Как изменятся цены на жилье через пять лет

Киевские риелтеры во всю обсуждают события на рынке недвижимости Латвии. Многие эксперты уже прогнозируют аналогичное развитие событий в Украине. Но подавляющее большинство риелтеров прогнозируют московский вариант развития событий: цены «постояли» немного — и дальше пошли.

Киевские риелтеры во всю обсуждают события на рынке недвижимости Латвии. «Один в один к нашему, — рассказывает аналитик АН «Планета Оболонь» Владимир Коломейко. — Цены на квартиры стремительно росли в предыдущие лет пять, потом рост замедлился и вот теперь цены падают». Многие эксперты уже прогнозируют аналогичное развитие событий в Украине. Но с другой стороны, есть «российский» пример. Московский рынок жилья тоже как две капли воды походит на украинский. Но после того как цены в прошлом году побили очередной рекорд, и всем казалось, что квартиры больше не подорожают, в 2008-ом снова начался их рост. Какой же путь выберет Украина?

Рижский бальзам

Тенденция падения цен на латвийское жилье держится с прошлого года. Во втором полугодии 2007-ого квартиры неожиданно подешевели на 8%, а в нынешнем году просели еще на несколько процентов. Сейчас средняя стоимость квадрата в Риге — 1 394 евро за кв. м или $2 091.

Перегрев цен в Риге был вызван в основном спекулятивным, а не реальным спросом. Также как и в Украине, свою лепту внесла щедрость банкиров, успешно развернувших кредитные программы на покупку жилья. Но стоило латвийскому правительству приступить к борьбе с инфляцией и ограничить возможности банков, как цены на жилье сразу же поползли вниз.

Нечто похожее происходит и у нас. Инфляция бьет рекорды, а правительство пытается  снизить кредитование населения. Правда, пока безрезультатно. Брокеры констатируют, что желающих как продать, так и купить квартиру предостаточно. И пусть квартиры не столь интересны для спекуляций, все равно они остаются «финансовым инструментом», приносящим прибыль. Как полагает Мила Чубак, брокер столичного АН «Дилон», вряд ли в Украине возможен латвийский сценарий. «У нас изначально другие исходные условия, — говорит Мила, — если наши банки готовы выдать кредит в размере 70 — 80% от стоимости жилья и при этом переплата сопоставима с покупкой еще одной квартиры, то в Латвии программы кредитования намного цивилизованнее.

Там условия ипотеки позволяют еще и заработать, ведь банки выдают кредиты на длительные сроки в размере 130% стоимости квартиры». Именно по причине доступности жилья практически для каждого латыша и просел рижский рынок. Тогда как в Украине кредит может получить далеко не каждый. А значит, вряд ли стоит бояться обвала цен в обозримом будущем.

Русский медведь

Подавляющее большинство риелтеров прогнозируют именно московский вариант развития событий: цены «постояли» немного — и дальше пошли. «Учитывая, что ожидается большой приток иностранных инвестиций в нашу экономику, а также вступление в ВТО и участие в Евро 2012, цены на недвижимость будут расти», — рассуждает заместитель директора «Украинской оценочной компании» Ярослав Даниленко. Да и проводить параллели с московским рынком недвижимости намного легче — слишком много общих тенденций, даже устоялась временная дистанция для вторичного рынка жилья — 10 лет. Если сейчас киевская однокомнатная квартира в старом жилищном фонде стоит $80 тыс., а в Москве — $200 тыс., то, по предположению Ярослава Даниленко, уже к 2013 году стоимость киевской однокомнатной составит половину московской — $100 тыс. Как считает Эдуард Бразас, директор А Н С.І.Т., нынешний год не будет сильно отличаться от предыдущего по темпам роста цен. Квартиры будут каждый месяц уверенно прибавлять в цене 1 — 3% и за 2008-ой подорожают не менее чем на 10%, максимум — на треть по самым оптимистичным прогнозам. Если так и дальше пойдет, то однокомнатную, которая сегодня в столице стоит в среднем $100 тыс., через год можно будет купить за $120 тыс., а через три года — за $160 тыс.

Аналогично будут развиваться события и на первичном рынке, где цены растут в полтора — два раза быстрее, чем на вторичном. И это не смотря на то, что строить стали больше. В частности, по данным АН «Планета Оболонь» за прошлый год в столице построено 0,52 кв. м жилья на каждого жителя. Парадом цен тут правит сам застройщик, который все реже выставляет квартиры будущего дома на продажу на этапе котлована. Наоборот, все чаще норовят дотянуть до последних этажей, чтобы по максимальной цене продать дефицитные однокомнатные, а с трешками и двушками расстаются порциями по ходу строительства.

Сейчас средняя цена первичного квадрата, согласно подсчетам специалистов компании «Київ Житло-Інвест», в самом популярном сегменте — новостройках эконом-класса — $1 954, а еще в мае прошлого года квадрат стоил $1 701. За однокомнатную «после строителей» уже сейчас нужно отдать $100 тыс. Прибавив еще пятьдесят, можно претендовать на двухкомнатную квартиру, а за трешку запросят в среднем тысяч двести. Цены вровень вторичке. «По нашим прогнозам, в 2008 — 2012 годы увеличение стоимости первичного жилья будет соизмеримо с уровнем инфляции, — рассуждает директор по маркетингу компании SV Development Владимир Степенко. — Прогнозируется активное развитие ипотечного кредитования, на рынок выйдут новые игроки, хотя лидирующие позиции останутся за отечественными застройщиками».

Главное — продержаться до 2012 года, как рассуждает маркетолог ООО «ИСК «Столица» Людмила Рыбакова, «в ближайшие годы рост цен будет подкреплён снижением строительной активности в сегменте жилой недвижимости, что связано с переносом строительных мощностей некоторых предприятий в сектор коммерческой недвижимости в свете подготовки к Евро-2012». Так что цены на новое жилье, вероятнее всего, будут увеличиваться, превышая темпы инфляции в стране. По мнению заместителя генерального директора ООО «Консоль ЛТД» Натальи Павленко, в ближайшие пять лет квартиры на первичке подорожают как минимум вдвое. И если верить на слово президенту строительной компании «Міськжитлобуд» Денису Костржевскому, каждый следующий год цена квартиры на первичном рынке будет подниматься почти на треть, и рост в 100% можно будет констатировать уже через 4 — 5 лет.