Станут ли коттеджи доступнее?

Обзор рынка коттеджных поселков. Эксперты отмечают, что в ближайшее время приобретение загородного жилья станет не только синонимом комфортной жизни за городом, но и выгодным капиталовложением. Основная причина таких прогнозов — растущий объем рынка отечественных загородных домов. Впрочем, говорить о том, что жизнь за городом приобретает массовый характер, еще рано — собственный дом и сегодня остается слишком «дорогим удовольствием» для среднего украинца.

«Эконом» по элитным ценам

Загородные дома эконом-класса представляют собой особняки ценой до $250 тыс. Общая площадь такого жилья не превышает 200–250 м2. Еще один яркий представитель жилья класса эконом — таунхаусы. Эксперты прогнозируют, что вместе с ростом благосостояния среднего украинца пропорционально будет расти и рынок жилья эконом-класса. Подобная тенденция прослеживается уже сегодня: сегмент элитного жилья стал сокращаться в пользу менее дорогих объектов. На рынок вышел новый покупатель, готовый приобретать загородное жилье, однако по более-менее приемлемым ценам: до $500 тыс. за особняк. Но, несмотря на растущий спрос, застройщики не спешат массово выводить на рынок жилье такого класса. Причина проста: рентабельность таких объектов значительно ниже рентабельности элитного жилья.

Кроме того, часто жилье, позиционирующееся как элитное, таковым в действительности не является и представляет собой в лучшем случае дома бизнес-класса. Вместе с тем вывод на рынок предложений из недорого ценового сегмента осложнит продажу подобного «элитного» жилья. Учитывая, что на балансе многих девелоперских компаний еще остается такой «неликвид», можно объяснить нежелание компаний заниматься жильем эконом-класса.

Загородные дома эконом-класса представляют собой особняки ценой до $250 тыс. Общая площадь такого жилья не превышает 200–250 м2. Еще один яркий представитель жилья класса эконом — таунхаусы. Эксперты прогнозируют, что вместе с ростом благосостояния среднего украинца пропорционально будет расти и рынок жилья эконом-класса. Подобная тенденция прослеживается уже сегодня: сегмент элитного жилья стал сокращаться в пользу менее дорогих объектов. На рынок вышел новый покупатель, готовый приобретать загородное жилье, однако по более-менее приемлемым ценам: до $500 тыс. за особняк. Но, несмотря на растущий спрос, застройщики не спешат массово выводить на рынок жилье такого класса. Причина проста: рентабельность таких объектов значительно ниже рентабельности элитного жилья. Кроме того, часто жилье, позиционирующееся как элитное, таковым в действительности не является и представляет собой в лучшем случае дома бизнес-класса. Вместе с тем вывод на рынок предложений из недорого ценового сегмента осложнит продажу подобного «элитного» жилья. Учитывая, что на балансе многих девелоперских компаний еще остается такой «неликвид», можно объяснить нежелание компаний заниматься жильем эконом-класса.

Перспективные регионы

Наиболее активно загородные дома строят под Киевом. Сегодня в столичном регионе насчитывается около 120 поселков. Из них полностью готовы к реализации 32, при этом на стадии строительства находятся 49 коттеджных городков. А на стадии проекта — около 39 коттеджных поселков. Эксперты отмечают, что общее число домовладений, находящихся на этапе реализации, приблизительно равно 10 тыс. Больше всего коттеджных поселков в Обуховском направлении. Здесь их насчитывается около 32. Еще одно популярное направление — Житомирское, здесь построено около 35% домовладений от общего числа по Киевской области. Кроме того, пользуется популярностью Одесское направление, а менее всего популярно Броварское и Бердянское — 5 и 6 коттеджных поселков соответственно.

Большинство коттеджных поселков расположены в непосредственной близости с городом, в пределах 15-километровой зоны — около 62% от общего числа загородных особняков. «Вторая волна» застройки приходится на зону 15–25 км, однако здесь сосредоточено значительно меньше домовладений — около 15% от общего числа. Еще меньше загородных домов — только 12% — в расположены 25–30 км от города. При этом стоит учитывать, что чем дальше от столицы, тем более снижается стоимость такого жилья.

Загородное жилье будет дорожать?

На рынке отечественного загородного жилья эксперты отмечают дефицит предложений эконом-класса стоимостью до $250 тыс. Так, большинство представленных на рынке домов реализуются в ценовом сегменте от $350 до $500 тыс. Особняки стоимостью до $350 тыс. составляют значительно меньшую долю рынка — менее 20%. При этом в сегменте элит-класса существенно снижается как спрос, так и предложение. По данным консалтинговой компании SV Development, сегмент дорогого жилья (от $800 тыс. до $1,2 млн) составляет всего 13%, и еще меньше предложений из самого дорогого сегмента — суперэлита стоимостью свыше $1,2 млн — таких домов в столичном регионе не больше 9%.

Сэкономить средства на приобретение загородного дома можно, купив особняк на этапе строительства. При этом стоит учитывать, что девелоперы далеко не всегда готовы реализовывать такие «полуготовые», а значит, и недорогие объекты. Так, абсолютное большинство домовладений в столичном регионе реализуются в состоянии «черновой отделки». Для сравнения: только 3% без отделки, еще меньше домов продаются в недостроенном виде.
По прогнозам экспертов, стоимость загородной недвижимости будет продолжать расти. При этом не ожидается значительных перекосов ни в сторону существенного подорожания, ни в сторону удешевления таких объектов. Причины роста цен традиционны для рынка недвижимости в целом: рост стоимости земельных участков, общая инфляция, постоянно увеличивающиеся затраты на заработную плату и стройматериалы. При этом многие специалисты отмечают, что «люфт прибыли» строительных компаний составляет около 30–50%, то есть все затраты на строительство (включая заработную плату рабочим, инфляционные процессы и другие ценнообразующие факторы) «укладываются» в 50–70% от реализованных средств. А это значит, что рентабельность строительного бизнеса составляет порядка 30–50%. (Для сравнения, в Польше аналогичный показатель равен 15–20%). Такой запас прочности отечественного строительного бизнеса мог бы «сгладить» все негативные факторы, однако наивно полагать, что строительные компании станут снижать доходность своего бизнеса, а значит, цены будут продолжать расти и в дальнейшем.

Комментарий специалиста

Вадим Непоседов, генеральный директор компании «Украинская торговая гильдия»
Среди основных тенденций рынка загородной недвижимости — выход на отечественный рынок иностранных компаний, более того, некоторые западные компании уже представлены на нашем рынке. Следует ожидать и появления крупноформатных коттеджных городков. Среднее количество объектов в подобных городках будет около 100 и более. Инфраструктура таких поселков будет достаточно обширной, чтобы обеспечить жителей всем необходимым. В целом прошлый год стал временем формирования у всех девелоперов «выстраданного» на практике убеждения: удачная концепция коттеджного городка — это залог успеха всего проекта.

Средняя стоимость 1 м2 в коттеджах Киева и по районам Киевской области (данные от 12 февраля 2008 г.)

Источник: http://www.vdpa.com.ua/