Типы земельных участков: целевое назначение и возможные операции

Украина имеет мощный потенциал земельных ресурсов: из 60,3 млн га земель страны почти 70% (41,8 млн га) составляют земли сельскохозяйственного назначения, 17% (10,4 млн га) - земли, покрытые лесами. Почти 4% территории страны (2,3 млн га) застроены - на них размещены города и другие населенные пункты, объекты промышленности, транспорта, энергетики и тому подобное.

Использование земельного фонда должно осуществляться системно. Государство контролирует процесс деления земель для разных потребностей, применяя организационно-правовые рычаги. Одним из них есть определение целевого назначения земельных участков.

На сегодняшний день в Украине существует несколько проблем, тормозящих развитие земельного рынка. Во-первых, это непрозрачные механизмы отведения участков и операций по ним. Частое дублирование функций земельных комиссий городских советов и попытки создания всевозможных дополнительных органов типа земельных палат только усиливают коррупционный фон, фактически ставший национальной отличительной чертой.

Во-вторых, существует определенная сложность местных финансовых механизмов, которые принимают искаженные формы с целью налоговой оптимизации, что приводит в замешательство стратегических иностранных инвесторов.

В-третьих, существуют значительные ограничения использования определенных категорий земель. И особенно это относится к землям сельскохозяйственного назначения. Например, иностранные граждане могут иметь земельные участки для ведения личного сельского хозяйства только на условиях аренды. Иностранные юридические лица могут получать право собственности на земельные участки только несельскохозяйственного назначения при приобретении объектов недвижимого имущества и для сооружения объектов, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (только в пределах населенных пунктов).

Типы земельных участков

Согласно ст. 19 Земельного кодекса Украины (ЗК) все земли в зависимости от целевого назначения делятся на девять категорий:
* сельскохозяйственного назначения;
* жилищной и общественной застройки;
* природно-заповедного и прочего природоохранного назначения;
* оздоровительного назначения;
* рекреационного назначения;
* историко-культурного назначения;
* лесного фонда;
* водного фонда;
* промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и прочего назначения.

Деление земель на самостоятельные категории, осуществляемое согласно основному целевому назначению, представляет собой первичную классификацию. Внутри каждой категории земель возможна дальнейшая классификация на виды и подвиды в зависимости от определенных оснований, критериев (субъекты права собственности на землю или права землепользования, конкретное целевое назначение и прочее).

Кроме того, выделяется еще и так называемое специальное целевое назначение земельных участков, когда в рамках одной категории земельные участки также используются для разных целей. Например, земельные участки сельскохозяйственного назначе ния могут использоваться как для ведения товарного сельскохозяйственного производства, так и для удовлетворения личных потребностей граждан в сельскохозяйственной продукции. В свою очередь земельные участки, предоставляемые гражданам для удовлетворения личных потребностей в сельскохозяйственной продукции, мо гут использоваться для садоводства, ведения личного подсобного (личного крестьянского) хозяйства, для огородничества, сенокошения и выпаса скота.

Порядок изменения целевого назначения земель

Постановление №502 от 11.04.2002 г. «Об утверждении порядка изменений целевого назначения земель, которые находятся в собственности граждан или юридических лиц», описывает пошаговый механизм, но таит много возможностей влияния субъективных обстоятельств на процесс такого изменения. Инициация проводится по заявлению собственника земельного участка в адрес местных советов. Сопроводительными документами являются копия акта на право собственности, копия паспорта (для физических лиц) или устава и свидетельства о государственной регистрации (для юридических лиц), документы, ограничивающие использование участка, и самое важное - обоснование необходимости изменения целевого назначения земельного участка с указанием его размеров. После рассмотрения такой просьбы в случае положительного решения местные советы (горсовет) дают разрешение на подготовку проекта отведения участка (с пересогласованиями проекта с органами исполнительной власти, если речь идет об изменении назначения всего участка). Проект может затянуться, т. к. это уже оговариваемая сторонами процедура на контрактной основе, которая потом согласовывается с органом земельных ресурсов, санэпидеморганами, органом градостроения и архитектуры, а также культурного наследия. После этого проводится государственная землеотводная экспертиза. И только в конце этих сложных процедур заказчик предоставляет материалы в местные советы для принятия окончательного решения. Таким образом, общение с властями проходит в 2 этапа. На предварительном идет речь о принципиальном согласии, которое может быть затем расторгнуто по дополнительным формальным признакам.

Земельное законодательство: состояние и перспективы

Земельный кодекс Украины от 25.10.2001 г. с изменениями (включая последние от 08.02.2006 г. по изменению целевого назначения лесных земель) предполагает обеспечение рационального использования и охраны земель. Несоблюдение этого влечет за собой санкции и потенциальные возможности изменения целевого назначения - для улучшения рациональности.

Перспектива рынка земли состоит в формировании базовых принципов оценки и назначения земель с использованием зонирования территорий. Кроме того, важную роль должны играть финансовые институции (биржи и банки), через которые будет проходить активная купля-продажа участков и которые будут нести солидарную ответственность по вопросам начальных прав собственности (или, возможно, предлагать титульное страхование). Будущее за такими финансовыми инструментами, как ипотека, которая повысит прозрачность земельных отношений.

На сегодняшний день регламентирующими документами в отношении ипотеки являются Закон Украины от 05.06.2003 г. №898- IV «Об ипотеке» и Закон от 22.12.2005 г. №3273- IV «Об ипотечных облигациях». Предметом ипотеки может быть и право аренды или пользования.
   Ипотека - это мостик между землей как экономической категорией и финансовым рынком (с основными игроками - банками).

Возможные операции с землей

Что возможно принципиально делать с землей? Изначально разграничено право владения, использования и распоряжения земельными участками. Использование делится на право постоянного использования и право аренды. Возможно и совместное использование объектов (например, разделительных заборов, полос, каналов и т. д.). Много сложностей существует при размежевании земель государственной и коммунальной собственности. Что же касается операций с землей, то имеется детализация для дарения, обмена, приобретения права аренды или собственности.