выходных из-за большого наплыва покупателей. В основном это граждане России. Однако в эти новогодние и рождественские выходные приехало гораздо меньше людей, желающих приобрести недвижимость в Ялте. Я считаю, что это связано с нестабильной политической обстановкой в Украине в 2007 году.
Понижение уровня продаж недвижимости в Ялте отметили также менеджеры других компаний. Политическая нестабильность в Украине приостановила приток покупателей-россиян. Кроме того, большинство состоятельных граждан Украины и России уже приобрели в Крыму жилье. Риэлторы не связывают уменьшение количества покупателей с ростом цен, которые для квартир и апартаментов элитного класса сейчас варьируются от 3 до 10 тысяч долларов за квадратный метр. Кто настроился купить квартиру на Южном побережье, тот ее все равно купит, тем более, что это можно сделать в кредит.
— Условия оплаты обсуждаются индивидуально, — рассказала ведущий специалист по недвижимости крымской строительной компании «СоюзСтройТехнология» Валерия Петрусевич. — У нас возможна покупка квартиры и апартаментов в кредит через «Укрсоцбанк» или «Приватбанк». Залог — покупаемая квартира. Процедура оформления максимально упрощена. Оформление кредита — в любом городе Украины. Первый взнос — 15-20%, процентные ставки зависят от валюты кредитования — возможны гривна, доллар, евро, швейцарский франк. Максимальный срок — 25-30 лет. Досрочное погашение — без пени.
По данным компании «СоюзСтройТехнология», покупателями недвижимости являются: 20% — жители России, 30% — киевляне, 40% — жители других крупных городов Украины (Днепропетровск, Донецк,Запорожье, Одесса), 10% — местные жители и иностранцы. Похожую статистику предоставил начальник управления по маркетингу Ялтинской дирекции строительной компании «Консоль» Сергей Ефремов:
— Среди наших покупателей — 60% жителей Украины, 35% — России и 5% — дальнего зарубежья.
Более активными покупателями жилья в Большой Ялте становятся украинцы, хотя до недавних пор это были жители России. В основном жилье покупают пары, выбирают подходящий вариант вместе или кто-то один присматривает, а потом советуется с супругом. Главный мотив — оздоровление членов семьи в любое время года: лето, зимние каникулы, отпуски, уикэнды, праздники и так далее. Поэтому покупка недвижимости в Ялте и Алуште более предпочтительна, чем в курортных поселках, благодаря круглогодично работающей инфраструктуре городов. Часто семья приобретает две квартиры: для себя и для детей или родителей.
— Каждая сделка — это отдельная история, — отметил Сергей Ефремов. — К примеру, у кого-то из членов семьи, живущих в Кривом Роге, аллергия, не могут жить в этом городе. Они продают свою квартиру там и покупают в Крыму. А кто-то выбрал именно такой вариант инвестирования как самое надежное вложение денег, потому что цены на жилье растут. Курортный и столичный рынок жилья неисчерпаем — об этом можно судить по опыту любой европейской страны. Кто это понимает, те присматривают объекты с целью сохранения и приумножения собственных средств. В нашем государстве — это самая высокорентабельная инвестиция, кроме того, она наименее рискованная.
Почему — Ялта?
Почему все-таки состоятельные россияне и украинцы, которые могут купить жилье на самых престижных курортах мира с развитой инфраструктурой, предпочитают Большую Ялту? Менеджеры по продажам отмечают, что сами покупатели объясняют это языковым фактором, мол, удобно и приятно, когда все вокруг говорят по-русски. А, кроме того, есть много других существенных преимуществ.
Во-первых, Украина является одной из немногих стран, для въезда в которые гражданам России не требуется визы.
Во-вторых, авиаперелет из России в Симферополь и обратно стоит около 400 долларов на человека, что на 10-20% дешевле перелета в европейскую страну и обратно. Стоимость проезда на поезде в купе СВ составляет 200-250 долларов. А для жителей городов Украины авиаперелет в Симферополь и обратно обойдется около 150 долларов на человека, что в 3-3,5 раза дешевле перелета в европейскую страну и обратно.
В-третьих, рассматривая возможность получения дохода за счет сдачи недвижимости в аренду, покупатели обращают внимание на уровень рентного дохода, рассчитываемый как отношение рентных платежей к стоимости недвижимости. Рентный доход в Украине в 1,5-2 раза выше, чем в большинстве стран Европы. Значение его показателя у нас равно 9%, а в большинстве европейских стран он не превышает 7%.
Кроме того, покупателей поощряет фактор отсутствия налога на недвижимость в нашей стране.
Однако есть и негативные моменты. Самыйглавный из них — уровень цен на недвижимость в Украине гораздо выше, чем в других странах, в том числе в Восточной Европе, где средняя цена одного квадратного метра в новостройках — 1,5-2,5 тысячи евро. В странах Западной Европы — 5-6,5 тысячи евро.
Еще один минус: в Украине возможно получение ипотечного кредита в долларах США на 20 лет под 11% годовых, в то время как в европейских странах ипотечный кредит дается на 20-30 лет под 3-4,5% годовых.
Получается, что иностранцам покупать у нас жилье просто невыгодно. К тому же, их не устраивает наша инфраструктура, а вернее, ее отсутствие.
Есть ли инфраструктура?
— Ты купил бы жилье для отдыха в Ялте? — спросила по телефону у своего друга из Канады, бывшего нашего соотечественника.
— Если возникнет такое намерение, то, скорее всего, я куплю дом во Флориде или на Кубе. В Ялте — нет, потому что там не развита инфраструктура.
И, тем не менее, по всей Большой Ялте строятся элитные дома, которые будут иметь собственную инфраструктуру. Нужно только немного подождать.
— Состоятельному клиенту уже неинтересны красивые квартиры, но в доме без инфраструктуры, — отметил начальник управления по маркетингу Ялтинской дирекции фирмы «Консоль» Сергей Ефремов. — Люди хотят жилье со всем сервисом: парикмахерской, массажным кабинетом, сауной и так далее. Уже два года мы строим между Никитским ботаническим садом и Массандрой гостиничный комплекс «Восход». Это мегапроект общей площадью свыше 100 тысяч квадратных метров, рассчитанный более чем на тысячу квартир, 300 из которых — апартаменты. Всем этим людям надо будет где-то чем-то заниматься. Для них здесь будут построены и боулинг, и бассейны, и кинотеатр — абсолютно все. Нам нужно еще три года, чтобы комплекс «Восход» полностью заработал.
В среднем за три года большинство застройщиков успевает возвести современный монолитно-каркасный сейсмоустойчивый дом. Зачастую строят 16-этажные дома, поскольку земля на ЮБК дорогая (25-30 тысяч долларов за сотку), и свободных участков, подходящих для застройки, осталось не так уж много. Остается домам расти вверх. Однако, как обьяснил Сергей Ефремов, выше 16-этажей строить тоже невыгодно — за счет применения дорогих технологий, обязательных в сейсмической зоне, цена на жилье в небоскребе будет очень высокой, на такие квартиры трудно найти покупателя. Примером жилья нового поколения в Большой Ялте является 16-этажный «Белый Дом» в Гурзуфе, сданный в эксплуатацию в конце 2007 года.
— На строительство ушло 2,5 года, сейчас идет озеленение территории, — рассказала Евгения Щиброва, директор отдела продаж ООО «СоцЕдинство», застройщика «Белого Дома». — В доме есть открытый бассейн, детская площадка. На минус первом этаже — фитнес-зал, SPA-салоны. На минус втором и третьем этажах расположены автопарк, гараж. Первый этаж задействован под парадный подъезд, где находится консъерж. Фактически квартиры начинаются со второго этажа. Все квартиры видовые, с панорамным остеклением, свободной планировки. Площади квартир — от 49 до 128 квадратных метров, пентхаус — 600 квадратных метров. Есть телефон, Интернет, телевизионный кабель. Автономная котельная, отопление системы «климат-контроль». От дома до моря — 400 метров. Есть свой закрытый пляж — только для жильцов дома. Планируется доставка к пляжу электромобилями.
В «Белом Доме» можно будет прописываться, как и в жилом комплексе «Фамилия», который тоже строится сейчас в Гурзуфе, в 350 метрах от моря.
— Во всей Большой Ялте нет домов с подобным статусом, которые были бы ближе к морю, чем «Фамилия», — подчеркнул специалист по продажам ООО «Приоритет» Богдан Климчук.
Существует законодательное ограничение, согласно которому в прибрежной или парковой зоне жилье как таковое строить нельзя. Поэтому в таких зонах строительные объекты называются гостиничными или рекреационными комплексами. Они для тех, кого интересуют именно близость к морю или парковая зона, а не прописка в Ялте.
Менеджер по продажам ООО «Домус» Алексей Бологов рассказал, что квартиры и апартаменты в рекреационном комплексе «Южная Пальмира», который строится в четырех километрах от Ялты в сторону Ливадии, в старинном парке Курпаты, продаются как помещения с комнатами отдыха для приезжих и являются частной собственностью покупателя.
— Единственное их отличие от квартир в жилом доме — это отсутствие прописки, — отметил он.
По словам специалиста по недвижимости Валерии Петрусевич, комплексом с наиболее развитой инфраструктурой на территории Большой Ялты на сегодняшний день является «Дарсан-Палас». Здесь есть бассейн, SPA-центр, фитнес-клуб с тренажерным залом и классами аэробики, комплекс оздоровительных и профилактических процедур, салон красоты, супермаркет, пункт обмена валют, пункт приема вещей в химчистку, аптечный киоск, бильярд, два ресторана, летняя площадка, детская площадка и игровая комната. Комплекс закрыт, территория охраняется. Неживущие в комплексе смогут пользоваться инфраструктурой по специальной гостевой карте.
Не так давно в Ялте появилась реклама клубных домов. К примеру, «Дача доктора Штейнгольца» позиционируется как первый клубный дом в Крыму. Закрытым курортным клубом «Черноморский» назвали застройщики комплекс на базе реставрируемого бывшего санатория «Черноморский». Однако на сайте этого клуба ничего толком не сказано о том, по каким параметрам определяется клубность заведения. Риэлторы считают, что слово «клуб» придумали застройщики, чтобы привлечь внимание к своему объекту: «У нас не просто дом, у нас — клубный дом!». Скорее всего, это просто закрытый дом, то есть его инфраструктурой могут пользоваться лишь жильцы. В этом и заключается клубность. Могут быть и варианты: жильцам клубного дома выдадут клубные карточки со скидками на услуги (сауна, бассейн и прочее), а для других скидок не будет. Закрытые дома, пляжи в Большой Ялте и раньше были, но лишь в прошлом году кто-то первым додумался назвать это клубным домом.
В чем заключается элитность?
По каким параметрам жилье определяется как элитное, попыталась я узнать у местных жителей. И услышала: «У нас здесь все элитное, даже ветхие дома, потому что это — Ялта!». Похоже, это и есть истина, поскольку параметры элитности довольно размыты: количество квартир в доме и этажность, например, значения не имеют. На Южном берегу Крыма на стоимость жилья в первую очередь влияет вид из окна: цена квартир с видом на море в среднем в полтора раза выше, чем на горы или город.
Второй фактор — это этаж: чем выше, тем дороже — платить приходится также за панорамные виды Крыма. Стоимость квадратного метра в одном и том же доме на нижнем этаже будет в 2-3 раза меньше, чем на верхнем.
— Обязательный показатель элитной недвижимости — собственная инфраструктура дома: наличие магазина, ресторана, тренажерного зала и бассейна, в котором можно купаться и в плохую погоду, — перечислила Валерия Петрусевич. — Есть параметры элитной недвижимости, которые нельзя нарушать: качественная и долговечная технология строительства, современное техническое и инженерное оснащение, дорогая отделка, охраняемая закрытая территория. Близость моря, обширная собственная территория, парк, пляж, инфраструктура в районе комплекса — все это также немаловажные факторы. Элитная квартира теряет свою привлекательность, если покинуть ее стены нельзя: вблизи нет ни парка для прогулок, ни благоустроенной набережной, ни развлекательных заведений.
Главный архитектор Ялты Владимир Приступа называет отличительными особенностями элитных домов увеличенные площади квартир и дорогую внутреннюю отделку, а также месторасположение:
— Удобная транспортная связь тоже имеет значение. А по конструктивной схеме эти дома ничем не отличаются. Требования одни к любому виду строительства.
Владимир Иванович считает, что жилых элитных домов в Ялте строится немного, в основном, элитное строительство — это гостиничные комплексы в прибрежной части города.
— Если бы они не строились, инженерные сети пребывали бы в плачевном состоянии, — отметил архитектор. — Все застройщики отчисляют деньги на развитие инженернотехнических сетей. К примеру, российский застройщик «СиБрок» перечисляет городу 60 миллионов гривен на все программы.
Если представить, что все застройщики исчезнут, городу станет хуже.
Наибольшее количество строительных объектов на ЮБК у фирмы «Консоль», которую здесь называют монополистом. По словам Сергея Ефремова, в Большой Ялте «Консоль» строит 12 объектов, девять из них он назвал элитными. Это курортно-гостиничный комплекс в Ялте, на улице Таврической, жи лой дом «Океан» на улице Киевской, гостиничный комплекс «Восход», где также имеется коттеджная застройка, комплекс «Карасан» в Алуште и комплекс «Эврика», который пока только в стадии проекта, жилой дом в Массандре, на Южнобережном шоссе, большой гостиничный комплекс «Парковое» в Симеизе и еще одна коттеджная застройка «Поляна сказок».
— В недвижимости первоопределяющим является место, — объяснил Сергей Ефремов. — Естественно, в красивом ликвидном месте строить ординарные квартиры с точки зрения экономики неправильно. На хорошем участке земли мы стараемся построить красивый дом с хорошей инфраструктурой. Строительство вилл и коттеджей — это самое дорогое удовольствие. С такими ценами на землю, конечно, выгодней построить девятиэтажку площадью 3 тысячи квадратных метров, нежели три коттеджа площадью 500 квадратных метров. Рентабельность этого производства низкая. Хотя мы этот рынок поддерживаем.
Ежемесячная плата за пользование элитным жильем тоже выльется в немалую сумму. К коммунальным платежам, которые осуществляются по государственным расценкам, нужно прибавить еще плату за эксплуатационные расходы предприятию, обслуживающему дом.
— В «Фамилии» это будет стоить 5 гривен за один квадратный метр, — рассказал Богдан Климчук. — Это плата за охрану, уборку и вывоз мусора, чистку и обслуживание бассейна и другие услуги.
Таким образом, стоимость услуг зависит от площади квартиры, если это пентхаус (квартира, занимающая весь последний этаж), площадь которого бывает более 500 квадратных метров, то ежемесячные платежи могут доходить до 3 тысяч гривен.
Главный архитектор Ялты Владимир Приступа отметил, что не всем, кто приобрел элитное жилье в Ялте, по карману его содержание:
— В той же «Тавриде» коммунальные платежи доходят до двух тысяч в месяц, поэтому некоторые купившие апартаменты уже от них избавляются. Невыгодно, когда такой дорогой номер пустует круглый год, чтобы семья заехала туда на один месяц. Рынок сам отрегулирует использование недвижимости. Еще введут налог на недвижимость, тогда сразу элитное жилье подешевеет. Цены-то доходят уже до пяти тысяч и больше за метр квадратный!