Коммерческая ипотека: особенности южного темперамента

Строительство новых торговых центров и гостиничных комплексов может стать в 2008 году основой рынка недвижимости на юге Украины. По прогнозам экспертов, вложения финучреждений в южные девелоперские проекты вырастут сразу на 70-80%, которые в основном будут сконцентрированы в Одессе, Симферополе и Ялте. И это несмотря на подорожание ресурсов, вследствие чего повысится и стоимость займов для участников рынка недвижимости.

По оценкам специалистов, объемы финансирования коммерческой недвижимости в южном регионе Украины за 2007 г. увеличились на 75-80%. «В первую очередь рост происходил за счет строительства гостиниц и складских помещений, на которые пришлось до 70% всего прироста. Остальные 30% — это торгово-развлекательные и многофункциональные комплексы, а также офисные центры. Из крупных стратегических проектов я бы, в частности, выделил реконструкцию Херсонского порта, а также возведение гостиничных комплексов в курортных районах, подобных постройке в Феодосии гостиницы «Алые паруса», - рассказал директор казначейства ВАТ КБ «Хрещатик» Алексей Козырев. Одним из наиболее глобальных проектов прошлого года, по мнению специалистов, стала программа по увеличению мощностей контейнерного терминала в Ильичевске (Одесская обл.), который с ноября уже может принимать на регулярной основе океанские контейнеровозы вместимостью до 6 тыс. TEU, следующие из портов Азии в Черное море.

Наибольшие объемы финансирования коммерческой недвижимости в южном регионе пришлись на Одессу и Одесскую область — 45% общих вложений, на пять крымских городов — Ялту, Алушту, Судак, Симферополь, Феодосию — 40% и оставшиеся 15% на Николаев, Херсон, Бердянск и Скадовск. «По моим оценкам, юг развивается второй очередью после городов-миллионников, опережая западный и восточный регионы страны. Это можно объяснить большей платежеспособностью населения южных регионов», — прояснил ситуацию руководитель Киевского областного филиала АКБ «Укрсоцбанк» Андрей Онистрат.

Классика в лидерах

По словам финансистов, в 2008 г. подавляющее большинство займов на возведение коммерческой недвижимости в южном регионе предоставлялась по классической схеме — под залог земельных участков и строящегося объекта. Причем больше половины кредитов давали частным лицам для постройки небольших туркомплексов, гостиниц и баз отдыха. Средняя стоимость гривневых займов в регионе по такого рода проектам находилась на уровне 14,5-16% годовых, долларовых — 12,5-13,5% годовых, евро — 11,5-12% годовых. В среднем на 3-5 лет увеличились сроки предоставления финансирования — до 15-17 лет.  Крайне неохотно банкиры шли на снижение участия заемщиков собственными средствами в проектах: размер минимального первоначального взноса уменьшился в регионе (в зависимости от банка) лишь на 5-7% — до 12-15% общей суммы займа. Как правило, при работе с неизвестными либо малоопытными девелоперскими компаниями (работающими на рынке менее трех лет) финучреждения повышали требования к обеспечению: чтобы стоимость залога составляла не 200% размера кредита, как обычно, а все 250-300%. По словам финансистов, наибольшим спросом у застройщиков пользовались кредиты с минимальным первоначальным взносом на максимальный срок.

Как в случае с частными предпринимателями, так и девелоперскими компаниями, к заемщикам выдвигались уже привычные требования. «Для банка важно видеть источник погашения кредита, то есть понимать, как данный проект будет генерировать прибыль и позволит ли доходность этого проекта своевременно рассчитаться за предоставленный кредит. Таким образом, если бизнес застройщика понятен банку — данный проект будет финансироваться», — пояснил генеральный директор КУА «Укрсоц-недвижимость» Артур Папсуй. На протяжении последнего полугодия финансисты дважды ужесточали требования к застройщикам, финансовое состояние которых стали проверять тщательнее, чем когда бы то ни было.

«Если ранее мы отказывали в 35-40% случаев, когда к нам обращались делоперские компании либо просто частные застройщики (зарегистрированные в виде частных предприятий), планирующие возведение небольших туристических объектов, то с ноября прошлого года по март этого количество отказов возросло до 55-60%», — рассказал директор департамента корпоративного бизнеса одного из киевских банков. Ужесточение требований к застройщикам сегодня поясняют как естественным ростом рисков на украинском рынке недвижимости, на котором не перестают возникать истории подобные «Элита-центру», так и недавними событиями на мировом ипотечном рынке. По мере усугубления проблем с погашением ипотечных кредитов в США и Европе, а также появления информации о финансовых проблемах иностранных строительных компаний и финансирующих их фондов, крупные мировые банковские группы всеми правдами и неправдами ограничивали кредитование этого сектора. Многие финансовые холдинги вообще прекратили финансирование девелоперских проектов. Аналогичные указания получили и их дочерние банки по всему миру, в том числе и украинские. Наши банки, имеющие иностранных акционеров, весьма быстро перешли на работу по новым стандартам. По данным Нацбанка, к 1 марта в нашей стране работало 47 банков (из 176 действующих), а доля иностранного капитала в общей массе достигала 32,3%

Заграничные вливания

Настоящей модой в прошлом году стали выходы девелоперов на внешние инвестиционные площадки. Крупные компании, строившие планы, в том числе и по новым проектам на юге, организовывали крупные привлечения капиталов на рынке IPO (первичное публичное размещение акций) и частных размещений. В последнем случае речь идет не об открытом выбросе акций компании на какую-нибудь из мировых площадок — например, на Франкфуртскую либо Лондонскую биржу, а о приватной договоренности по покупке акций с будущими инвесторами. По этому виду привлечений девелоперская отрасль заняла третье место во всей экономике Украине: осуществив 21% всех привлечений на сумму $372,8 млн и уступив лишь АПК и пищевой промышленности, те провели 27% всех привлечений и металлургии — 24% привлечений. Более всего отличились такие девелоперские компании, как TMM Real Estate Development, продавшая за рубежом отечества 13,1% за $105 млн, KievDonbass — 19,7% ($130 млн), а также TKS Management — 20% ($40 млн) и Clubhouse — 16,4% ($32,8 млн).

Примечательно, что иностранные инвесторы раскупали акции украинских девелоперов, несмотря на общее недоверие к участникам рынка недвижимости, которое царило на мировых площадках с августа 2007 г. Ведь на американских, европейских и азиатских рынках разразился полномасштабный финансовый кризис, главной причиной которого стал коллапс в ипотечном сегменте. Заемщики перестали платить по ранее оформленным займам, и поначалу убытки начали нести финкомпании, предоставлявшие так называемые рисковые кредиты (без залогов), а затем и остальные участники рынка ипотеки и недвижимости. «Убытки инвестбанков с Уолл-стрит, брокерских компаний и хедж-фондов, связанные с проблемами в кредитной сфере, вызванными кризисом на ипотечном рынке, могут достигнуть $460 млрд. Возможно, мы уже видим свет в конце тоннеля, но он все еще очень тусклый», — говорится в последнем заключении Goldman Sachs.

Активизации украинских предприятий дают сразу несколько объяснений. Главное — естественное развитие бизнеса в стране. «Многие компании в Украине подняли свой бизнес до уровня, когда выручка и прибыльность позволяют претендовать на публичное владение, использовать IPO в качестве мощного рычага развития», — рассказала финансовый директор компании «Т.М.М.» Лариса Чивурина. Важным фактором считается еще и острая нехватка денег, которая в минувшем году постоянно ощущалась активно развивающимися компаниями. «В Украине все еще сохраняется дефицит капитала. Также рост количества IPO объясняется высоким спросом на украинские активы со стороны зарубежных инвесторов и общим ростом мирового рынка IPO», — отметил председатель правления «Диамантбанка» Александр Рыбалкин. С каждым годом у предприятий будут все больше возможностей для размещений своих акций. Особенно у небольших компаний, которые пытаются сэкономить на затратах. Если до сих пор едва ли не единственной возможностью считался выход на альтернативную площадку Лондонской биржи — AIM (работа на других биржах была по карману немногим), то сейчас это уже работа соседних рынках. Отечественные инвесткомпании, организовывающие IPO для наших компаний, постепенно налаживают все более тесные связи с коллегами и «протаптывают дорожки» на близлежащие рынки: например, ИФГ «Сократ» получила сертификат, подтверждающий статус группы как официального IPO-партнера Варшавской фондовой биржи. И уже несколько украинских компаний заявили о своей заинтересованности по размещениям акций в Польше. Прогнозируют специалисты и активизацию работы даже с весьма экзотичными площадками, которые до этого не пользовались большим спросом у наших компаний. «В последнее время конкуренция за эмитентов Центральной и Восточной Европы обострилась. В нее вступили объединенная биржа NYSE Euronext, предлагающая свои альтернативные площадки, шведская OMX, Сингапурская фондовая биржа, швейцарская Swissexchange. В целом для украинских компаний доступны 10 мировых бирж», — уверен замдиректора рейтингового агентства «Эксперт-Рейтинг» Виталий Шапран.

Поштучное кредитование

Вторым инструментом привлечения денег девелоперами в этом году обещает стать выпуск еврооблигаций и привлечение заграничных синдицированных кредитов (их привлекают сразу от нескольких иностранных финучреждений). Эти планы уже подтвердили некоторые застройщики юга нашей страны. «Мы не пересматривали свои планы по выпуску еврооблигаций на $100-150 млн в первой половине 2008 г., несмотря на кризис на международном финансовом рынке. Мы надеемся, что глубокого кризиса не будет, и в мае начнутся позитивные изменения для Украины», — сообщил генеральный директор компании «Фирма «Т.М.М.» Николай Толмачев. Впрочем, финансисты допускают, что даже при условии снижения напряженности на мировых финансовых рынках, цены на внешние заимствования вырастут до конца 2008 г. на 0,5-1%. По прогнозам экспертов, девелоперские компании смогут осуществлять внешние привлечение в долларах в среднем под 9,5-10,5% годовых.

В то же время девелоперы продолжат занимать средства у крупных финансовых институций. Так, например, Европейский банк реконструкции и развития в конце марта уже предоставил компании Expert Capital S.A. кредит в сумме $139,3 млн, часть которого пойдет на возведение торгового центра в Симферополе на пересечении окружной дороги на Ялту и трассы на Москву площадью 53 тыс. кв. м (заем рассчитан на ТЦ в трех городах Украины). Предполагается, что такого рода финансирование крупными западными фининститутами за 2008 г. вырастет как минимум на 35-40%.

Гостиницы в фаворе

Согласно предварительным прогнозам, общие объемы финансирования коммерческой недвижимости в южных регионах в этом году будут расти теми же темпами, что и в 2007 г. — на 75-80%. «Исходя из специфики региона, можно прогнозировать, что 50% всего финансирования будет направлено на гостиничное хозяйство и объекты туризма, по 20% придется на торгово-развлекательные комплексы и складские помещения, оставшиеся 10% — на офисные центры и многофункциональные комплексы», — рассказал Алексей Козырев. Причем новые объекты будут возводить как отечественные, так и иностранные инвесторы. Предполагается, что в сегменте иностранцев, как и прежде, в южном регионе будут доминировать россияне. «По некоторым оценкам доля их вложений в южные регионы сегодня достигает 70% всех иностранных инвестиций. При этом неофициально объем вложений, как юридических, так и физических лиц из РФ оценивают в $1,2 млрд в год. И это неудивительно. Учитывая значительные пробелы в законодательстве, особенно земельном, иностранцы приходят на юг Украины с интересом, но и значительной долей осторожности. Чего только стоили только история с пансионатом «Глициния» и скандалами с незаконной приватизацией многих других туристических баз Крыма, а также нерешенные земельные вопросы с крымскими татарами», — отметил г-н Козырев.

С общего числа объектов специалисты сегодня выделяют проект девелоперской компании «XXI Век», которая уже приступила к строительству многофункционального комплекса общей площадью около 91 тыс. кв. м в Севастополе. В состав комплекса войдут торгово-развлекательный центр «Квадрат» общей площадью 45 тыс. кв. м и жилой комплекс общей площадью около 46 тыс. кв. м. «Планируется, что ТРЦ «Квадрат» станет одним из крупнейших торговых проектов на юге Украины и будет включать продуктовый гипермаркет, многозальный кинотеатр, боулинг, каток, развлекательный центр для детей, супермаркет электроники, фуд-корт, а также торговую галерею из 100 бутиков», — сообщили в компании «XXI Век».

В то же время строительство в кредит (за счет займов украинских банков) на протяжении этого года несколько подорожает. «Думаю, что в 2008 году ставки в целом по банковской системе вырастут на 2% годовых. Впрочем, уровень рентабельности такого рода проектов достаточно высок. Однако я не считаю, что удорожание кредитов сможет существенно повлиять на рынок коммерческой недвижимости», — отметил Андрей Онистрат. Согласно нынешним прогнозам, пик девелоперской активности на юге страны придется на второе полугодие.