Тема: «Рынок жилой недвижимости г. Донецк 2008»

Донецк, город с почти миллионным населением, отстает от других крупных городов Украины по средней стоимости жилья. Уступая не только Харькову, Одессе и Днепропетровску, но и городам Западной Украины. Это может показаться странным, учитывая, что в этом городе сосредоточены и промышленность, и крупные денежные ресурсы.

Анализ рынка жилой недвижимости г. Донецк 2007 год.

Донецк, город с почти миллионным населением, отстает от других крупных городов Украины по средней стоимости жилья. Уступая не только Харькову, Одессе и Днепропетровску, но и городам Западной Украины. Это может показаться странным, учитывая, что в этом городе сосредоточены и промышленность, и крупные денежные ресурсы. Учитывая, что цены на престижные квартиры в этом городе довольно высокие, это свидетельствует о серьезном дисбалансе в социальной структуре населения. В регионе много бедных и мало богатых, прослойка среднего класса незначительна. Вот цены на жилье небогатых районов и занизили донецкий средний показатель. Многое становится понятным, после анализа структуры рынка жилой недвижимости.

На данный момент город Донецк занимает 36,3 тыс. га земли. В городе насчитывается около 20 миллионов квадратных метров жилого фонда. На одного дончанина приходится 19,9 кв.м жилья, а доля первичного сегмента на рынке жилой недвижимости – около 15%. Первичный рынок г. Донецка активно развивается и имеет большой потенциал, чему способствует ряд факторов: низкая обеспеченность жителей Донецка жильем, постепенное выравнивание цен между объектами вторичного и первичного рынков, а также увеличение износа жилого фонда, который иногда достигает 60%, несоответствие качественных характеристик вторичного рынка жилья г. Донецка по сравнению с новым жильём, увеличение общего спроса на недвижимость, миграции в город из области и других регионов.

      По состоянию на 01.02.2008 в Донецке строится 53 многоэтажных дома общей площадью 430,34 тыс. кв. м. Для сравнения по состоянию на 01.01.2007г. строилось 38 объектов общей площадью 165 кв. м. За 2007 год предложение увеличилось на 24%, что дает потребителю возможность более широкого выбора квартир в новостройках. Если в декабре 2006 года к продаже предлагалось 96,56 тыс. кв. м жилья, то в декабре 2007г. – 119,75.  В предложении рынка первичного жилья Донецка пятерку крупных игроков составляют «Альтком» - 27,8 %, «Сад» - 18,3%, «UBC» - 11,2%, «Герц» - 10,0%, «Диск» - 6,2%.

На сегодняшний день в Донецке предложение новостроек, находящихся на начальной стадии строительства составляет всего 7,7% от всего предложения. Количество уже реализованных квартир на таких объектах составляет порядка 15-20%. После ввода в эксплуатацию, застройщики в основном допродают 15-20% своих объектов. 

В строительстве жилья преобладает монолитно-каркасная технология (83%), в то время как кирпичные строения (15%), а панельные(2%). К концу 2007 года по сравнению с 2006 изменилась структура предложения в разрезе классов жилья в сторону увеличения доли «эконом» класса с 2 % до12% и уменьшения доли «бизнес» до 83% и доли «элит класса» с11% до 5%.

Наибольшим спросом пользуются двухкомнатные квартиры от 60 до 80 кв. м, а также трехкомнатные площадью 100-120 кв. м.

Первичный рынок жилья

Рынок первичной недвижимости Донецка постепенно наращивает обороты на общем рынке многоэтажного строительства. В декабре 2007 года она составила 23,6%. На начало 2008 года средняя цена по городу на первичном рынке многоэтажной недвижимости составила 1506 $/кв.м. Годовой темп роста средней цены на первичное жилье составил 33,5%. Средняя площадь предлагаемых квартир на первичном рынке составляет 86 кв.м.

Около 83% предложения первичной жилой недвижимости Донецка составляют объекты класса «бизнес».

Основное предложение первичного рынка приходится на Ворошиловский район (54%). Пользуются спросом квартиры в Калининском и Киевском районах – это центре, деловой и административной жизни города. В отдаленных от центра районах (Буденновском, Петровском районах квартиры) цены значительно ниже.

В Ворошиловском районе 1-комнатные квартиры продаются по $1580 за кв. м, 2-комнатные - $1706, 3-комнатные – $1752, 4-комнатные – $1782. В Киевском районе 1-комнатные идут по $1407, 2-комнатные – $1360, 3-комнатные – $1353, 4-комнатные – $1397. Примерно столько же стоит жилье в Калининском районе. А вот в Ленинском – 1-комнатные продаются по $1183 за кв. м, в Куйбышевском – $1120, Кировском – $1034, Буденновском и Пролетарском – чуть больше $900, в Петровском – $787 за кв. м. Именно такой разброс цен потянул город далеко назад по средней стоимости недвижимости.

Вторичный рынок жилья

На вторичном рынке недвижимости Донецка доля сегмента многоэтажное жилье составляет 13%. В 2007 году темп роста средней цены на вторичном рынке жилья составил 46,2%. В 2008 году цены на жилье в Донецке потихонечку растут. Так, за февраль 2008 года цены на вторичную недвижимость выросли на 0,5%, за март - на 1%. По состоянию на январь 2008 года средняя цена по городу на вторичном рынке многоэтажной недвижимости составила – 1357 $/кв.м. Средняя площадь квартир предлагаемых на вторичном рынке – 59,5 кв.м.

Максимальные цены на рынке вторичной недвижимости зафиксированы в Ворошиловском, Киевском и Калининском районах города. Минимальные цены на рынке вторичной недвижимости в Петровском и Пролетарском районах города.

Средние цены на вторичном рынке жилья в разрезе районов и типов квартир выглядят так: в Ворошиловский районе 1-комнатные – 2098 $/кв.м, 2-комнатные – 2353 $/кв.м, 3-комнатные -2318 $/кв.м, 4-комнатные – 2317 $/кв.м. В Калининском и Киевском районах цены за 1 кв.м на все типы квартир находились в диапазоне 1620-1750 $. А в спальных районах Ленинском, Куйбышевском этот показатель составил 1200-1450 $/кв.м. В отдаленных районах Будённовском, Кировском, Пролетарском цена 1 кв.м жилья не превышала – 1250$. А в Петровском районе 1-комнатную квартиру можно было приобрести по цене 900 $/кв.м, 2-комнатную – 800 $/кв.м, 3-комнатную – 700 $/кв.м, а 4-комнатную и по 650 $/кв.м.

Прогнозируемый рост цен на вторичном рынке жилья составляет – 32-35%.

Тенденции и перспективы развития рынка жилой недвижимости Донецка.

Среди тенденций рынка жилой недвижимости Донецка следует отметить, что в начале 2008 года покупательские предпочтения частично начали перемещаться с вторичного рынка на первичные объекты жилья. Особенно это заметно в центральной части города, где цена за квадратный метр вторичного жилья часто превышает цену аналогичных объектов первичного рынка. Основной спрос в первичном сегменте рынка жилья приходится на престижные и максимально приближенные к центральной части города районы. Все чаще потенциальные покупатели учитывают и экологию.

На рынке первичной недвижимости можно отметить проблему – застройщики массово нарушают заявленные сроки сдачи в эксплуатацию заявленных объектов. Некоторые дома месяцами стоят готовые, но люди, купившие там жилье, вселиться не могут.

В 2008 году, прямое влияние на стоимость жилья окажут такие факторы как повышение стоимости строительных материалов, рост заработных плат, повышение цен на энергоносители, инфляция.    

Касательно условий продажи жилья, то все больше получает распространение практика, когда застройщики не предлагают свою недвижимость на первых этапах строительства, а продают на завершающих стадиях, когда ее стоимость возрастает. Более 80% сделок, проходят по кредитной схеме. В дальнейшем ожидается снижение процентных ставок по кредитам на недвижимость. Учитывая, что большинство жилья строится в деловой части города, часто это недвижимость смешанного типа. Покупатели стараются избегать приобретения квартир на 1-2 этажах, поэтому среди застройщиков стало актуальным размещать там офисы и элементы инфраструктуры.

Масштабно будут развиваться и застраиваться пр. Панфилова, мк-р Привокзальный, пр. Мира, мк-р Широкий, Мариупольская развилка, мк-р Донской, б-р Шахтостроителей, а в ближайшей перспективе, муниципальные власти Донецка намерены в полтора раза увеличить территорию города. Разработчики Генерального плана развития Донецка до 2030 года считают, что территорию города необходимо увеличить на 15 тыс. га. К Донецку предлагается присоединить часть Червоногвардейского района Макеевки, часть земель поселка Ларино, а также земли нескольких сел Ясиноватского района. Присоединение этих территорий позволит решить проблему с выделением необходимых площадей под жилищное строительство – многоэтажное и коттеджное, а также обеспечить выполнение экологических нормативов. В проекте градостроительного документа предлагается отвести под многоэтажки 1200 га земли, под индивидуальные домостроения – 1500 га, под зеленые насаждения – 2000 га. Только так, уверены архитекторы, можно будет обеспечить жильем население областного центра, которое, по прогнозам, будет увеличиваться ежегодно на 11 тыс. человек. Перспективой украинского Института прогнозирования демографических процессов определено, что до 2031 года население Донецка будет составлять 1 миллион 15 тысяч человек. Для того чтобы удовлетворить спрос и обеспечить стабильное развитие города Донецк должен ежегодно вводить в эксплуатацию 300-320 тысяч квадратных метров жилья. Объем накопления 180 миллионов тонн. Общая площадь под терриконами на сегодняшний день составляет больше 500 Га. Предложение Генерального плана: первое – в центральной части города четыре террикона подлежат физическому удалению, остальные терриконы подлежат срезке конуса, частичному озеленению и технологической переработке.

Сейчас удельный вес рынка недвижимости Донецка в общей структуре страны – 4,39%. Учитывая, что через четыре года Донецк будет принимать ЕВРО-2012, а в 2009 г. - международные соревнования для молодежи, в город придут крупные инвестиции, что даст толчок дальнейшему активному строительству не только коммерческой недвижимости, но и жилой.