Перспективный бизнес

Деятельность ряда девелоперских компаний, активно застраивающих украинские города объектами коммерческой недвижимости, зачастую обусловлена намерениями получить в перспективе сверхприбыль от продажи своих активов, когда степень их капитализации в несколько раз превысит первоначальный уровень затрат, использованных при строительстве. Такие девелоперы, по сути, заняты тем, что создают проекты для иностранных инвесторов, которые рано или поздно придут на наш рынок. Но что должен представлять собой предмет возможного торга, чтобы заинтересовать взыскательных зарубежных покупателей? Этот вопрос весьма актуален уже сегодня, когда перспектива «большой распродажи» украинских активов в сфере коммерческой недвижимости еще только маячит на горизонте.

НЕМАТЕРИАЛЬНЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ − ВО ГЛАВЕ УГЛА

Несмотря на то, что отечественный рынок недвижимости еще очень молод, некоторые операторы этого рынка уже имеют определенный опыт совершения инвестиционных сделок. В ряду самых резонансных подобных сделок эксперты обычно упоминают проекты вроде продажи институциональным инвесторам столичных ТЦ «Глобус», бизнес-центра «Подол плаза», универмага «Украина»... В каждом случае сумма заключенной сделки составила несколько десятков миллионов долларов. Продавцы при этом получили как минимум вдвое больше средств, чем было потрачено на создание имущественного комплекса. Если же к этим суммам добавить прибыль, полученную продавцами за годы эксплуатации данных объектов недвижимости, то коммерческому успеху инвесторов, вложивших свои деньги в эти проекты, можно только позавидовать.

Сергей КАРАМНОВ, президент компании Real Estate Solutions:

− За всю историю украинского рынка коммерческой недвижимости было заключено менее десяти инвестиционных сделок. Это обусловлено тем, что на сегодняшний день на этом рынке очень мало качественных проектов, которые могут заинтересовать крупных инвесторов. А проектов, где присутствует профессиональное управление, подписаны долгосрочные договора аренды с солидными арендаторами -- вообще единицы.

Однако, отмечают эксперты, зарубежные и отечественные инвесторы проявляют большой интерес к украинскому рынку недвижимости. Как утверждают специалисты компании HCM, с одной стороны, заявлено и уже осуществляется целый ряд перспективных объектов, соответствующих требованиям инвесторов, во всех секторах этого рынка, а с другой – количество инвесторов (прежде всего институциональных) в Украине также увеличивается. Так что есть реальные предпосылки для существенного роста числа инвестиционных сделок.

Инвестиционные сделки на рынке недвижимости

*Источник: ASTERA Kiev

Как отмечает руководитель отдела офисной и торговой недвижимости компании Knight Frank Анна Антонова, прошлый год оказался весьма показательным в плане подходов к реализации инвестиционных сделок на рынке коммерческой недвижимости. Практически во всех случаях решающую роль сыграли качественные характеристики приобретенных инвесторами объектов коммерческой недвижимости.

По словам Анны Антоновой, в отличие от обычных сделок купли-продажи коммерческой недвижимости, подразумевающих приобретение прав собственности на любой объект недвижимости, предметом инвестиционной сделки является действующий бизнес. Следовательно, говорят в компании HCM, в данном случае предусматривается, что объект недвижимости является полностью готовым, заполненным арендаторами и приносящим стабильный доход в виде арендных, а также других платежей.

Таким образом, резюмирует руководитель департамента маркетинга компании ASTERA Kiev Елена Ширина, инвестиционная сделка осуществляется инвестором не с целью использования объекта недвижимости для собственных нужд, а чтобы получать доход от его эксплуатации. А раз так, то помимо физических параметров объекта сделки, покупатель огромное внимание уделяет и нематериальным его характеристикам, таким как наличие раскрученного бренда, репутация на рынке, перспективы для ведения бизнеса на базе приобретаемых активов.

Елена ШИРИНА:

− Инвестиционная сделка по сути является переходом имущественных прав от одного собственника к другому. На рынке недвижимости объектом такой сделки выступает законченный с точки зрения девелопмента, функционирующий проект.

Обычно, добавляет Анна Антонова, инвестиционная сделка представляет собой классический пример выхода девелопера из проекта на финальной стадии его реализации, когда здание заполнено арендаторами и приносит стабильный cash flow (денежный поток). При этом, указывает генеральный директор компании «Евразия-Украина» Рысбек Токтомушев, стороны инвестиционной сделки имеют разную идеологию риска. Девелопер (продавец) является носителем идеологии высоких рисков и высокой доходности, он хочет продать актив, чтобы высвободить средства для следующих проектов. Покупатель (как правило, институциональный инвестор) желает приобрести «стабилизированный» актив с низким уровнем рисков. Ведь после завершения строительства объекта и сдачи площадей в аренду риски резко снижаются, что, по словам Елены Шириной, дает возможность инвестору приумножать свой капитал при минимальных рисках.

Как отмечают эксперты, существует два основных типа инвестиционных сделок:

- купля-продажа корпоративных прав юридического лица, являющегося собственником недвижимости (так называемый Company Transaction или Share Deal);
- непосредственное приобретение объекта недвижимости (Asset Transaction или Asset Deal).

Впрочем, говорят в компании HCM, в рамках каждой из данных групп можно еще выделить такие разновидности сделок, как:

- Buy and hold – «купить и держать». Объект покупается, как правило, за кредитные деньги, и его владелец погашает кредит за счет рентных платежей. Такой вид сделок используется на тех рынках, где размер ренты значительно выше, чем выплаты по кредиту;
- Wholesale Deals – покупка старых или недооцененных объектов недвижимости «оптом», с возможностью в будущем перепродать их дороже девелоперам;
Retail Deals – практически то же самое, что и Wholesale Deals, только в данном случае не предполагается перепродажа «сырого» объекта;
- Forward Deals – покупка будущего бизнеса сейчас, то есть на стадии реализации. Обычно подобный контракт предусматривает, что здание будет иметь определенную площадь, которая будет сдаваться в аренду по определенным ставкам. Пожалуй, это самый сложный вид инвестиционной сделки, так как она основана на прогнозных показателях.

Однако, замечает Анна Антонова, сегодня, когда отечественный инвестиционный рынок только развивается, инвесторы могут подключаться к осуществлению девелоперского проекта на любой стадии его развития.

В каждом конкретном случае, поделился опытом Сергей Карамнов, выбор вида сделки зависит от особенностей налогового планирования каждого из участников сделки, их правового статуса, стадии реализации про екта и т. д. Вместе с тем покупка корпоративных прав юридического лица, являющегося собственником недвижимости, нынче часто применяется в бизнес-среде при агрессивных поглощениях.

О ЦЕНЕ ВОПРОСА

Весьма актуальной темой на сегодняшний день является определение методики ценообразования при инвестиционных продажах объектов коммерческой недвижимости. Ведь даже стоимость материальной составляющей таких объектов порой установить непросто. Дело в том, что в данном случае применить метод определения стоимости продаваемого имущества по аналогии с ценой продажи схожих по размерам, предназначению и местоположению объектов не всегда представляется возможным, поскольку практически каждая инвестиционная сделка на отечественном рынке является уникальной. При этом методики, взятые из иностранной практики, далеко не всегда можно считать корректными в наших условиях.

По словам экспертов, из-за отсутствия общепринятых подходов к определению стоимости коммерческой недвижимости сорвалось уже немало инвестиционных сделок, ведь когда дело доходит до торга, срабатывает естественное желание продавца получить как можно больше денег за свое имущество и стремление покупателя заплатить как можно меньше… Нередко торг по этой причине заходит в тупик. Между тем, несмотря ни на что, идет процесс поиска оптимальных методов определения адекватной цены объектов при совершении инвестиционных сделок.

Специалисты компании HCM называют три классических метода ценообразования на рынке инвестиционных продаж коммерческой недвижимости – метод оценки остаточной стоимости объекта, метод дисконтирования будущих денежных потоков, а также сравнительный метод. Как правило, при оценке бизнеса используются как минимум два метода и затем выводится средняя цена. По словам Сергея Карамнова, основным методом ценообразования на рынке инвестиционных продаж объектов коммерческой недвижимости является доходный метод (капитализация денежных потоков). Того же мнения придерживается Рысбек Токтомушев.

Главными факторами, влияющими на цену объектов коммерческой недвижимости, в компании ASTERA Kiev считают доходность инвестиций и возможные риски недополучения прибыли. На сегодняшний день сроки окупаемости профессиональных объектов коммерческой недвижимости оцениваются в 5-8 лет, уровень ожидаемой чистой доходности (ставка капитализации) – около 12%. Таким образом, годовую чистую доходность от проекта умножают на 5-8 лет, получают себестоимость объекта инвестиционной сделки, и прибавляют сумму, которую желает получить продавец.

Но это не единственные обстоятельства, которые принимаются в расчет.

Существенно повлиять на цену объекта сделки, утверждают в компании HCM, можно, повысив его конкурентоспособность на рынке. Например, путем выкупа земельного участка, на котором расположен данный объект (это приветствуется иностранными инвесторами). Рысбек Токтомушев считает, что в основном на цену объекта влияют следующие факторы:

- уровень арендной ставки и ее эскалация; срок аренды, а также положения о расторжении договоров арендаторами;
- риски, связанные с правом собственности;
- риски, связанные с техническим состоянием объекта;
- уровень расходов на эксплуатацию и управление объектом, а также вероятность их увеличения.

А Сергей Карамнов среди обстоятельств, влияющих на процесс ценообразования при совершении инвестиционных сделок, выделяет стадию реализации девелоперского проекта (чем ближе ввод объекта в эксплуатацию, тем его цена ближе к рыночной), соотношение спроса и предложения на рынке, уровень инфляции, бренд застройщика.

Учитывая все эти факторы, девелоперам, ориентированным на продажу в обозримой перспективе своих активов, очевидно, сегодня надо больше внимания обращать на качественные характеристики проектов. Ведь именно повышение общего уровня реализуемых и пока еще только запланированных объектов коммерческой недвижимости (привлекательность и практичность архитектурных решений, разнообразие инфраструктуры, количество парковочных мест, профессиональное управление и продвижение…) станет, по мнению специалистов компании ASTERA Kiev, гарантией успешного осуществления инвестиционных сделок.

При этом специалисты выражают уверенность, что в ближайшие годы стоимость инвестиционных проектов на украинском рынке коммерческой недвижимости будет расти. Правда, Рысбек Токтомушев констатирует, что среди отечественных девелоперов конкуренция пока довольно низкая и это не способствует повышению качества объектов недвижимости. Тем не менее, полагает эксперт, постепенно (хотя и медленно) ситуация меняется в лучшую сторону.

Стимулирующее влияние на этот процесс, несомненно, окажет установившаяся в последние годы динамика роста арендных ставок в складском, торговом, офисном сегментах рынка коммерческой недвижимости. Таким образом, в компании ASTERA Kiev прогнозируют поступательный рост количества крупных инвестиционных сделок на этом рынке, в том числе с участием иностранных инвесторов. Ведь уровень доходности украинского рынка коммерческой недвижимости вдвое превышает показатели западных стран.

С ПОЗИЦИИ ПРАКТИКА

Андрей БОЛДАРЕВ, директор по маркетингу компании «Архитектура и Технологии»:

− Как показывает зарубежный опыт, эффективность девелоперского проекта будет максимальной лишь в том случае, если на определенном этапе происходит высвобождение финансовых ресурсов путем выхода из проекта путем его продажи или рефинансирования. На украинском рынке недвижимости, учитывая его небольшую историю, рынок инвестиционных продаж только начинает формироваться, и в категорию инвестиционных сделок можно включить все сделки, в рамках которых происходит приобретение активов для получения дохода от использования этих активов.

Как правило, инвестор (покупатель) имеет возможность получения дохода из двух основных источников: от сдачи помещений в аренду на протяжении периода владения объектом недвижимости и перепродажи объекта в конце данного периода.

Как правило, инвестиционная сделка является завершающим этапом в процессе девелопмента, обеспечивая компании-застройщику выход из бизнеса после завершения строительных работ и сдачи помещений в аренду.