Мыльные пузыри (часть III)

Понятие элитности жилья существенно зависит от страны и города, в котором оно находится. Так, в различных странах мира назовут элитными разные по параметрам, архитектуре и отделке, месторасположению дома и квартиры.

Конечно, основные принятые характеристики такой категории жилья, как элитная, в мире одинаковые, но все-таки некоторые различия в классификации есть. Сегодня поговорим об Украине.

Как известно, страны постсоветского пространства сегодня проходят за год путь, который Европа преодолевала десятилетиями. Поэтому и смысл, вкладываемый в понятие "элитная недвижимость" у нас на протяжении лет менялся в зависимости от развития рынка недвижимости.

В 90-х считались престижными все новостройки в центре и прилегающих к нему районах, хоть они даже отдаленно не напоминали "элит-класс" в нашем сегодняшнем понимании.

Теперь покупатели VIP-апартаментов стали более требовательны, и по многим параметрам нынешнее жилье уже можно назвать элитным, но все же в зарубежных странах большую часть подобных объектов могут отнести только к среднему классу.

Тяжело быть "элитой"

Для определения класса жилья существуют как украинские, так и международные стандарты. Согласно классификатору недвижимости, разработанному Украинской Строительной Ассоциацией (УСА) и введенному в 2006 году, к элитной недвижимости относятся объекты двух классов - премиум и де-люкс. В отличие от классов бизнес, эконом, а также социального жилья, недвижимость классов премиум и де-люкс дает существенные преимущества жильцам по качеству недвижимости, инфраструктуры, а также сервису обслуживания.

В сегменте элитной недвижимости столицы представлены преимущественно жилые комплексы, заявленные как премиум-класс, которые расположены в центре города и прилегающих к нему районах. "Стоит отметить, что квартиры класса де-люкс на столичном рынке - редкость", - говорит Евгений Прибега, директор агентства недвижимости "Велфорт Риал Истейт".

По данным строительно-девелоперской компании "Т. М. М.", в настоящее время в Киеве на стадии строительства находится порядка 150 жилых комплексов, из которых немногим более десяти можно отнести к элитному жилью по тем параметрам, которые разработаны под эгидой УСА.

Также параметром элитности является наличие достаточного числа стоянок для автомобилей. Согласно классификатору, на одну квартиру в обоих элитных классах должно быть предусмотрено два и более машиноместа.

На практике данный показатель не соответствует этому критерию. Застройщики в общей массе нарушают и другие условия классификатора - площади, этажности домов, инфраструктуры и пр. Так, например, в отношении инфраструктуры комплекса считаются допустимыми определенные расхождения, обусловленные ситуацией в районе и особенностью участка.

"Портрет" элитной квартиры

Мало кто отдает себе отчет, что к классу VIP может быть отнесена далеко не каждая квартира, какой бы просторной, комфортабельной и выгодно расположенной она ни была. Чтобы лучше разобраться, какую все-таки квартиру можно назвать элитной, специалисты приводят основные критерии подобной недвижимости.

Итак, среди ключевых характеристик недвижимости класса де-люкс можно отметить следующие:
принадлежность к первой зоне проживания относительно центра города и обязательная отдаленность от промышленных зон более 5 км;
плотность застройки - до 8 тыс. кв. м на 1 га;
высотность недвижимости класса де-люкс не должна превышать 7 этажей, при этом минимальная площадь проживания на одного жильца составляет 40 кв. м;
максимальное количество квартир на этаже - а во всем здании - до 30;

В каждой квартире должна быть лоджия, терраса и зимний сад.

Что касается технологии строительства - это должно быть монолитно-каркасное здание, кирпичная кладка (керамический кирпич), все внутренние перегородки квартиры должны быть выполнены исключительно из керамического кирпича. В целом архитектурное решение здания должно быть эксклюзивным. Обязательным условием является наличие подземного паркинга - из расчета 2-х и более машиномест на человека, также должна быть предусмотрена гостевая стоянка.

Для апартаментов класса де-люкс важен социальный статус соседей по дому. А вот пешеходная доступность до ближайшей станции метро, наличие маршрутных такси не является определяющим параметром класса. Безусловно, придомовая территория должна быть благоустроенной, охраняемой и огражденной.

Что же касается ключевых требований к недвижимости класса премиум - это принадлежность ко второй зоне проживания, при этом отдаленность от промышленных зон более чем на 5 км является рекомендуемой. Плотность застройки рекомендуется до 15 тыс. кв. м на 1 га с пешеходной доступностью до ближайшей станции метро (не более 10 минут), а также наличие транспортных развязок.

Технология строительства - монолитно-каркасная; используется керамический кирпич, в частности и для внутренних перегородок. Здание должно быть выполнено по индивидуальному проекту. Количество квартир на этаже - до 4, в доме - до 100 квартир, рекомендуемое количество этажей - до 18. При этом минимальная общая площадь на одного жильца - от 21 кв. м. В квартире непременным является наличие лоджии и балкона. Обязателен также крытый подземный паркинг из расчета не менее двух машиномест на человека. Придомовая территория обустроена и охраняема.

Среди рекомендуемой инфраструктуры в микрорайоне - супермаркет, медучреждения, ресторан, кафе, школа и детский сад, центры развлечения. Так же, как и для класса де-люкс, для жилья премиум-класса важен социальный статус соседей.

Эксплуатация домов классов премиум и де-люкс включает уборку придомовой территории и внутри дома, вывоз мусора, полив газонов и клумб, техобслуживание оборудования дома, озеленение, охрану, аварийный вызов и услуги консьержа, выполнение мелких ремонтных работ в квартире. При этом для класса де-люкс непременным условием является ландшафтное планирование, уборка квартир, услуги няни, room-сервис, уход за домашними животными и пр.

Обязательными характеристиками элитных домов (независимо от класса) являются высокое качество оборудования и инженерии: центральное кондиционирование, система климат-контроля, автономное тепло- и водоснабжение, фильтры воды. Все системы должны быть новейшими и от известных фирм-производителей с мировым именем. Также особое внимание уделяется качеству используемых материалов.

Еще одним из факторов принадлежности к классу VIP является метраж квартиры. "Однокомнатная квартира не может претендовать на VIP, в каком бы районе она не находилась. Даже двухкомнатные с натяжкой можно назвать VIP только при условии, что квартира расположена в историческом центре, в доме, который является культурной и исторической ценностью. В новостройках же квартира VIP-класса должна быть не менее 120 кв. м и высотой потолка не менее 3 м".

Далее поговорим об этом детальнее, но в другом ракурсе.

Вранье об элитном жилье!

Элитность жилья определяется застройщиками не по уровню комфортности, а по прибылям, которые они получат от его продажи. Сегодня прайсы столичных застройщиков пестрят предложениями якобы элитных новостроек.

Практически все эксперты сходятся во мнении, что активно провозглашаемое в столице элитным высотное строительство, в том числе и на престижном Печерске, априори не может быть отнесено к высоким классам жилья. Дома класса "премиум" не должны быть выше 20 этажей, а "де люкс" - десяти. Все, что выше, - исключительно классы "бизнес" и "эконом", даже если строения расположены на Крещатике и Печерске".

Также, по словам эксперта, не могут быть отнесены к разряду элитных и всевозможные комплексы на окраинах города (Борщаговские Липки, Троещинские Липки и т. п.). "Именование объектов на окраинах города по аналогии с Печерскими Липками - это не более чем желание выделить свои объекты в непрестижных районах", - объясняют аналитики.

Опираясь на данную официальную классификацию и рассматривая структуру сегодняшнего предложения на столичном рынке новостроек, что самого престижного в мире и дорого жилья класса "де люкс" в столице вообще нет. А к премиум-классу в Киеве на данный момент можно отнести не более 5% общего количества нового жилья (как строящегося, так и уже построенного).

Для объекта бизнес-класса количество квартир на этаже ограничено восьмью, а минимальная площадь на одного жильца должна составлять 21-40 кв. м. Придомовая территория - охраняемая. В районе дома обязательно наличие развитой инфраструктуры. Для объектов эконом-класса нормы более лояльны, но в отличие от социального жилья и к нему предъявляется ряд особых требований: отдаленность от метро в пределах 10-20 минут ходьбы, общая площадь на одного человека - не менее 21 кв. м. По данным компании, из всех столичных объектов 60% относятся именно к экономклассу и лишь 35% - к классу "бизнес".

Прибыль решает все…

Однако большинство застройщиков, чтобы привлечь покупателей, в рекламе своих объектов не скупятся на характеристики "элитный", "престижный", "эксклюзивный".

Масштабная кампания по присвоению новостройке титула "элитная" автоматически повышает ее стоимость в несколько раз. Именно поэтому практически все новое столичное жилье, имеющее большие площади и мало-мальски нестандартную планировку, сегодня позиционируется как элитное.

Проще говоря, класс возводимого жилья в столице определяется застройщиками не по уровню его комфортности, а по уровню прибыли, которые они желают получить. И такую ситуацию спровоцировали сами законодатели, никакие нормативные и законодательные акты сегодня не регулируют рекламные кампании девелоперов и не обязывают их указывать реальный класс жилья согласно классификации.

Строительные нормы и правила - единственный документ, предусматривающий сегментацию жилья на коммерческое и социальное. Однако такого деления недостаточно для объективной оценки современных квартир. Строить элитное жилье, так же как бизнес- и торговые центры класса "А", гораздо сложнее, нежели возводить недвижимость эконом-класса.

Это связано как с практическим отсутствием земельных участков в центральной части столицы, так и с проблемами по созданию архитектурного проекта, с четко выдержанными высокотехнологическими, инженерными и техническими концепциями, которые должны соответствовать последним строительным и дизайнерским модификациям. Сроки разработки, ввода в эксплуатацию и реализации проекта элит-класса тоже более длительны, нежели бюджетных проектов, поскольку помимо строительства дома необходимо облагородить прилегающую территорию и наладить систему управления клубным домом.

Застройщикам жаль тратиться… Позиционирование большинства столичных новостроек как элитного жилья, по мнению экспертов, вовсе не исключает множества недоделок на этапе сдачи в эксплуатацию. Даже те дома, где стоимость квадратного метра достигает $3-6 тыс. и которые могут быть отнесены к классу "бизнес", по свидетельствам экспертов, сдаются с дырами в стенах, некачественно проложенной проводкой и не выдерживающей критики системой звукоизоляции, все это - следствие долго царившего в столице рынка продавца, когда безоговорочно раскупались все объекты без исключения. В итоге застройщик даже дорогого жилья давно уже пренебрегает вопросами качества, да и законодательно они никак не регулируются - как правило, застройщик обязуется передать инвестору квартиру с минимальной отделкой, о качестве же нигде не сказано ни слова - претензий предъявить не к чему.

Эксперты утверждают, что необходим как минимум год застоя или падение рынка, чтобы между разбалованными вниманием покупателей столичными застройщиками появилась конкуренция.

Это заставит последних подписывать специальные дополнения к договорам с инвесторами, в которых будет четко указываться, в каком качественном исполнении получит клиент свою квартиру. Также начнут создаваться специальные службы, которые будут принимать квартиры у строителей, следить за устранением недоделок и сдавать квартиры инвестору.

Не размениваются по мелочам…

Погоня за элитным статусом и отсутствие конкуренции на рынке, по словам экспертов, провоцирует еще одну глобальную для потребителя проблему - отсутствие по-настоящему экономичных квартир: однокомнатных площадью 30-40 кв. м, двухкомнатных - 50-60кв. м и трехкомнатных - 70-80 кв. м. А ведь на это жилье существует самый большой спрос, но строительство такого жилья попросту невыгодно строителям. Дома с малогабаритными квартирами редко могут получиться высотными - это ограничивают градостроительные нормы, которые предусматривают плотность населения на гектар земли.

То есть если застройщик возводит 20-этажное здание с тремя квартирами на этаже, в таком доме планируется проживание, например, тысячи человек, если строится дом с девятью квартирами на этаже, автоматически в такой 20-этажке планируется проживание 3 тыс. человек, а это уже ограничивается действующими нормами. Кроме того, дом с большим количеством квартир требует более мощных систем водоснабжения, канализации, мусоропровода и т. п. Все это дополнительные значительные затраты, на которые наши застройщики идти не желают - у них и так покупают квартиры той площади, которую им выгодно строить.

Впрочем, настоящая причина строительства больших и малокомфортных квартир в другом. Пока у строителей будут полностью выкупать жилье больших габаритов, они вряд ли переключатся на действительно экономичные проекты.

Где и почем

Самым престижным местом в Киеве по-прежнему остается исторический центр города, Печерский и Шевченковский районы. Элитный статус также приписывают жилью, расположенному на улицах Десятинной, Грушевского и Владимирской. Элитным в столице считается и район Липки благодаря близкому расположению к центру, а также Верхний Печерск и часть Подола.

Итоги и прогнозы

Сегодня все еще наиболее востребованное рынком жилье эконом-класса, но в силу отсутствия достаточного его предложения, в Киеве пользуются спросом и дорогие квартиры.

Что касается регионов, то в целом по Украине доля элитного сегмента недвижимости еще ниже. Фактически региональные застройщики не работают полноценно в этих классах, а крупные девелоперы национального масштаба, как правило, относительно недавно стали реализовывать масштабные региональные программы.

Рынок элитной недвижимости в столице Украины, по мнению экспертов, занимает не более 5% общего сегмента. Он наименее подвержен кризисам, с которыми периодически сталкиваются рынок недвижимости в целом. Чем выше ценовой сегмент, тем лучше он защищен от колебаний.

Источник:http://news.finance.ua/