Основные юридические риски при покупке загородной недвижимости

Ввиду реактивного роста цен на киевскую недвижимость в последнее время особой популярностью пользуется идея селиться в пригороде и ездить в город только по необходимости. Не рассуждая об оправданности данного шага, хотелось бы остановиться на некоторых аспектах юридического характера, которые должны быть учтены при приобретении загородной недвижимости. Ведь в случае их игнорирования «счастливый владелец загородного имения» может столкнуться с серьезными проблемами, связанными с законностью статуса его дома и земельного участка, на котором он находится. Поэтому потребуется юридические консультации в Киеве.

Прежде всего стоит обратить внимание на то, на каком участке размещен загородный дом. А именно: какое целевое предназначение земельного участка и каков его так называемый правовой титул. То есть для жилищного строительства целевое назначение участка должно быть: «для строительства, размещения и обслуживания жилых домов, хозяйственных строений и гаражного строительства».

Что же касается правового титула земельного участка, то при продаже дома такой участок зачастую уже находится в частной собственности, поэтому далее будем рассматривать только такой вариант. Естественно, дом должен продаваться вместе с земельным участком, на котором он находится, однако по двум разным договорам купли-продажи: земельного участка и, соответственно, самого жилого дома.

Обратим внимание, что при покупке жилого дома (не многоквартирного) следует пользоваться теми же правилами, что и при покупке квартиры в городе. Купля-продажа земельных участков регулируется нормами статьи 657 Гражданского кодекса (ГК) Украины, которая предусматривает обязательное нотариальное удостоверение таких договоров и их государственную регистрацию, чего также требует часть 1 статьи 132 Земельного кодекса (ЗК) Украины. В части 2 статьи 132 ЗК предусмотрены существенные условия договоров о переходе права собственности на земельные участки. Документом, подтверждающим право собственности на земельный участок, является государственный акт на право собственности на земельный участок.

В случае если акт на право собственности старого образца, то есть не содержит кадастрового номера, то продавцу земельного участка необходимо обратиться в местный орган земельных ресурсов с заявлением о присвоении участку такового кадастрового номера. В результате он должен получить справку о присвоении кадастрового номера.

При наличии ограничений на использование земельного участка к экземпляру государственного акта на право постоянного пользования земельным участком или на право собственности на земельный участок, который выдается владельцу или пользователю земельного участка, добавляются копия кадастрового плана и акт перенесения на местность границ зон ограничений.

Кроме того, отсутствие или наличие обременений на использование земельного участка подтверждается справкой о наличии или отсутствии запретов и обременений из местного органа земельных ресурсов Госкомзема, а также извлечением из Государственного реестра сделок.

Стоит обратить особое внимание на то, что под загородной недвижимостью следует понимать скорее недвижимость в деурбанизированной зоне населенного пункта, иногда даже в черте самого города, чем дом «в чистом поле». Дело в том, что дом вне пределов населенного пункта не может быть признан жилым домом, и право собственности на него не может быть зарегистрировано в местном БТИ. Не говоря уже об отсутствии почтового адреса, инфраструктуры и коммуникаций, и главное — свидетельства о регистрации права собственности на недвижимое имущество (загородный дом).

Однако, несмотря на возможность легализации самовольного строительства в судебном порядке, остается возможность легализировать такое строительство и после его завершения, в обычном порядке пройдя всю разрешительную процедуру, уже имея готовый объект недвижимости. Кроме того, такая легализация возможна после того, как строительство будет окончено, и исключительно при условии оформления землеотвода. В случае если земельный участок, на котором самовольно построен объект недвижимости, находится в частной собственности, отвод земли не является необходимым.

Некоторые проблемы могут возникнуть в случае, если объект недвижимости самовольно построен на земельном участке, находящемся в государственной или коммунальной собственности. В таком случае необходимо обратиться в соответствующую местную государственную администрацию или местный совет с заявлением об отводе этого земельного участка путем передачи его в аренду (ст. 124 ЗК).

Детальный перечень документов, необходимых для получения земельного отвода, и порядок их рассмотрения и согласования зачастую содержится в решениях органов местного самоуправления, касающихся порядка отвода земли. Кроме того, некоторые местные советы принимают специальные положения, касающиеся землеотвода для целей легализации самовольного строительства.

К сожалению, за пределами этой статьи ввиду их обширности, остались еще многие аспекты приобретения загородной недвижимости. Однако не является секретом утверждение о том, что сделки на вторичном рынке менее рискованы по сравнению со сделками на рынке первичном. Но даже при покупке «из вторых рук» стоит уделить особое внимание легитимности «истории» объекта, а также нужно, чтобы эта история сопровождалась всеми необходимыми документами согласно действующему законодательству.