Доступное жилье? Идея на ура!

Президент строительной компании «Міськжитлобуд» Денис Костржевский готов лично выкупить у Президента жилье по $800 за квадрат.

— Программа «Доступное жилье», предложенная Виктором Ющенко, многими воспринимается скептически. Каково ваше к ней отношение?

— Идея создать условия, при которых граждане, нуждающиеся в жилье, смогли бы его купить, - просто супер. Но методы ее реализации могут быть разными. Вдогонку программе «Доступное жилье» нужно бы разработать программу «Доступные кредиты». Ведь наш Президент в прошлом банкир, и его не может не удивлять, что размер процентов по ипотечным кредитам в Украине в несколько раз выше, чем во всех развитых странах. Если банковский кредит можно будет получить под 3 – 4% на 25 лет, то доходы заемщика должны быть уже не $5 тыс. в месяц, а $1,5 тыс. на семью. Вот тогда жилье действительно станет доступным. Пока же я рассматриваю Программу как политический лозунг и не более того.

— То есть застройщики будут саботировать Программу?

- Почему? Просто надо взглянуть не под углом «Дайте нам дешевле», а так, чтобы застройщик был заинтересован построить больше, и получил, может быть, свою норму прибыли не за счет увеличения цены и уменьшения количества, а за счет увеличения количества и снижения своей маржи. Условно говоря, можно построить 100 метров жилья и заработать $1 тыс., а можно ту же тысячу заработать, построив тысячу метров жилья. Нужно расширить поле деятельности – и будет больше жилья. А пока денег много – жилья мало. Нужно динамично развивать спрос и предложение.

— Многие ставят знак равенства между доступным и социальным жильем. Значит ли это, что если Программа будет реализована, качество квартир будет невысоким?

— Доступное и социальное жилье - разные понятия. Социальное, в принципе, должно предоставляться людям бесплатно. Например, сейчас такое жилье предоставляется сиротам, инвалидам. А «доступное» - это не признак жилья. По качеству оно может быть абсолютно разным. Ведь здесь главное создать условия для его покупки. И тогда каждый выберет то, что необходимо: либо жилье эконом-класса, либо бизнес-класса, либо элитное. У всех возможности разные.

— В Программе декларируется, что некоторые расходы застройщика будут компенсированы. Например, земля будет предоставляться бесплатно …

— Не всегда бесплатно означает выгодно. Не думаю, что это будет совсем бесплатно, да и за это «бесплатно» нужно будет потом отвечать своими деньгами, имиджем. Лучше бы сделали прозрачную схему землеотвода и проведения коммуникаций с одной стороны и нормальную схему финансирования строительства с другой. Сейчас действуют запутанные схемы привлечения денег. Раньше был инвестдоговор, который заключался напрямую с застройщиком. Понятно, что схема не идеальна, покупатель может столкнуться с мошенничеством. Но и сейчас, когда схему усложнили, и человек покупает не квартиру, а либо сертификаты ФФС, либо облигации, жульничество тоже никуда не исчезло. Зато между строителем и покупателем появилось еще два – три посредника, которые тоже хотят заработать. В результате себестоимость квартиры растет.

— Президент заявлял, что доступное жилье может стоить $500 – 600 за кв. м. Это реально?

— Я с удовольствием куплю у Президента жилье по цене $800 за кв.м. Никто не будет строить за $600 – 800. В этом смысла нет. Можно реально вычислить гипотетическую, так сказать, среднюю температуру по больнице, стоимость метра жилья при условии, что площадка выделена бесплатно, к ней подведены все коммуникации. Предположим, на сегодня – это $1 тыс. Но застройщик должен что-то заработать? При этом он же обязан вкладывать свои деньги. Если он заработает меньше, чем рассчитано в бизнес-планах, значит, следующий дом он закладывать не будет - уйдет в более прибыльную сферу деятельности. Чтобы создать на рынке доступный продукт, необходимо стимулировать производство, а искусственное ограничение цены приведет к негативным последствиям.

Нужно создать преференции с одной стороны для производителей – застройщиков, тех, кто вкладывает свои средства в стройку. С другой - создать льготные, доступные условия получения денег тем, кто хочет жилье купить. А $600 – 800 - нет таких цен. В стоимости жилья есть две составляющие: себестоимость и маржа застройщика. Себестоимость сегодня выше $600, в нее же входят и материалы, и заработная плата рабочих, и другие составляющие. Если мы хотим, чтобы на рынке было дешевое мясо, его нельзя продавать по 1 грн., потому что оно моментально исчезнет. Его просто перестанут производить. Так же и застройщик перестанет строить и начнет искать альтернативные способы заработка – от казино и игровых автоматов до маршрутных такси.

— Если предположить, что Программа действительно будет запущена, и квартиры будут продавать по $500 – 600 за кв. м, произойдет ли обвал цен на другое жиль?

— Если будет увеличено предложение, которое будет поддержано спросом, тогда можно будет говорить, что цель достигнута. Если же стимулировать лишь одно из этих составляющих - произойдет перекос. Наращивая предложение и не предоставляя людям доступ к дешевым кредитам, легко спровоцировать обвал цен и следом за ним кризис. Должен соблюдаться четкий баланс: если на рынке появится больше жилья, значит необходимо создать условия, чтобы его смогли купить. Иначе начнется кризис в строительной отрасли.

— Как вы думаете, сколько домов может быть построено в 2009 г. по программе «Доступное жилье», например, в Киеве?

— Нисколько. Процесс строительства не стартует в течение года. Предположим, что Программа действует уже с сегодняшнего дня. Начинается подбор земельных участков. Выгодно ли органам местной власти отдать за бесплатно хороший участок? Ну, даже если найден участок, еще несколько месяцев уйдет на конкурс, на условиях которого земля будет передана застройщику. Потом отдельный этап – проектирование. Он займет еще 8 – 9 месяцев при условии беспрепятственного утверждения всех документов. Еще необходимо время на проведение и подключение к коммуникационным сетям. Минимум через полтора года начнется строительство дома и продолжится не менее полутора лет. Так что при самых оптимистических прогнозах не раньше, чем через три года получим первые метры жилья, реализованные по этой Программе.