Складская недвижимость в регионах: час пробуждения

Киевская область - не единственная перспективная территория для строительства логистической недвижимости в Украине. Рынок складской недвижимости Киевского региона сегодня больше всего напоминает спущенную пружину − традиционно самый отстающий сегмент рынка коммерческой недвижимости столицы и области вдруг с 2006 года с небывалой скоростью стал набирать темпы своего инфраструктурного развития. По прогнозам аналитиков, если нынешняя позитивная динамика сохранится, то данный сегмент рынка сможет раньше остальных достигнуть точки насыщения. Однако в то время как на Киевщине нынешняя ситуация внушает оптимизм, то в остальных регионах Украины обстановка не такая радужная. Насколько перспективны региональные рынки складской недвижимости для инвесторов? Какие области Украины содержат наиболее мощный потенциал для операторов логистической недвижимости? Что мешает региональным складским рынкам развиваться столь же стремительно, как столичному? Все эти и ряд других вопросов редакция «КН» вынесла на обсуждение опытных экспертов.

УЧАСТНИКИ:

Андрей БОЛДАРЕВ (А. Б.) директор по маркетингу строительной компании “Архитектура и Технологии”

Оксана ЕЛМАНОВА (О. Е.) генеральный директор группы компаний FIM

Антон ЗАХАРЧЕНКО (А. З.) начальник отдела подготовки тендерных предложений ОАО “Укрстальконструкция”

Константин ИВАНОВ (К. И.) директор украинского представительства компании Llentabhallen

Валерий КИРИЛКО (В. К.) управляющий партнер компании Concorde Development

Олег КОВАЛИШИН (О. К.) аналитик компании BauMarketing

Клеменс ЛЕР (К. Л.) генеральный директор компании GLD Invest Group

Юрий ТИМОШЕНКО (Ю. Т.) управляющий департаментом маркетинга компании “Металлист-СМК”

Леся ЧЕПЕГА (Л. Ч.) заместитель директора компании Renaissance Development по стратегическому развитию

СКЛАДЫ РАСТУТ КАК ГРИБЫ

− Наблюдается ли рост складского строительства в регионах, и под влиянием каких факторов?

О. К.: − Количество объектов складского строительства увеличивается довольно стабильно, а вот суммарные площади строительства растут очень сильно. За счет сверхкрупных логистических комплексов суммарная площадь строящихся объектов в 2007 году по сравнению с теми, что возводились в 2006-м, увеличилась в разы. Если говорить о регионах, то лидером, безусловно, является Киев. Среди других регионов по количеству объектов распределение довольно равномерное, а вот по площади выделяются южные области и северные. Причем если крупнейшие объекты на севере, в общем, привязаны к Киеву, то на юге − к портам Одессы, Ильичевска и др.

В. К.: − На сегодняшний день сложно точно сказать, сколько в Украине насчитывается обычных складов, и какова их общая площадь. Большая часть представленных на рынке складской недвижимости регионов помещений – это устаревшие здания, не соответствующие современным нормам и расположенные, как правило, в промышленных зонах. Рыночная доля полупрофессиональных складских помещений, созданных с помощью перепрофилирования и переоборудования производственных мощностей, составляет не более 20% рынка, а доля современных помещений, которые отвечают определенным техническим характеристикам, − всего лишь порядка 10%.

К. Л.: − Да, заявлений и намерений девелоперов много, но реально мы видим мало реализованных проектов строительства современных логистических комплексов. Между тем, по причине выхода на рынок или расширения своей деятельности на украинском рынке многих международных компаний, особенно в городах-миллионниках, наблюдается рост спроса на складские комплексы, построенные по западным стандартам и согласно категории класса А.

О. Е.: − Динамично развивается складская недвижимость в Киевском регионе, особенно вокруг столицы. Наиболее активным остается житомирское направление, где склады возникают как грибы после дождя, но их все равно не хватает. Складская недвижимость в регионах только начинает развиваться. Особенно это касается складских комплексов классов А и В, которые пока остаются только заявленными. В регионах преимущественно в качестве складов используются реконструированные здания промышленного сектора, составляющие порой 90% от общих предложений. Это склады классов С и D, количество которых отследить очень сложно. Они находятся в реконструированных зданиях для удовлетворения собственных потребностей компаний-производителей.

Л. Ч.: − Последние несколько лет спрос на профессиональные складские помещения растет высокими темпами, что, по мнению аналитиков компании Renaissance Development, обусловлено следующими причинами:
- улучшением экономического и инвестиционного климата Украины и, как следствие, снижением инвестиционных рисков, расширением производства украинских и международных компаний, увеличением импорта;
- ростом интенсивности транзитных товаропотоков;
- ростом объемов оптовой и розничной торговли (товарооборот в 2007 году вырос на 28,3%);
- профессиональным ростом компаний – розничных операторов. Они, будучи конечными потребителями складских и логистических услуг, все больше отдают предпочтение найму специализированных компаний, которые ориентируются исключительно на профессиональные складские и логистические центры.

Основными событиями, характеризующими развитие сегмента складской недвижимости в 2007 году, являются:
- заключение первых сделок по аренде в строящихся высококлассных комплексах;
- увеличение инвестиционной активности и заключение первых сделок по продаже складских комплексов
начало строительства нескольких крупных проектов;
- появление ряда профессиональных западных девелоперов.

Складское строительство в Украине имеет огромные перспективы. По данным экспертов компании Renaissance Development, темп роста спроса на профессиональные складские помещения по-прежнему опережает темпы вывода нового предложения на рынок, что, в свою очередь, предоставляет огромные возможности для инвесторов и девелоперов.

Однако рост украинского рынка складских помещений сдерживается по ряду причин, основные из которых:
- высокая цена на землю;
- отсутствие четкого механизма перевода сельскохозяйственных угодий на индустриальную основу;
- дефицит земельных участков, пригодных для развития проектов складских комплексов (участков промышленного назначения с подходящим месторасположением и по разумной цене).

А. Б.: − Украинский рынок складских помещений находится на начальном этапе развития, развитие рынка складской недвижимости по-прежнему сдерживается высокой ценой на землю и неотработанным механизмом перевода сельскохозяйственных угодий на индустриальную основу. Складские помещения класса А и помещения больших размеров в регионах не строятся вообще. Хотя есть и позитивные отличия от столицы, земли продаются, причем на выгодных условиях как для местного бюджета, так и для инвесторов, заинтересованных в ее дальнейшей эксплуатации. У строительства складской недвижимости хорошие перспективы по всей Украине – огромный спрос по мере приближения Украины к международному рынку нарастает, как снежная лавина.

Интерес инвесторов все еще сосредоточен на жилой и офисной недвижимости – сегментах с более высокой доходностью и меньшими рисками. Новые же, западные девелоперы оживленно интересующиеся отечественным складским рынком, начинают активно изучать все подводные течения украинской рыночной экономики, поэтому в ближайшие годы бума складского строительства в такой ситуации ждать вряд ли придется.

КИЕВ ОТТЯНУЛ НА СЕБЯ «СКЛАДСКОЕ ОДЕЯЛО» СЕВЕРА

− Какие регионы наиболее перспективны с точки зрения складского строительства? Чем определяется их перспективность?

О. К.: − Этот и, возможно, следующий годы продолжат предыдущие тенденции – основное строительство складских площадей сосредоточится вокруг Киева и на юге Украины невдалеке от морских портов, прежде всего в районе Одессы, поскольку там очень удачное сочетание близости сухопутной границы, большого города и двух крупнейших морских портов. Постепенно рост строительства складских площадей будет происходить и в других регионах. Эта тенденция уже проявляется на востоке. Через несколько лет придет очередь западных, а потом и северных регионов страны, хотя потенциал последних гораздо меньше, чем у остальных регионов, поскольку значительную его часть уже «перехватил» Киев.

К. Л.: − Наиболее перспективными, я считаю, являются города-миллионники, такие как Одесса, Харьков, Днепропетровск, Донецк, Львов. Их перспективность прежде всего в том, что в них сосредоточено много крупных международных операторов розничных сетей, а также они являются транзитными коридорами. Среди основных транспортных коридоров можно выделить трассы, соединяющие крупные города Украины с Западной Европой. Например: Киев−Одесса, Москва−Симферополь, Киев−Чоп, Киев−Москва.

Л. Ч.: − Рынок складских площадей в регионах развит очень слабо. По мнению аналитиков компании Renaissance Development, наиболее привлекательным направлением развития складского строительства является создание крупных логистических комплексов в Одессе, Львове, Днепропетровске, Харьковской области. Это объясняется удачным, с точки зрения транзитных сообщений, расположением этих городов, развитой инфраструктурой, удачным расположением дорог. Через эти регионы проходят основные транспортные потоки, соединяющие Западную и Восточную Европу, Азию. Кроме того, там отмечается значительная нехватка складских помещений, особенно складов классов А+, А, В+, которые привлекают зарубежные и транснациональные компании. Это вызывает значительный ажиотаж на рынке складских услуг – спрос на качественные складские площади ежегодно возрастает в среднем на 10−15%.

В. К.: − Спрос на качественные складские помещения существенно превышает предложение, и это особенно ощущается в транзитных городах, таких как Одесса, Харьков и Львов. При этом отсутствие в Украине эффективной логистической системы ограничивает сегодня как внутренний товарооборот, так и внешний – между Украиной и ее основными зарубежными торговыми партнерами. Дефицит предложений высококачественных помещений связан, прежде всего, с тем, что девелоперы и инвесторы до недавнего времени вообще не рассматривали складскую недвижимость в качестве прибыльного объекта инвестирования. Отечественные инвесторы пока не располагают достаточно дешевыми кредитными средствами, чтобы ждать в течение нескольких лет, пока помещение окупится. Нерезиденты пока только «нащупывают почву» в этой нише. Ведь еще недавно первые строчки рейтинга инвестиционной привлекательности занимали торговый и офисный сегменты рынка, в которые зарубежные инвесторы вложили значительные средства.

И хотя на сегодняшний день украинский рынок складских помещений находится на начальном этапе развития и порог вхождения на него относительно невелик и составляет 10−15 млн. у.е., развитие рынка складской недвижимости по-прежнему сдерживается высокой ценой на землю и неотработанным механизмом перевода сельскохозяйственных угодий на индустриальную основу. Также препятствием, сдерживающим развитие рынка, является недостаток качественных земельных участков, оснащенных необходимой инфраструктурой и расположенных в стратегически выгодных направлениях.

Огромный дефицит складов и рост ставок аренды на подобные площади в Одессе спровоцировали торговцы со всей Украины – в течение последнего года свои магазины в городе открыли большинство национальных продуктовых сетей, а также многие продавцы строительных материалов, мебели, одежды и пр., а также логистические и торговые импортно-экспортные компании. Особенно сегодня дефицит складов в городе «бьет» по операторам розничных сетей.

Аналогичная ситуация сложилась и в Днепропетровске. Сегодня складов в городе не хватает настолько, что цена «квадрата» за год выросла в два раза. При этом большинство предлагаемых помещений на сегодняшний день в Днепропетровске – это непрофессиональные склады, ремонт которых требует существенных затрат. В настоящее время стоимость аренды 1 м² складских площадей в Днепропетровске в зависимости от приближенности к центру города колеблется от 2 до 10 у.е. В отдаленных районах, на жилмассивах арендные ставки составляют 2–5 у.е./м². Вблизи рынков ставка на складские помещения может составлять 5–8 у.е./м². Что касается новых профессиональных складских помещений класса А, то по причине почти полного отсутствия таковых арендаторы готовы платить по 10 у.е. за «квадрат».

Огромный ажиотаж со складами вызвали продавцы со всей страны, устремившиеся во Львов. Строительные, фармацевтические компании, предприятия, специализирующиеся на металлообработке, а также дистрибьюторы пищевой группы товаров, бытовой химии и косметики требуют здесь хранилища площадью от 1000 м². При этом найти во Львове даже самое скромное складское помещение – это уже большая удача. Цены на них за последний год выросли на 20–30% – арендные ставки на самые дешевые помещения стартуют с 3–4 у.е./м², а самые комфортные по местным меркам хранилища (с офисами и вентиляцией) поднялись в цене с прошлогодних 12 до 15 у.е./м².

Несколько более благоприятной на общем фоне выглядит ситуация с современными складами в Харькове – сегодня здесь действуют сразу два логистических терминала. Тем не менее, они не покрывают потребности рынка, поскольку обслуживают всего две крупные компании города – чаеразвесочную фабрику «Ахмад Ти» и компанию Philip Morris. Складского же терминала, услугами которого могут воспользоваться владельцы других грузов, в городе по-прежнему нет. Хотя в отличие от Одессы, Днепропетровска и Львова городские компании от этого не очень страдают – в областном центре наблюдается достаточно слабый спрос на услуги логистических терминалов, поскольку через Харьков не проходят мощные грузопотоки.

О. Е.: − Наиболее перспективными для развития складской недвижимости являются Одесская, Харьковская, Днепропетровская, Запорожская и Львовская области. Свое внимание на регионы обратили «ГЛД Инвест Украина» приступившие к строительству логистических комплексов в Запорожье и Одессе, «Группа компаний FIM» запланировала начало строительства логистических комплексов класса А в Одесской (2010 год) и Днепропетровской (2009 год) областях. В Харькове имеются все предпосылки для развития сегмента складской недвижимости: этот город является крупным транспортным узлом, здесь активно развиваются национальные и зарубежные торговые сети. Внимание девелоперов привлекает удобное географическое положение региона и наличие Киевской и Ростовской трасс, которые наиболее оживлены. В этих направлениях тоже запланирован ряд объектов, среди них – логистический комплекс «ХХІ Век Харьков», окончание строительства которого намечено на 2011 год. Хуже со Львовской областью, которая, несмотря на географические выгоды, пока слабо использует логистический потенциал. Складские помещения в наибольшем дефиците, арендаторы соглашаются на любой склад в 10−15-километровой зоне вокруг города. Поэтому сейчас девелоперы начинают задумываться о том, чтобы строить в этом регионе. Перспективность и современная актуальность Одессы обусловлена наличием крупных морских портов (Одесса, Ильичевск, Южный) с одной стороны, трассы Е-95 Одесса– Киев–Санкт-Петербург с другой. Они обеспечивают привлекательность региона для логистов и девелоперов.

− Оцените, пожалуйста, минимальную потребность перспективных регионов в складских площадях. И, кстати, любопытно узнать, какой класс складской недвижимости нынче наиболее востребован за пределами столицы?

К. Л.: − На сегодняшний день большинство существующих складов по уровню оснащенности и локации не соответствуют спросу международных клиентов. Думаю, с увеличением количества складов более высокого класса интерес к их использованию намного возрастет, а спрос на менее качественные объекты − резко упадет. Полагаю, в течение следующих 5 лет минимальная потребность в складских площадях составит более 1 000 000 м².

Как и в Западной Европе, наиболее востребованы объекты складской недвижимости А-класса. Наша компания предпочитает строительство именно таких складов, и я считаю, что постепенно спрос на складские площади классов В и С будет постепенно спадать. Такую ситуацию можно сравнить с торговым сектором: с увеличением количества супермаркетов, шопинг-центров класса А покупательская способность на стихийных рынках, находящихся вблизи, резко падает.

О. Е.: − Для удовлетворения потребностей львовского рынка складской недвижимости дополнительно необходимо, как минимум, 40−50 тыс. м² площадей. В Харькове дела с логистическими комплексами обстоят немного лучше. Классы С и D можно достаточно легко найти и арендовать или купить. Но последние время рождается спрос на качественные помещения классов А и В, а таких в Харькове практически нет. Общая площадь складов Одессы и области составляет более
600 000 м². Однако большая часть из них не соответствует современным требованиям и не подлежит классификации. К складам уровня, соответствующего международной классификации, можно отнести не более 50 000 м² площадей. Запросы днепропетровских логистов внушительные. Некоторые из них считают, что рынку не хватает порядка 1–2 млн. м² (кое-кто называет даже 3 000 000 м²) складских помещений, что в два-три раза превышает объем имеющихся на данный момент площадей (около 1 000 000 м²). В Запорожье тоже спрос превышает предложения. Спрос на складские помещения здесь растет не только за счет внутренних потребностей, но и за счет днепропетровских арендаторов, которых не останавливают 100 км между городами.

− А какой класс складской недвижимости наиболее востребован в регионах? И вообще, как вы считаете, насколько экономически выгодными могут быть проекты складской недвижимости в этих регионах?

О. Е.: − В регионах наиболее представлены складские помещения классов С и D в реконструированных зданиях. Как правило, такие здания компании выкупают и реконструируют для собственных нужд. Однако 2007 год показал, что растет потребность в комплексах высокого качества, которые могли бы соответствовать международным стандартам. С такими комплексами в регионах еще более острая проблема, чем в столице. Постепенно увеличиваются и объемы спроса. Если раньше региональные арендаторы искали склады до 500 м², то сейчас все чаще поступают заявки на площади в 1000 «квадратов» и выше.

Что касается экономической целесообразности складских проектов в регионах, то, учитывая потребности регионов, строительство логистических объектов будет привлекательным и экономически выгодным. Причем ставки аренды складов в перспективных регионах соответствуют столичному уровню. Однозначно не стоит строить С и D классы, их и так в Украине достаточно. Поэтому более рентабельными будут классы А и В. Но опять же, мы рекомендуем работать по схеме build-to-suit. Это гарантия того, что ваш склад не будет пустовать, потому что вы его строите под конкретного заказчика, соответственно, он начнет работать практически сразу, и компания-девелопер не будет тратить время на поиски арендатора или покупателя, укорачивая сроки окупаемости склада.

− Как отличаются арендные ставки в регионах-лидерах от столичных?

О. Е.: − В столице средняя арендная ставка складов составляет
11 у.е./м². Во Львове стоимость аренды в среднем 5 у.е./м². В Запорожье самая высокая стоимость составляет 5 у.е./м², можно найти и за 2−3 у.е./м². В Днепропетровске минимальные арендные ставки составили 5−10 у.е./м², а максимальные доходят до 12 у.е./м². В Одессе от 3 у.е./м² на Молдованке до 12 у.е./м² в районе Овидиопольской трассы. За аренду более приличного хранилища в Харькове придется заплатить 3−5 у.е./м², а за комфортные склады классов А и В – 6−10 у.е./м².

− Могли бы вы спрогнозировать, как будет развиваться ситуация на рынках складской недвижимости в наиболее привлекательных регионах?

О. К.: − Исследований спроса складских площадей BauMarketing® не проводила, поэтому мы готовы комментировать существующие планы строительства, которые вполне можно считать будущими складскими площадями, поскольку логистический комплекс не перепрофилируешь в ТРЦ или жилье. Конечно, после введения в эксплуатацию комплексов часть площадей может пустовать, но все равно большая часть будет использоваться по назначению. На 2008 год запланировано строительство по несколько сотен тысяч метров складских площадей на востоке и юге, а под Киевом должны начать строить более миллиона квадратных метров. Впрочем, традиции киевского строительства, скорее всего, скорректируют эти планы в меньшую сторону, но все равно масштабы впечатляют.

Л. Ч.: − Обычные склады постепенно теряют свою былую актуальность, обретая значение риелторского и логистического объекта одновременно. Открытие крупных промышленно-складских терминалов в 2007 году не смогло в достаточной степени удовлетворить потребности рынка, но продемонстрировало высокую рентабельность и эффективность инвестиций в складское строительство − если аренда квадратного метра логистического комплекса европейского класса в 2006 году составляла в среднем 100 долларов в год, то в конце 2007 года эта цифра выросла до 150 долларов. Что касается стоимости продажи таких помещений, то за этот период она возросла от 550−600 до 680 долларов в год. Арендные цены на такие помещения, по мнению экспертов компании Renaissance Development, будут расти на 10−15% в год.

Кроме того, по мнению аналитиков, в дополнение к основным рыночным факторам, спрос на качественные складские помещения будут стимулировать следующие обстоятельства:
- стабильный экономический рост;
- большая открытость экономики в результате вступления Украины в ВТО;
- продолжающееся развитие инфраструктуры.

Таким образом, в ближайшие 2−3 года на рынке сохранится высокая строительная активность, поскольку девелоперы постараются удовлетворить рыночный спрос. Также эксперты компании Renaissance Development выделяют несколько тенденций, которые определят следующее развитие данного рынка:
- выход новых игроков на украинский рынок складской недвижимости (со стороны предложения, дефицит высококачественных складских комплексов будет продолжать привлекать профессиональных девелоперов, в то время как розничные и логистические операторы, расширяющие или начинающие свою деятельность в Украине, будут поддерживать высокий спрос);
- увеличение среднего размера проектов складских помещений по мере роста уверенности девелоперов и способности рынка поглотить крупные объемы предложения;
- повышение интереса девелоперов к восточному и южному направлениям вокруг Киева
выход девелоперов на региональные рынки.

О. Е.: − Делать прогнозы в нашей стране трудно. Однозначно рынок будет развиваться, учитывая то, что многие девелоперы уходят из столицы в регионы. Причины в первую очередь связаны с проблемами приобретения земельных участков под строительство в Киеве и области. Сейчас это больше касается офисной и торговой недвижимости, однако очень многие девелоперы уже обратили внимание на склады. Кроме того, многие производственные компании строят склады самостоятельно, с учетом собственных потребностей.

К. Л.: − Так как рынок складской недвижимости еще достаточно молод, много девелоперов заинтересованы и начинают развитие своих проектов со столицы. Наша компания данный этап уже прошла, мы занимаем рыночные ниши в регионах.

Одним из первых завершенных и введенных в эксплуатацию объектов на рынке складской недвижимости является складской комплекс East Gate Logistic. East Gate − это логистический комплекс, построенный по западным техническим требованиям, со встроенными офисными помещениями. Комплекс находится на востоке от Киева всего в 5 км от аэропорта «Борисполь» и занимает территорию около 50 000 м². Общая площадь включает примерно 40 000 м² складских помещений, более 4500 м² занимает мезонин и более 4500 м² − офисные помещения.

West Gate Logistic − второй логистический комплекс класса A в Украине, разработанный и построенный компанией GLD Invest Group, включает два объекта. Комплекс расположен в 1 км от городской черты Киева и занимает площадь около 94 000 м². Первый объект завершен в феврале нынешнего года, общей площадью около 6000 м² складских и около 1500 м² офисных помещений; объект полностью сдан в аренду компании «Мери Кей». Второй объект планируется к сдаче в 2008 году; площадь складских помещений составит около 7000 м², офисных – 15 000 м².

15 февраля 2008 года компания GLD официально начала строительство первой очереди комплекса, общей площадью 60 660 м² − складские помещения площадью 47 460 м², а также 13 200 м² офисных помещений и мезонина. Odessa Logistic Park − один из самых больших логистических комплексов в Украине. Он состоит из трех объектов, построенных по западным техническим требованиям; на их территории предусмотрены офисы и мезонин. Комплекс имеет выгодное местоположение на трассе Киев−Одесса и расположен всего в 5 км от городской черты Одессы.

В Киевском регионе все еще есть потенциал, но мы приняли решение инвестировать также и в регионы, где современных логистических комплексов практически нет вообще. Поэтому мы начали строительство комплекса OLP (Odessa Logistic Park) возле Одессы и закрепили за собой участок на трассе Запорожье−Днепропетровск, где начнем строительство весной 2008 года. Реализация проектов складской недвижимости в регионах так же выгодна, как и в столичной регионе, так как рынок еще не достаточно насыщен. Мы надеемся, что маржи и cash-flow будут в регионах такими же, как и в столице.

ТЕХНОЛОГИЯ БМЗ − ДЛЯ ПРАГМАТИЧНЫХ ИНВЕСТОРОВ

− Какие технологии строительства складских объектов сегодня наиболее популярны в Украине?

О. К.: − Небольшие складские объекты строятся преимущественно по технологии БМЗ. Крупные складские комплексы строятся как на металлическом, так и на смешанном каркасе.

К. Л.: − В строительстве мы используем и считаем наиболее популярными технологии сооружения складов с применением монолитных железобетонных конструкций. Но стоит заметить, что на данный момент мало кто применяет эти западные высококачественные технологии.

Ю. Т.: − Огромный дефицит складских, торговых и производственных площадей, заоблачные показатели доходности данных проектов пробудили аппетит как у зарубежных, так и у отечественных инвесторов, обеспечив этим динамичное развитие рынка БМЗ.

При продолжении такой тенденции на рынке БМЗ операторы рынка столкнутся с проблемой дефицита проектных групп и производственных мощностей, а инвесторы – с завышенными стоимостью и сроками ввода объекта в эксплуатацию. Основным выходом из данной ситуации является использование новых технологий при строительстве БМЗ, которые позволяют добиться сокращения сроков проектирования, тоннажа металлоконструкций, а следовательно, уменьшения стоимости и сроков передачи объекта клиенту. Таковыми являются строительство БМЗ с использованием гофро-балок (балки двутавровые гофрированные облегченные) и самонесущих арочных трапецеидальных профилей, которые уже внедрены компанией АО «Металлист-СМК». Так, использование гофро-балок, профилированный лист которых обладает большей жесткостью и устойчивостью к деформации, чем обычная стенка двутавра, позволяет перекрывать без дополнительной опоры, дополнительных уголков и прочих связей пролеты до 40 м для всех украинских географических зон, что обеспечивает 25-процентную экономичность общего тоннажа металлоконструкций и времени на монтаж. Эти технологии все более востребованы повсюду в мире, и выделять какой-то регион Украины по большей заинтересованности потребителей нет смысла.

Преимуществами этих технологий являются сжатые темпы строительства и простота монтажных работ. На своем производстве мы изготавливаем и окрашиваем металлоконструкции. На стройплощадке остается скрепить конструкции болтовым соединением. Все риски при осуществлении сварочных работ остаются на производстве, это позволяет еще дополнительно экономить на оплате высококвалифицированных сварщиков на строительной площадке.

Сегодняшний клиент хочет получать продукты «из одних рук», и рынок БМЗ не является в этом вопросе исключением. Многие операторы рынка об этом задумались, в частности АО «Металлист-СМК» осуществляет комплексный подход к решению задач клиентов:
- проектирование несущих и ограждающих металлоконструкций (чертежи марок КМ, КМД);
- изготовление несущих и ограждающих металлоконструкций;
- предоставление услуг монтажа.

В пользу комплексного подхода на рынке БМЗ также говорит фактор безопасности. Осуществляя заказ не разрозненным предприятиям, а общаясь с одним подрядчиком, клиент более застрахован в вопросах гарантии качества и безопасности своих объектов, а это жизнь людей.

К. И.: − Нередко при строительстве больших логистических комплексов от 20 000 м² у нас применяются комбинированные технологии строительства. К примеру, колонны изготавливаются из железобетона, а на них устанавливаются металлические перекрытия. В этом случае инвестор стремится получить максимум преимущества от каждого материала. Кроме того, такой подход несколько удешевляет строительные проекты подобного рода, правда, лишь если железобетонные элементы, применяемые в строительстве, производятся неподалеку от места строительства логистического комплекса. В противном случае, затраты на доставку столь массивных элементов на стройплощадку могут нивелировать более низкую стоимость этих стройматериалов.

О. Е.: − Все большей популярностью при строительстве складов пользуется технология быстромонтируемых зданий (БМЗ) из легких металлоконструкций. За счет подобных зданий можно гораздо быстрее решить проблему дефицита на логистическом рынке. Технологии БМЗ позволяют снизить временные и финансовые затраты по сравнению с капитальным строительством. Реализация проекта с использованием БМЗ требует меньшего количества разрешительной документации. При возникшей необходимости в расширении и перепланировке готового склада не потребуется больших финансовых и трудовых затрат.

− Какие регионы сегодня являются наиболее активными потребителями БМЗ?

А. З.: − В 2007 году наблюдалось достаточно четкое региональное разделение сегментов рынка БМЗ по назначению объектов. Возведение новых логистических объектов по технологии БМЗ пока происходит преимущественно в центральном регионе, вблизи столицы. Объекты промышленного характера строятся подальше от городов-миллионников и поближе к небольшим городам там, где есть свободные земельные участки и доступна дешевая рабочая сила, как, например, завод по производству керамической плитки и сантехники Cersanit S. A. в Житомирской области. В регионы сместилась активность операторов торговых сетей: большинство построенных торговых объектов в последние 2 года находится за пределами столицы.

Очевидно, что после формирования достаточного уровня предложения складской недвижимости в районе Киева строительство логистических центров будет смещаться в регионы. Исходя из количества запланированных к строительству в Киевской области логистических объектов, можно ожидать, что экспансия в регионы начнется не ранее 2009 года. Хотя уже сейчас заявлено несколько проектов логистических центров в Одесской области. Кроме того, заявлено о строительстве логистических комплексов во Львове, Харькове, Донецке.

Высокая потребность в складских помещениях в регионах и низкое предложение со стороны сервисных компаний побуждают торговые и производственные компании строить собственные складские и распределительные центры. Однако такие объекты имеют небольшую площадь и, соответственно, их удельный вес в общем объеме строительства невысок.

Наиболее активно строительство складов сейчас идет вокруг Киева, особенно на житомирском и харьковском направлении (Борисполь). Достаточно большие площади заявлены на ближайшие несколько лет к строительству по трассам Киев−Ковель и Киев−Харьков, отдельные проекты реализуются на черниговском, днепропетровском и одесском направлениях. На сегодня расположение складов отвечает направленности основных грузовых потоков внутри Украины.

− Какие преимущества делают технологию БМЗ востребованной при реализации проектов по созданию логистических объектов?

А. З.: − По сравнению с традиционными технологиями строительства возведение объектов БМЗ характеризуется более низкой стоимостью и более широкими архитектурно-планировочными возможностями. С применением технологии БМЗ можно построить объект в два – два с половиной раза быстрее, чем по традиционной технологии (используя в качестве несущих конструкций железобетон или кирпич). Снижение затрат на возведение объекта по технологии БМЗ составляет 30−40% по сравнению с аналогичным зданием в кирпиче или бетоне. Кроме того, снижаются затраты на транспортировку конструкций и материалов.

Поэтому практически все объекты коммерческой недвижимости строятся по технологии БМЗ. Использование унифицированных конструктивных элементов, которые могут быть поставлены на строительную площадку в сжатые сроки, позволяет обеспечить скорость монтажа и быструю оборачиваемость средств, вкладываемых в реализацию проекта. Альтернативой, по сути, является только традиционное строительство из кирпича, которое в случае логистики не применяется как по причине экономической нецелесообразности, так и в связи с невозможностью создавать необходимые для коммерческой недвижимости планировочные решения.

БМЗ – здание комплектной поставки, сроки проектирования, изготовления и монтажа которого четко определены и могут быть соблюдены с минимальными отклонениями. Основные признаки, позволяющие отнести здание к БМЗ:
- унифицированное проектное решение, адаптированное под технологию завода-изготовителя конструкций;
- максимальная заводская готовность отдельных конструктивных элементов;
- отработанные на практике методы монтажа.

При этом технология каркасного БМЗ позволяет создавать объекты со следующими характеристиками:
- площадь здания – до сотен тысяч квадратных метров;
- высота внутренних помещений – до 10–12 м;
- большие внутренние пространства без несущих конструкций – для металлического каркаса типовая сетка колонн 12х24 м, возможны безопорные пролеты до 48 м.

То есть технология БМЗ позволяет создавать объекты с внутренней планировкой, максимально отвечающей требованиям сервисного предприятия, заявляющего о себе как «логистический комплекс».

К. И.: − Неоспоримым преимуществом данной технологии является присущая ей быстрота и простота возведения объектов складской недвижимости. Проектировка таких зданий осуществляется непосредственно на заводе-изготовителе комплектного набора БМЗ, благодаря чему составные части таких сооружений поступают на строительную площадку в виде полностью готового набора комплектующих, который необходимо только смонтировать. Это позволяет заказчику сэкономить средства на проведении строительных работ, кроме того, промежуток времени от начала строительных работ до сдачи в эксплуатацию объекта БМЗ значительно короче всех остальных видов строительства. Это значит, что оно раньше других начнет возвращать деньги, вложенные в его строительство, покупку или аренду земельного участка.

− Реализацией каких объектов занимается ваша компания на данный момент? Какие инновационные технологии используете?

А. З.: − Сейчас ОАО «Укрстальконструкция» участвует в реализации проектов по строительству логистического комплекса компании FM logistic площадью
120 000 м² в Бориспольском районе Киевской области, а также «Логистического парка» в Броварском районе площадью 50 000 м². Кроме того, металлоконструкции холдинга используются для возведения торгово-развлекательных комплексов в гг. Харьков, Киев, супермаркетов, автосалонов и многих других объектов.

К. И.: − Наша компания в прошлом году реализовала 10 проектов, среди которых складской комплекс в Киевской области площадью в 10 000 м², арендуемый компанией «Асстра». И сейчас у нас ведется строительство еще одного складского комплекса под Киевом площадью в 13 000 м².

− Спасибо друзьям нашего издания за участие в этой занимательной беседе.

Источник: http://www.bizrealty.com.ua/