Мыльные пузыри в экономике (часть IV)

Коммерческая недвижимость

Рынки коммерческой и жилой недвижимости в Украине различаются настолько существенно, что говорить о них, как о едином рынке недвижимости невозможно.

Главной характеристикой столичного рынка коммерческих помещений является их дефицит, вызванный, в основном, нехваткой свободных земельных участков в центральной части города.

В связи с острым дефицитом на всех четырех основных сегментах рынка коммерческой недвижимости - торговой, офисной, промышленной и складской - инвестиции в строительство подобных площадей все еще очень выгодны.

Особенностью коммерческой недвижимости является то, что нежилые помещения выставляются на продажу ближе к времени сдачи объекта в эксплуатацию, в отличие от жилых площадей, которые в большинстве случаев продаются еще на начальных этапах строительства, что существенно отражается на их стоимости.

В отличие от жилищных комплексов, строительство отдельных офисных центров ведется совсем не интенсивно. Наибольшим спросом пользуются офисы в центральной части города, но свободных земельных участков в этой части Киева практически нет.

В этой ситуации инвесторам ничего не остается, кроме как довольствоваться коммерческими площадями на первых этажах жилых новостроек, расположенных не в самых привлекательных с точки зрения офисной недвижимости районах, или выкупать административные здания промышленных объектов, помещения бывших НИИ, первые этажи жилых домов с целью перепрофилирования под офисы. После ремонта, обеспечения охраной и парковкой стоимость квадратного метра в таком здании становится на порядок выше. Возрастает и размер арендной платы.

От чего зависит цена и привлекательность…

Инфраструктура различных объектов коммерческой недвижимости может сильно отличаться не только в зависимости от их функционального назначения (офисного, торгового, гостиничного или складского), но также и от масштабов проекта, его формата, расположения и класса.

Что касается инфраструктуры в объектах офисной недвижимости, то вопрос присутствия того или иного оператора решается для каждого проекта индивидуально.

Помимо того, что объекты инфраструктуры призваны обеспечить комфорт пребывания сотрудников в здании, наличие грамотно подобранной и качественной инфраструктурной составляющей обеспечивает, наряду с прочими факторами, привлекательность и востребованность конкретного объекта офисной недвижимости в долгосрочной перспективе. Вопросы сбалансированности арендуемой площади и объектов инфраструктуры должны решаться еще на этапе разработки концепции проекта.

На западных рынках инфраструктурная составляющая офисной недвижимости - это целая индустрия со специально разработанными форматами услуг для размещения в бизнес-центрах. В основном это операторы пунктов корпоративного питания и спортивных услуг, предлагающие размещение фитнес-центров и спортклубов в рамках офисных проектов.

В Украине, в связи со становлением рынка недвижимости и несформированностью спектра подобных услуг, говорить о наличии операторов, специализирующихся на обслуживании объектов офисной недвижимости, пока не приходится. Хотя сегодня некоторые девелоперы при разработке проектов офисных центров и бизнес-парков демонстрируют заинтересованность в привлечении операторов услуг, специализирующихся на размещении в бизнес-центрах.

В связи с существенным дефицитом офисных площадей в Киеве сегодня востребованными оказываются разные объекты, в том числе с отсутствием или недостаточно организованной инфраструктурной составляющей.

Ждем Евро-2012…

Рынок коммерческой недвижимости "не успокоится" до тех пор, пока спрос на нее не перестанет расти. Причем, если жилой фонд может застопориться, как путем вмешательства Правительства, так и из-за отсутствия реального спроса, то коммерческая недвижимость будет иметь тенденция роста цен во всех сегментах в Украине ближайшие года четыре.

При этом гостиничные проекты будут если не в первом, то в одном из первых рядов по приоритетности реализации. Чемпионат по футболу Евро-2012 дает о себе знать. Большинство компаний будут пытаться "протолкнуть" свои проекты в список проектов коммерческой недвижимости, которые строятся для нужд проведения Евро-2012. Благодаря чему они получат льготы в очередности и получении стратегических строительных материалов и повлияет на ход реализации проектов, которые даже не касаются этого события".

Развитая инфраструктура офисного центра - залог успешности сдаваемых площадей. К сожалению, лишь немногие деловые центры могут похвастаться инфраструктурой, соответствующей всем пожеланиям арендаторов. Принцип, предполагающий распределение площадей с преимуществом в пользу офисных помещений и где под инфраструктуру отводится минимум территории, все еще является доминантным, что, в свою очередь, создает благоприятную почву для будущих бизнес-центров, организованных в соответствии с международными стандартами и современными требованиями арендаторов.

Действующие сейчас офисные центры рискуют со временем стать менее привлекательными для арендаторов, в определенной степени из-за отсутствия такой конкурентной составляющей, как современная инфраструктура.

Как видно из итогов 2007 года, наиболее ощутимое влияние на процессы ценообразования в сегментах офисной, торговой и складской недвижимости оказали дисбаланс спроса и предложения, рост цен на газ, нехватка строительных материалов и основополагающий фактор - рост цен на землю. Из чего понятно, что коммерческая недвижимость будет иметь преимущество перед жилым фондом ближайшие несколько лет.

Перспективная с точки зрения инвестиций коммерческая недвижимость:

Промышленные здания

Наиболее острый дефицит наблюдается именно в этом сегменте коммерческой недвижимости. Повышенный спрос на подобные здания обусловлен тем, что на продажу они выставляются крайне редко, за счет этого наблюдается и постоянный рост цен. Также на ценообразование влияет тот факт, что существует реальная возможность перепрофилирования многих промышленных помещений под торговые или офисные площади, которые стоят гораздо дороже.

Складские помещения

Ситуация с этим сегментом близка к проблемам с промышленной недвижимостью. Если торговые и офисные помещения, пусть в небольшом количестве, но все же строят, то постройка промышленных или складских зданий - большая редкость. Это отчасти можно объяснить отсутствием подобного опыта у отечественных девелоперов, низкими темпами окупаемости и все той же нехваткой свободной земли под застройку.

Потребность рынка в складских площадях оценивается экспертами в 350-400 тыс. кв. м. на ближайшие два года, однако возможности удовлетворить ее у украинских строителей на сегодняшний день нет.

Столица или регионы…

Спрос на коммерческую недвижимость в Украине и особенно в столице неуклонно растет, чего никак нельзя сказать о предложении. Даже по самым оптимистичным прогнозам насыщение рынка ожидается не раньше конца 2010 г., и, как только процесс сдвинется с мертвой точки, участие в таких проектах будет весьма привлекательным для инвесторов.

Перспективные идеи по созданию торговых центров в столице в ближайшие несколько лет, при успешной их реализации, поставят Киев на один уровень по объему качественных торговых площадей с другими европейскими столицами.

Пусть с некоторым отставанием, но подобная ситуация с развитием сегмента торговой недвижимости наблюдается и в других крупных городах Украины. Более того, по мнению журнала Building, создавшего в конце прошлого года рейтинг "10 лучших торговых центров для ритейла", первые два места в нем занимают совсем не киевские торговые центры.

Наибольшими темпами будут развиваться региональные центры, в первую очередь - Харьков, Донецк, Днепропетровск, Одесса, Львов. Поэтому, по мнению аналитиков, регионы не менее интересны с точки зрения вложения инвестиций в торговый сегмент, чем столица.

Использован материал:

www.socmart.com.ua

http://www.news.finance.ua/