Львовские ТЦ на гребне популярности

 Столица Галичины демонстрирует стремительный рост инвестиционной активности. Львов по праву считается важнейшим городом западной Украины с точки зрения его культурного значения, политического влияния и инвестиционной привлекательности. Сегодня столица Галичины лидирует по темпам развития инфраструктуры своего рынка коммерческой недвижимости. Поэтому журнал "Коммерческая недвижимость не обходит вниманием столь важный и перспективный центр деловой активности современной Украины.

   Торговый сегмент львовского рынка коммерческой недвижимости выглядит еще более привлекательно для инвестиционных вложений, чем офисный. По данным компании "Технопарк ЛЗТА", сегодня в этом городе работает 13 торговых центров, что для такого небольшого по площади и народонаселению полиса, по сравнению с Киевом,   весьма неплохой показатель. Более того, на ближайшие годы запланировано строительство еще 11 крупных торговых и торгово-развлекательных центров, в случае ввода которых в эксплуатацию активы рынка пополнятся на 435 000 м торговых площадей. Но даже такая эмиссия вряд ли удовлетворит растущий спрос горожан и ритейлеров на качественные торговые проекты. Аргументом в пользу такого предположения является, например, тот факт, что на сегодняшний день во Львове   городе, входящем в четверку лидеров по привлекательности для торговых сетевых операторов, по данным "ТКС", присутствует всего 30-35% из операторов, работающих в Украине. Не вызывает сомнений, что по мере развития этих сетей их интерес к столице Галичины будет усиливаться. И местные застройщики уже уловили эту тенденцию. На сегодня в городе ведется строительство целой плеяды знаковых для Львова объектов торговой недвижимости. К их числу специалисты "ТКС" относят: торгово-развлекательный комплекс King Kross Leopolis ("Комфорт-інвест"), ТРЦ "Леополіс" (ТК "Інтермаркет"), открытие которых планируется на 2-ю половину 2008 года; а также запланированные на 2009 год мультифункциональный комплекс по ул. Княгини Ольги (холдинг "ТКС") и торгово-развлекательный центр при 50% участии известного в мире ритейлера  французской компании Auchan (девелопер и 50-процентный собственник - холдинг "ТКС").

Знаковые проекты львовского рынка недвижимости (заявлены ко вводу в 2008 г.)

Источник: компания "Технопарк ЛЗТА"

   Андрей Черхавый, маркетолог компании "Технопарк ЛЗТА": Если судить по объему площадей будущих проектов, то, конечно, лидером по темпам развития во Львове в обозримой перспективе станет торговый сегмент. Во-первых, нужно отметить запланированный на 4-й квартал 2008 года торговый центр "Леополіс центр", площадь которого составит 96 000 м. Строительные работы на участке по ул. Науковая-Кульпаркивская идут вовсю, и потому не приходится сомневаться в реализации этого проекта. Еще однимзапланированным торговым проектом является торговый центр на перекрестке ул. Стрыйской и кольцевой дороги, его площадь составит около 89 000 м. Правда, сроки реализации проекта пока неизвестны. В то же время работы по проекту еще одного крупного торгово-развлекательного центра по ул.  Зализнычной проходят очень активно, и вполне вероятно, что объект будет готов не позднее первой половины 2009 года.

   Владимир Даниленко, маркетолог компании "Украинская торговая гильдия": Наиболее стремительно во Львове развивается сегмент торговой недвижимости. Существенный объем розничного рынка и дефицит качественных площадей способствовали выходу на местный рынок девелоперов с мировым именем. В ближайшие два года объем площадей в этом сегменте вырастет в три раза: с 94 000 м до почти 300 000 м.

   В последнее время, отмечают в компании "Технопарк ЛЗТА", проектные предпочтения инвесторов, работающих на львовском рынке, заметно изменились.Все чаще к реализации заявляются проекты по строительству многофункциональных комплексов коммерческой недвижимости. Чаще всего торгово-офисных центров, где первые этажи отводятся под торговлю, а верхние под офисы. В среднем размеры таких объектов около 7 8 тыс. м. Кроме того, все более заметной становится тенденция роста масштабности проектов, реализуемых в городе: площадь выводимых сейчас объектов торговой и торгово-развлекательной недвижимости колеблется в диапазоне 6 10 тыс. м, в то время как еще года 3 4 назад на рынок выводились в основном объекты площадью 3 5 тыс. м. Рынок торговой недвижимости Львова, делают вывод аналитики "Технопарк ЛЗТА", стремительно развивается и с каждым годом набирает обороты. Впрочем, несмотря на столь оптимистичные тенденции, профессиональная торговая недвижимость во Львове столь же дефицитна, как и офисная.

   Юлия Ильчик, руководитель отдела коммуникаций и PR холдинга "ТКС": Если говорить о торговых центрах Львова, то, по нашим данным, на рынке на сегодняшний день немногим более 100 000 м торговых площадей (здесь учтены не только торговые центры в истинном понимании, но и довольно небольшие самостоятельные торговые галереи либо объекты на грани супермаркет-ТЦ и рынок-ТЦ, т.е. объекты, которые не соответствуют данному наименованию из-за ограниченной площади, качества выполнения и качества арендаторов). При населении Львова и с учетом приезжающих в город на работу и учебу, а также туристов (в результате чего численность переваливает за миллион) это очень низкий показатель. При условиях выполнения и своевременной сдачи заявленных торговых объектов (а их метраж в таком случае до 2010 года составит около 400 000 м) ожидать значительного замедления роста арендных ставок следует только к 2010 2012 годам. А проблемы с поиском арендаторов можно "оставить" для непродуманных объектов с неудачной концепцией.

   На сегодняшний день, по данным "ТКС", наполняемость в лидирующих на рынке Львова ТЦ   "Магнус", "Львов", "Скриня", "Привокзальный", "Лемберг", "Шувар" составляет, по информации "ТКС", в среднем 98%, а то и все 100%. Максимальные арендные ставки в ТЦ Львова, по данным этого источника, составляют порядка 50 60 у.е./м, в приближенных к центру районах они немного ниже - на уровне приблизительно 40 у.е./м. Если же говорить о небольших магазинчиках (т.н. бутиках), то желающие арендовать площадь в центре города соглашаются платить и выше 150 у.е./м. Таким образом, цена аренды в центре Львова за последний год увеличилась почти вдвое.

   По оценке "УТГ", средняя арендная ставка в ТЦ города составляет 40 у.е./м. При этом площади в новых проектах, по данным источника, реализуются на уровень дороже, чем в функционирующих.

   Кстати, нынешние высокие арендные ставки в профессиональных ТРЦ Львова создают конкурентное поле для торговых объектов советского периода постройки, удерживающихся на плаву за счет ценового демпинга. В случае же снижения нынешнего уровня арендных ставок у таких операторов львовского рынка торговой недвижимости, по мнению "ТКС", возникнет угроза закрытия или перепрофилирования. Те же центры, которые поддерживают формат мультифункциональных (либо же торгово-развлекательных), имеют продуманную концепцию, удачное размещение, качественный пул арендаторов и заметных брендов, вряд ли столкнутся с подобной проблемой после 2010 года.

   Вообще, говоря о перспективах всего рынка коммерческой недвижимости Львова, эксперты обычно весьма оптимистичны. Например, в компании "Технопарк ЛЗТА" 2008-й называют годом открытий   по их прогнозам в городе появится много новых объектов торговой и офисной недвижимости, вследствие чего качество и количество предложения повысится. Нельзя не согласиться с выводами представителей этой компании, что такие события, безусловно, улучшат ситуацию на местном рынке, стабилизируют цены и приведут к усилению конкуренции между операторами   что выгодно, прежде всего, их клиентам.

   В то же время даже самые ярые оптимисты согласны с мнением, что развитие рынка коммерческой недвижимости столицы Галичины в ближайшие годы будет напрямую зависеть от ряда внешних факторов. К числу основных компания "Технопарк ЛЗТА" относит:
уровень поступления внешних инвестиций в рынок и темпы появления на нем новых участников
политику городской власти, направленную на укрепление сотрудничества представителей местной власти и коммерческого сектора
общее развитие экономики региона
перспективу проведения во Львове Евро-2012.

   Владимир Самусенко, аналитик компании "Технопарк ЛЗТА": Сегодня во Львове нельзя говорить об "отставании" какого-нибудь сегмента рынка. Все они развиваются параллельно. При этом нужно отметить, что, например, в офисном сегменте рынка на сегодня готовятся проекты в основном классов В и В+, поскольку класс С в городе представлен достаточно широко. Так, в 2008 году был запущен бизнес-центр класса В+ "Оптима плаза" по ул. Наукова, 7-б площадью 6285 м. Также почти готов к введению в эксплуатацию бизнес-центр класса В+ нашей компании "Технопарк ЛЗТА", площадь которого 3125 м. В рамках проектов "Технопарк ЛЗТА" есть создание первого во Львове бизнес-городка, в котором будут представлены не только офисные помещения, но и торговые и торгово-развлекательные площади, а также гостиница в едином комплексе. В то же время о перспективе удовлетворения существующего сегодня во Львове спроса на офисные и торговые объекты недвижимости нельзя говорить минимум до 2010 года, когда ожидается сдача в эксплуатацию всех заявленных на сегодняшний день проектов. Среди новых участников рынка вполне ожидается появление во Львове компании "XXI Век", которая намерена соорудить в нашем городе торгово-развлекательный центр. Что касается опытных участников львовского рынка, то наиболее активными остаются компании "Технопарк ЛЗТА", "ТКС", "Інтермаркет" и "Комфорт-інвест".

   Владимир Даниленко: На протяжении ближайших 3 4 лет активное развитие рынка торговой недвижимости вполне логично приведет к постепенному насыщению. По прогнозам "Украинской торговой гильдии", темпы роста новых торговых площадей значительно опережают темпы роста розничного рынка в 2009 2010 гг. На этот период можно прогнозировать насыщение рынка ТЦ и начало его стагнации. В 2008 году развитие рынка торговых площадей повторит ситуацию 2007 года. Основные проекты, планируемые ко вводу на этот год, скорее всего перенесутся на 2009 год. Среди наиболее крупных и качественных торговых объектов на ближайшие два года необходимо выделить ТРЦ King Cross Leopolis (89 172 м, GLA около 50 000 м) ТРЦ "Леополіс-інтермаркет" (96 тыс. м, GLA около 45 000 м), ТЦ "Львов" (GLA около 55 000 м). Все они претендуют на региональный формат.

Источник: http://www.develop.com.ua/