Дефицит строительных компаний полного цикла приведет к снижению доходности инвестиций в коммерческую недвижимость

На рынке — большой дефицит генподрядчиков, компаний, способных построить объект под ключ. Нехватка строительных компаний полного цикла неизбежно приведет к росту себестоимости квадратных метров торговых центров и офисов. В прошлом году объем прямых зарубежных инвестиций в строительство и недвижимость, по данным Госкомстата, составил почти $1,5 млрд — больше иностранного капитала пришло только в банковскую сферу ($2,3 млрд). Практически вся сумма «строительных» ПИИ была инвестирована в коммерческую недвижимость — доходность инвестиций в строительство ТЦ и офисов в Украине достигает 200% годовых (инвестиции в жилищные проекты приносят не более 25-60% год); сдача в аренду качественных торговых и офисных площадей приносит 10-30% годовых.

Девелоперы рисуют инвесторам радужные перспективы: ежегодный рост арендных ставок до 30-40% и высокий спрос на качественные помещения, который еще как минимум до 2012 года будет в 2-3 раза превышать предложение практически во всех сегментах коммерческой недвижимости. Однако риски инвестирования в строительство сейчас, как ни странно, выше. На рынке — большой дефицит генподрядчиков, компаний, способных построить объект под ключ. Нехватка строительных компаний полного цикла неизбежно приведет к росту себестоимости квадратных метров торговых центров и офисов. При этом цены на готовые объекты, скорее всего, существенно не вырастут, поскольку уже фактически достигли максимума — $5-7 тыс. за квадрат класса А. Соответственно, доходность инвестиций в коммерческую недвижимость снизится.

Слабое звено

По данным операторов, только в Киевской области количество предприятий, готовых взяться за генподряд, превышает 2 тыс. Но на деле компаний полного цикла строительства не больше десяти. «Уже сейчас спрос на высококачественные генподрядные услуги превышает предложение не менее чем на 30%», — констатирует Александр Буряк, техдиректор архитектурного бюро индивидуальных решений компании «НЕСТ».

«Сейчас на рынке генподрядных услуг можно наблюдать ситуацию, когда все берутся за все, но, по сути, не разбираются ни в чем, — говорит вице-президент государственной корпорации «Укрмонтажспецстрой» Василий Кардаш. — Тогда как главное в генподряде — отлаженный механизм работы, система, в которой каждый специалист делает свое дело. Чтобы качественно и быстро реализовать проект, необходимы специализация и разделение труда. Но для соблюдения таких принципов нужен большой штат людей, парк спецтехники, то есть все то, что могут позволить себе только крупные компании. Однако таких на рынке не более 5%. Отсюда и дефицит качественных услуг».

Спрос рождает предложение — ряды генподрядчиков активно пополняются, при этом не всегда «в плюс» качеству. «Предложений от генподрядчиков достаточно, но качество их услуг оставляет желать лучшего. Многие компании позиционируют себя как генподрядные структуры, но при этом таковыми не являются. И хотя они готовы работать за половину рыночной стоимости генподряда (вплоть до 7-8% стоимости строительства вместо среднерыночных 12-15%. — Прим. Контрактов), опытные заказчики отказываются от подобных «партнеров», — рассказывает руководитель проектов компании Newcity Development Александр Гончаренко. — Как правило, низкая цена означает срыв сроков, некачественную работу. В итоге проект обходится девелоперу дороже, чем стоили бы услуги застройщика с надежной репутацией».

Клондайк для генподрядчика

«Рентабельность генподрядной организации составляет 5-15%, — говорит Василий Кардаш. — Все зависит от себестоимости, которая в свою очередь определяется классом объекта и требованиями, предъявляемыми к нему заказчиком». Девелоперы оценивают рентабельность генподрядных организаций гораздо выше. Они утверждают, что при правильном выборе объектов, грамотной логистике и себестоимости строительства квадратного метра от $1,5 тыс. доля прибыли в выручке генподрядчика может достигать 40-60%.

По словам генерального директора СП «Основа-Солсиф» Юрия Карпенко, норма прибыли у генподрядчиков не менялась последние десять лет — стоимость услуг росла пропорционально повышению цен на стройматериалы и росту зарплат. По подсчетам Александра Буряка из компании «НЕСТ», подорожание генподрядных работ только в 2006-2007 гг. стоило заказчикам дополнительных 40% к смете строительства.

Генподрядные организации неохотно берутся за проект с комиссией меньше 12%. К примеру, возведение среднего по площади коммерческого объекта в Киеве (офисного центра класса В на 5 тыс. кв. м) обходится девелоперу примерно в $5 млн. На строительстве такого здания в столице генподрядчик получает около $750 тыс. — до $150 на квадратном метре, т. е. 15% сметной стоимости. Строительная компания полного цикла с хорошей репутацией может зарабатывать на проекте до 30% от сметы. «При значительном преобладании спроса на генподрядные работы над предложением подрядчики часто диктуют девелоперам свои условия, что в свою очередь приводит к конфликтам. Как правило, основным камнем преткновения становится качество, сроки и финансирование строительства, — объясняет Александр Буряк. — Ситуация изменится только тогда, когда спрос уравновесится с предложением». Но пока предпосылок к этому нет. К крупным генподрядчикам выстроились очереди девелоперов. «Большие организации с опытом берутся, как правило, за масштабные проекты, — говорит Василий Кардаш из Укрмонтажспецстроя. — Конечная прибыль генподрядчика в основном зависит от размеров возводимого здания. Чем больше площадь строящегося комплекса, тем ниже удельный вес общепроизводственных затрат в расчете на один квадратный метр. Поэтому для нас интересны объекты с метражом площадью не менее 1-5 тыс. квадратов».

За строительство небольших и средних объектов берутся преимущественно непрофессионалы и полупрофессиональные игроки без матбазы, а иногда и опыта работ. Тем не менее даже такая «генподрядная» компания со штатом всего 60-100 человек, арендуя технику, способна построить за год до 20 тыс. кв. м. При себестоимости строительства квадратного метра около $1 тыс. и стоимости услуг такого генподрядчика в 10% сметы его доход без вычета затрат составит порядка $2 млн.

Сам себе строитель

«Оптимальное решение в условиях дефицита качественных генподрядных услуг — создание собственного подразделения внутри структуры компании, при условии что у нее достаточно финансовых и материальных ресурсов», — считает заместитель генерального директора по стратегическому развитию и маркетингу компании «ТММ» Алексей Говорун. По данным опроса Контрактов, около 35% украинских девелоперов создают или рассматривают возможность создания собственного генподрядного подразделения.

Штат сотрудников из 50 человек будет обходиться девелоперу, по самым скромным расценкам, в $15 тыс. в месяц, или от $180 тыс. в год. Но это далеко не все затраты. Например, аренда одного башенного крана стоит от $100 в час — при среднем сроке строительства в 2,5 года он обойдется не менее чем в $800 тыс. В целом все затраты на создание генподрядной организации девелоперы оценивают в сумму от $5 млн. «Архитектурно-дизайнерские, планировочные решения изменяются на всех этапах строительства, при этом собственное генподрядное подразделение всегда более ответственно подходит к реализации предлагаемых изменений», — приводит еще один аргумент в пользу собственного генподрядчика Алексей Говорун.

Александр Гончаренко из Newcity Development придерживается другой точки зрения. «Свой генподрядчик вряд ли будет конкурентоспособным по сравнению со сторонними компаниями, у которых уже есть материально-техническая база, опыт и высокий уровень работ. На создание такой структуры мы потратим не только ресурсы, но и время (что увеличит сроки строительства. — Прим. Контрактов). Инвестиции в проекты исчисляются десятками миллионов долларов, а вложенные деньги должны постоянно работать. Поэтому создавать такую структуру с нуля внутри компании экономически нецелесообразно», — уверен Александр Гончаренко. «Экономический эффект от организации генподрядной организации с нуля можно ожидать не ранее, чем через 3-4 года», — считает Александр Буряк из компании «НЕСТ». Теоретически собственная генподрядная организация может экономить 10-15% всех затрат на строительство объекта.

Равнение на Европу

По оценкам операторов, из $1,5 млрд прямых иностранных инвестиций в строительство и недвижимость порядка $500 тыс. пришлось на отечественных девелоперов (первичное размещение акций на фондовых площадках). Еще около $350 млн зарубежные компании потратили на приобретение готовых объектов и земли. И только чуть больше трети всех инвестиций — $646 млн — были направлены на финансирование непосредственно строительства. Другими словами, бум строительства коммерческой недвижимости в Украине пока не начался — идет только подготовительный этап.

Суммарная площадь качественных торговых центров и офисов, сданных в эксплуатацию в 2007 году, оценивается экспертами в 250-350 тыс. кв. м. Если верить заявкам девелоперов, в 2008-2009 гг. в Украине будет строиться как минимум втрое больше: от 1 до 1,3-1,5 млн квадратов ежегодно.

При нынешнем дефиците строителей троекратное увеличение объемов означает неизбежный рост стоимости работ. Правда, некоторые застройщики считают, что вслед за западными инвесторами в Украину придут и иностранные строители, готовые работать за меньший по сравнению с украинскими генподрядчиками процент. Демпингуя на украинском рынке, они смогут сдержать рост цен на генподрядные услуги. Например, турки или поляки готовы работать, начиная с 6% «комиссионных».