Бровары - инвестиционная жемчужина пригорода

Хотя столичный рынок по-прежнему остается приоритетным для строительных компаний, все больше застройщиков стремятся занять новую перспективную нишу – возведение недвижимости в пригородах и городах-спутниках Киева. Они готовы инвестировать в развитие инфраструктуры сел и поселков, строить школы, поликлиники, аптеки, стадионы, прокладывать дороги.

Отдельная тема строительство ЖК Лесной. Более подробно вот здесь.

Хотя столичный рынок по-прежнему остается приоритетным для строительных компаний, все больше застройщиков стремятся занять новую перспективную нишу – возведение недвижимости в пригородах и городах-спутниках Киева. Они готовы инвестировать в развитие инфраструктуры сел и поселков, строить школы, поликлиники, аптеки, стадионы, прокладывать дороги.

На сегодняшний день 20-километровая зона вокруг столицы фактически превращается в единый район массовой застройки. Причем строительным компаниям не только выгодно, но и удобно возводить жилье в Броварах, Вышгороде, Ирпене, Буче. Уже сейчас в Киеве наблюдается дефицит хороших участков под застройку, а если учесть, что вскоре в городе начнет действовать новый порядок выделения земли, то преимущества пригородного строительства становятся очевидными. Более того, в столице возникают сложности бюрократического характера, за пределами же столицы оформить разрешительную документацию намного проще и дешевле.
Город Бровары - один из крупнейших городов-спутников Киева, расположен в 20 км от столицы, на левом берегу Днепра. Площадь города – 3 400 га. На сегодня в Броварах проживает 92 200 жителей, при этом (по данным статистики) около 26% жителей – выходцы из западных регионов Украины. На сегодня Бровары обладают высокой инвестиционной привлекательностью, о чем свидетельствуют значительные объемы капиталовложений в различные отрасли города.

Близость Киева напрямую влияет на стоимость жилой недвижимости в Броварах. Жилищная инфраструктура города состоит из 347 многоэтажных домов, 6120 частных домов и 22 общежитий. По оценкам специалистов, в общей сложности порядка 2 млн. кв. м. жилья в Броварах должно появиться в течение ближайших десяти лет, что свидетельствует о высоких темпах развития города.

Стоимость однокомнатной квартиры здесь может составить от $70 000 до $90 000, двухкомнатной – около $110 000, трехкомнатная может обойтись в $150 000 - $170 000.

Жилую застройку Броваров можно выделить в типы:
• частные одно- и двухэтажные дома;
• многоэтажные жилые здания;
• наиболее новые высотные 15-ти этажные дома.

Динамика роста усредненных цен на жилую недвижимость в г. Бровары за 2006-2007 гг.
2006 г. 2007 г.
Min Маx Средняя Min Маx Средняя Рост цен, %
750 850 800 850 2000 1 425 78,1%

Что касается коммерческой недвижимости, то анализ коммерческих объектов Броваров показал средний уровень развития сегмента складской, офисной, торговой недвижимости в городе. Предложение аренды складской недвижимости формируется в основном за счет помещений в составе имущественных комплексов и складов преимущественно промышленного назначения. В целом по Броварам арендная ставка на складские помещения составляет от 5 до 12 долл. за кв. м. в зависимости от состояния помещения, количества предоставляемых услуг и сопутствующей инфраструктуры.

Профессиональная офисная недвижимость в виде бизнес–центров в Броарах отсутствует. Таким образом, можно сделать вывод, что рынок офисной недвижимости развит очень слабо. Это объясняется тем, что город является частично спальным, частично промышленным. Офисные помещения в основном располагаются в административных зданиях имущественных комплексов, на первых этажах жилых домов. В Броварах на сегодняшний день функционирует большое количество низкокачественных торговых объектов, торговая недвижимость в Броварах представлена как новыми, так и старыми зданиями небольших продуктовых или универсальных магазинов с небольшим ассортиментом товаров, но размеры практически всех этих объектов весьма скромные.

Тем не менее, темпы развития местной инфраструктуры, а также скорость расширения жилищного фонда города являются предвестниками активизации темпов развития торгового сегмента недвижимости в Броварах. Не последнюю роль при этом будет играть близость к столице. Помимо этого, развитие профессиональной торговой недвижимости в Броварах будет происходить под влиянием следующих факторов:
• «земельная проблема» в Киеве;
• возможность освоения больших земельных территорий;
• эксклюзивность масштабных девелоперских проектов в сфере торговой недвижимости, которая подразумевает практически полное отсутствие конкуренции на местном уровне.
На сегодняшний день предложение в сегменте торговых площадей в городе в основном представлено:
1. Полуподвальные помещения, цокольные этажи в районах с домами многоэтажной постройки. Размер помещений в большинстве своем - 50-100 м2. Арендные ставки - 15-22 долл./м2. Предложения к продаже – 1 300-1 500 долл/м2.
2. Торговые площади в помещениях на первых этажах многоэтажных домов и в одно-, двухэтажных зданиях в этих же районах. Размер помещений в большинстве своем - 100-500 м2. Арендные ставки - 17-35 долл./м2. Предложения к продаже – 2 000-2 500 долл/м2.
3. Небольшие площади в прикассовых зонах супермаркетов и с витринами на центральные улицы. Размер помещений - до 100 м2. Арендные ставки - 35 – 95 долл./м2. Предложения к продаже – 2 000-2 500 долл/м2.
4. Площади профессиональной торговой недвижимости. Арендные ставки - 33,5 - 35 долл./м2. Предложения к продаже – отсутствует

Принимая во внимание вышеизложенную информацию, можно сделать выводы наиболее значимых ценообразующих факторах торговых площадей в г. Бровары:

1. Расположение объекта. Помещения на центральных улицах на первых этажах домов и в отдельно стоящих зданиях сдаются по 35$/м2, а в прилегающих к центру районах (таких как Торгмаш) по 15$/м2. Арендная ставка на фасадные помещения в центре(на бульваре Независимости, ул. Гагарина) доходит до 95$/м2.
2. Этаж объекта. Торговые помещения на цокольных этажах сдаются по 15-22$/м2, а на первых этажах 17-35$/м2. Наблюдается также тенденция уменьшение стоимости аренды в зависимости от этажности в объектах профессиональной недвижимости.
3. Форматность торгового объекта. Например, в локальном районе расположения объекта в профессиональном ТЦ площади сдаются 35$/м2, а в остальных объектах торговли по 15$/м2.

Первым крупным девелоперским проектом в развитии инфраструктуры города стал построенный владельцами сети гипермаркетов «Мега-Маркет» ТРК «Терминал». Помимо этого, в Броварах работают сетевые торговые операторы, пока представленные единичными объектами: «Фора», «Форум» (местная сеть торговых центров), филиал российской сети магазинов «Перекресток», супермаркеты сети «Spar», «Black Red White», супермаркеты сети «Русь», супермаркеты местной торговой сети «Базис», супермаркет сети «МегаМаркет».

Однако в существующих профессиональных торговых объектах и торговых центрах свободные площади практически отсутствуют, а на профессиональные торговые объекты, вводимые в эксплуатацию в скором будущем, уже существует очередь из арендаторов.

Анализ предложения по аренде и продаже торговых площадей в г. Бровары показал большой уровень дефицита на вакантные метры торговой недвижимости. Причем дефицит предложения наблюдается равно как на площади в форматных торговых центрах, так и на непрофессиональные торговые помещения в целом по городу. Уже сегодня Бровары – это город с наиболее динамично развивающейся инфраструктурой среди остальных городов-спутников столицы. Прежде всего, это обусловлено его месторасположением (20-минутная зона от Киева), а также стоимостью арендных и жилых площадей. Таким образом, перспективы местных качественных торговых объектов очень высоки, поскольку спрос на них уже сформировался, а предложение отстает минимум на год. Вместе с тем Киев продолжает расширяться, и объекты недвижимости, построенные за его чертой, со временем окажутся в столице, что повысит их стоимость и доходность.