6 новаторских советов по поиску малого офиса

Чаще всего столичный новичок в бизнесе сталкивается с проблемой поиска небольшого, но такого нужного помещения, как офис. Практические советы по поиску таковых в отнюдь не безбрежном море московских предложений дают ведущие эксперты рынка.

Спрос на маленькие помещения высок: в 2007 году около 42% всех заявок клиентов поступило на аренду малых офисов, и лишь 18% – на офисы до 1500 кв. м. Такие данные предоставила "Межрегиональная девелоперская компания".

Сегодня на рынке количество предложений офисной недвижимости почти в два раза больше, чем торговых площадей. Но при этом с офисами не все просто: собственники современных бизнес-центров заботятся о снижении рисков и организационных издержек, поэтому предпочитают сдавать помещения крупными блоками – от 500, а в последнее время и от 1000 кв. м.

"А когда в одном из современных офисных центров освобождается помещение небольшой площади, оно зачастую даже не выходит на рынок, а тут же реализуется текущим арендаторам центра", – раскрывает особенности рынка Алла Глазкова, руководитель направления по работе с клиентами департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood.

Многие компании готовы не только к аренде, но и к приобретению помещений в собственность, однако, по словам гендиректора АН "Экспресс-недвижимость" Андрея Михеева, приобрести помещение от 30 до 60 "квадратов" в столице практически невозможно, разве что покупать бывшие квартиры, которые весьма дороги. Гораздо проще и дешевле приобрести под офис подвал в жилом доме. А вот ситуация с арендой в этом случае усложняется — в последнее время власти обещают арендованные подвалы у бизнесменов отобрать с помощью размытой формулировки "под обслуживание жителей и работу с населением и детьми".

Сколько денег приготовить?

Разница в арендных ставках между небольшим и более крупным офисным блоком может достигать от 25 до 50% за квадратный метр при всех прочих равных условиях. Базовые арендные ставки на небольшие офисные помещения в бизнес-центрах класса А зачастую превышают уровень в $1500 за кв. м. В среднем же цены начинаются от $900 за кв. м в год в зависимости от района. Состояние помещений играет небольшую роль.

"Безусловные лидеры по цене – помещения в административных зданиях и помещения, расположенные на первых этажах жилых домов с отдельным входом с улицы, – уточняет особенности цен на аренду Андрей Михеев. – Если вы увидите объявление об аренде такого помещения за $500/кв. м в год, то добавьте к цене НДС и пару сотен долларов на коммунальные услуги, к тому же курс доллара будет на усмотрение арендодателя, как правило, от 27 до 32 руб."

Чуть дешевле помещения на первых этажах с отдельным входом, еще меньше стоят комнаты на первых этажах с входом через подъезд, цокольные и подвальные помещения жилых домов и административных зданий, рассказывает Михеев.

Хотите приобрести такой офис в собственность – приготовьтесь переплатить вдвое по сравнению с жильем. Например, стоимость помещения 25 кв. м на второй линии домов на Ленинском проспекте достигает $10 тыс. за кв. м. Цена кв. метра аналогичного помещения площадью 60-70 кв. м составит около $7-8 тыс., а 200-300 кв. м – $5-6 тыс.

Навыки поиска

И все же, несмотря на сложности, специалисты утверждают: если не выставлять слишком высоких требований, найти помещение и въехать можно практически за неделю. «Основным источником информации остаются объявления в печатных изданиях, таких как "Из рук в руки" и "Недвижимость и цены". Но чаще всего опубликованные объявления к моменту выхода номера уже неактуальны, больше стоит обращать внимание на наружную рекламу и объявления в интересующем районе2, – советует Сергей Лобанов, директор департамента управления активами компании "Миэль – Коммерческая недвижимость".

Шансы найти помещение без посредников невелики. Прямой канал между клиентами и собственниками перекрыт давно, объявление о сдаче офиса скорее всего ведет в агентство. В Москве около 15-20 компаний активно занимаются именно небольшими помещениями, но не только ими. Не стоит пренебрегать предложениями частных маклеров, выбор у них небольшой, но иногда весьма полезный. Однако есть и другие способы.

Объединяйтесь!

Итак, можно пойти и другим путем, который позволит выбирать уже из большего количества предложений: искать помещение вместе с партнерами по бизнесу и любыми знакомыми организациями, которым вы доверяете. Совместно с ними можно снять более крупные площади, а излишек площадей сдать в субаренду.

"Сегодня среди арендаторов ТЦ можно встретить подобные объединения, – говорит Антон Нагорный, консультант по недвижимости консалтинговой компании Russian Research Group (RRG). – Маленькие площади нужны, как правило, представителям малого бизнеса, связанного со сферой услуг, и они объединяют свои усилия".

Арендовать рабочее место

Одно из интересных, хотя на первый взгляд не особенно выгодных, предложений: в некоторых новых и реконструированных бизнес-центрах на Смоленской, Новослободской и Курской компаниям предлагают в аренду не помещения, а рабочие места – со столом, компьютером и всем необходимым оборудованием. На рабочее место приходится примерно 10 кв. м. При стоимости аренды $1800 за кв. м в год получается не так мало. Но зато вы будете избавлены от всех хозяйственных проблем.

Офис в коридоре

Как правило, небольшие офисные помещения надо искать в зданиях с коридорной планировкой. Встречаются они в зданиях класса В-, в бывших НИИ, переоборудованных гостиницах или жилых зданиях, встроенно-пристроенных помещениях. Довольно часто офисные блоки небольшой площади предлагаются в ТЦ на верхних этажах. Готовьтесь заранее к тому, что предложения в НИИ чаще всего характеризуются низким качеством отделки помещений, устаревшими инженерными системами, отсутствием профессионального управления зданием и короткими сроками договоров аренды.

Берите на вырост

Компаниям, обладающим достаточными средствами, можно посоветовать арендовать или купить помещение 100-200 кв. м «на вырост», ведь стоимость квадратного метра тогда снижается, а количество предложений на офисном рынке растет по мере увеличения площадей. "Остатки" можно сдать в аренду или субаренду.

Желающие арендовать их всегда найдутся, стоит только заранее учесть возможность создания автономных кабинетов. Соответственно, предложение «излишков» может быть интересно многим начинающим арендаторам – возможно, из этого вырастет побочная ветвь вашего бизнеса, связанная с недвижимостью. Главное: если понравилось помещение, не стоит затягивать с решением!

Не надейтесь на аренду с последующим выкупом

"Желающим впоследствии выкупить арендуемое помещение сегодня не стоит надеяться на параграф о том, что арендатор имеет преимущественное право покупки, сегодня он практически не актуален, – считает директор по коммерческой недвижимости "Межрегиональной девелоперской компании" Андрей Марусов. – Городское имущество продается исключительно на аукционах и конкурсах, а там в правах все равны: кто больше заплатит, тот и получит помещение".

Не тратьте силы на бесполезные поиски

Если вам нужно помещение в строго определенном доме или квартале, можно обратиться в несколько агентств и услышать обещание связаться с вами при первом появлении предложений. Но ждать иногда приходится очень долго. Риелторы всегда решают первоочередные задачи по получению прибыли, и работать с "долгими" клиентами у них нет ни сил, ни времени. Про них часто попросту забывают, если они не напоминают о себе ежемесячно.

Можно выяснить информацию о собственниках таких помещений самостоятельно и сделать им соответствующее предложение, но стоит понимать, что это трудоемкое и малорезультативное занятие. Не стоит рассчитывать на то, что вашим первым помещением станет офис или магазин на первом этаже жилого дома с отдельным входом.

Таких предложений очень мало, они появляются на рынке редко, сдаются быстро, и, для того чтобы их "словить", реагировать надо быстро.