Рынок торговой недвижимости Донецка: значительный потенциал развития

Эксперты оценивают рынок торговой недвижимости Донецка как обладающий значительным потенциалом развития. Несмотря на растущие показатели введенных в эксплуатацию объектов, в регионе сегодня по-прежнему не хватает действительно качественных торговых площадок, спрос на которые подстегивают как арендоторы, так и сами покупатели.

Торговый рывок

По данным компании «Украинская Торговая Гильдия» (УТГ), в настоящий момент в Донецке действуют порядка 30 объектов, позиционируемых как торговые центры. В то же время профессиональными ТЦ с большими допущениями можно считать только 18 из них - суммарная торговая площадь этих объектов составляет около 154 тыс. кв. м. Таким образом, по итогам 2007 г. на каждую тысячу жителей города приходится уже более 150 кв. м торговых площадей, что примерно соответствует уровню столицы или Одессы.

По информации компании Socmart, первый серьезный шаг развития профессиональной торговой недвижимости в регионе пришелся на 2003–2005 гг., на протяжении которых были введены в эксплуатацию ТЦ «Обжора», «Север плаза», «Форум», ТРЦ «Золотое кольцо», осуществлена реконструкция бывшего универмага в ТЦ «Белый лебедь».

Осенью 2006 г. открылся региональный ТРЦ «Донецк Сити Центр» (ул. Артема, 130), который, по мнению игроков рынка, сегодня является самым успешным проектом торговой недвижимости города. В состав всего комплекса входит также бизнес-центр класса А (18 этажей, 10 тыс. кв. м). Общая же площадь его торгово-развлекательной части составляет 32 тыс. кв. м: здесь на четырех уровнях располагаются супермаркет «Варус» (5 тыс. кв. м), более 100 брендовых магазинов, пятизальный кинотеатр на 885 мест, боулинг на 12 дорожек, детская игровая зона Play Day, зал игровых автоматов, фаст-фуды и рестораны.

Другими крупными объектами Донецка на данный момент являются: ТЦ «Белый лебедь» (ул. Артема, общ. пл. около 20 тыс. кв. м), «Рынок Дружба» (ул. Кирова, около 40 тыс. кв. м, из которых 20 тыс. кв. м занимают торговые места), а также сети ТЦ «Обжора» (от 4 тыс. до 10,7 тыс. кв. м) и «Амстор» (12-13 тыс. кв. м).

По данным компании Real Estate Solutions, в шахтерской столице, кроме того, функционируют: ТЦ «Север-плаза» (общ. пл. 3 тыс. кв. м), «Форум» (4,8 тыс. кв. м), ТРЦ «Золотое кольцо» (10 тыс. кв. м), ТЦ «Маяк» (10 тыс. кв. м), «Империя мебели» (9 тыс. кв. м). Из небольших по площади центров стоит отметить «Майдан» (1340 кв. м) и Comfy (1000 кв. м). Практически все действующие профессиональные объекты располагаются в центре Донецка, а именно в Ворошиловском и частично Киевском районах, до Северного автовокзала.

Как сообщила Ксения Кульчицкая, маркетолог компании УТГ, на данный момент в городе работают 4 объекта формата гипермаркет-галерея (22% всех торговых площадей), а также 1 окружной (16%), 6 районных (13%), 1 смешанный (16%) и 1 специализированный (6%) ТЦ.

Спрос на помещения в ТЦ поддерживается, прежде всего, украинскими и иностранными розничными сетями и международными брендами. По данным УТГ, в Донецке представлено уже более 110 сетевиков и торговых марок, среди которых: Metro Cash&Cary, «Фуршет», «АТБ-Маркет», «Амстор» (продукты питания); «Домотехника», «Эльдорадо», «Фокстрот», Comfy (быттехника); Valerio Salotti, «Экми-Мебель», «Декор Сервис» (мебель); «Будівельні рішення», «Альцест», «БудМакс» (строительные); Luciano carvari, Mexx, Intertop, Tommy Hilfiger, Lee Cooper (одежда, обувь) и многие другие.

По словам риелторов, на донецкий рынок сегодня заходят «Велика Кишеня» (2 магазина представлены в области), «Большая ложка», JYSK. В 2008-2009 гг. планируется открытие гипермаркета французской розничной сети Auchan. ТЦ «Амстор» и Comfy появились не только в областном центре, но и в ближайших пригородах.

Прошлый год отметился также запуском розничного проекта холдинга SCM – компании «Украинский ритейл», развивающей сеть супермаркетов «Брусниця». В начале марта 2008 г. в Донецкой области функционировало уже 17 магазинов «Брусниця».

Предложения в цифрах

По данным компании Real Estate Solutions, средняя ставка аренды площадей в ТЦ Донецка на начало года составила: в центре города – $90-$140/кв. м, прилегающих районах – $65-$70/кв. м, на окраинах – $45-$50/кв. м. В современных ТРЦ («Донецк Сити Центр», «Золотое кольцо», «Белый лебедь») арендные ставки могут быть и выше.

Средняя стоимость продажи профессиональных площадей в текущем году составляет $7500 за кв. м для центра, $5500 – для прилегающих к центру и $3000 за кв. м – для удаленных районов. До 2007 г., по оценкам донецких агентств недвижимости, цена продажи торговых площадей ежегодно повышалась примерно на 30-40%, арендные ставки – на 50%.

В то же время, по информации АН «Мегаполис» (Донецк), стоимость продажи отдельных торговых точек в центре города (с наилучшими характеристикими: первый этаж, фасадная группа) может доходить до $10 тыс. за «квадрат». Повышенным спросом пользуются магазины площадью от 50 до 120 кв. м, арендовать такое помещение в Ворошиловском районе сегодня можно по цене $60-$120 за кв. м.

Кроме центра Донецка, альтернативные и в то же время удачные с точки зрения ведения торговли объекты активно появляются в микрорайонах Мирный, Солнечный, Широкий, Майский, Текстильщик, Заперевальное, Щетинина. Самый дорогой из них – Текстильщик, здесь аренда отдельного магазина составляет в среднем $40-$50 за кв. м.

По данным АН «Мегаполис», за прошлый год стоимость небольших торговых точек в городе выросла не менее чем на 15-20%, и до начала 2008 г. ощущался их острый дефицит. В текущем же году рынок насытился подобными предложениями, что риелторы связывают с политической нестабильностью в стране и дефицитом свободных средств у части предпринимателей. Некоторые из них, для кого торговля не является основным видом бизнеса, пытаются продать находящиеся в их собствености магазины – однако потенциальные покупатели сегодня занимают выжидательную позицию.

Факторы и перспективы

Сергей Карамнов, президент компании Real Estate Solutions, отмечает, что сегодня розничный рынок Донецка переживает бурный рост. В то же время, рынок профессиональной торговой недвижимости города можно отнести к таким, которые только формируются.

Маркетолог-аналитик компании Socmart Мария Козак выделяет ряд причин, благодаря которым сохраняется высокая привлекательность инвестиций в торговые объекты региона:
• Донецк - город-миллионник, промышленный, культурный и финансовый центр восточной Украины; занимает выгодное экономико географическое положение и находится на пересечении стратегических транспортных магистралей;
• местные власти, заинтересованные в привлечении значительных капиталов в транспортную инфраструктуру и недвижимость накануне предстоящего ЕВРО-2012, скорее всего, будут оказывать всяческое содействие инвесторам;
• в городе существует неудовлетворенный спрос на профессиональные ТЦ, а конкуренция в сегменте пока на порядок ниже, чем в столице;
• в Донецке на сегодня имеется достаточное количество свободных участков для реализации подобных проектов; по сравнению с зарубежными странами себестоимость строительства ТЦ ниже, а рентабельность – заметно выше.

Согласно оценкам экспертов, период возврата инвестиций в торговую недвижимость восточного мегаполиса составляет порядка 4-5 лет, что заметно меньше, чем в столице (6-7) или Европе (10 лет).

С другой стороны, по словам Сергея Карамнова, характерным отличием Донецка остается его закрытость и существенные административные барьеры для входа новых операторов розничной торговли, в первую очередь это касается всеукраинских и международных сетей.

Развитием проектов ТЦ занимаются преимущественно донецкие девелоперы, причем многие из них сами выросли из рядовых ритейлеров. Лидерами считаются ООО «Амстор», ТЦ «Обжора», компании «Домус» и «Дирекция административных зда¬ний». В то же время, несмотря на некоторую монополию со стороны местных игроков, количество присутствующих в городе сетевиков, несомненно, будет увеличиваться.

По наблюдению экспертов, дончане постепенно отходят от рыночной торговли – их лояльность к современным формам торговли за последнее время существенно выросла. Городские рынки один за другим исчезают, чему примером, по словам представителя АН «Мегаполис», могут служить все тот же ТЦ «Рынок Дружба», а также ТЦ «Север Плаза», выросший на месте бывшего рынка «Шахтерские ряды».

Как отметила Мария Козак, в ближайшие три года число профессиональных ТЦ увеличится на десяток (общей площадью 228 тыс. кв. м), и к концу 2010-го суммарная площадь таких объектов в Донецке составит более 400 тыс. кв. м.

По словам Сергея Карамнова, заявленные проекты свидетельствует о продолжении тенденции постепенного развития крупных форматов торговли. В текущем году планируются к открытию несколько ТЦ «Амстор» арендуемой площадью более 20 тыс. кв. м каждый. Якорными арендаторами в них станут «Амстор» и строительный гипермаркет формата DIY.

Планируется также ввести в эксплуатацию ТЦ «Континент» площадью аренды 25 тыс. кв. м. В 2009-2010 гг. могут быть открыты ТЦ «Фуршет» (30 тыс. кв. м, именно здесь, согласно уже подписанному договору о сотрудничестве, появится гипермаркет Auchan), ТРЦ «Эквадор» (160 тыс. кв. м, якорные арендаторы - гипермаркеты «Велика Кишеня» и DIY, боулинг, каток, кинотеатр).

На сегодня и девелоперы, и покупатели отдают предпочтение размещению ТЦ и ТРЦ в центре Донецка, что характерно для молодого рынка. Однако в перспективе, по мнению экспертов, торговые объекты в значительном количестве будут появляться на периферии, ближе к местам проживания основной массы населения.