|
2008-05-21 12:15:52
 Офисная недвижимость сегодня — один из наиболее динамичных сегментов рынка
коммерческой недвижимости Украины. Однако многие специалисты прогнозируют скорое
насыщение данной сферы и как следствие — снижение спроса, усиление конкуренции,
сокращение доходности и привлекательности офисной недвижимости среди инвесторов.
В этом сегменте уже сейчас существует сильная конкуренция среди девелоперов.
Именно поэтому, по словам респондентов, лишь общего знания рынка и тенденций
недостаточно для того, чтобы держаться «на плаву».
Офис важен практически для
любого вида человеческой деятельности. Самый полный набор услуг высокого
качества предоставляют офисные или бизнес-центры. Подобный сектор рынка
«деловой» недвижимости быстрее других реагирует на изменение предпочтений
клиентов. Еще недавно критериями были удобное местоположение, круглосуточная
охрана, уборка помещений, парковка, связь, конференц-зал, комната для
переговоров, кафе. Сегодня к этому перечню добавились круглосуточный доступ с
системой видеонаблюдения и контроля доступа, свободная планировка комнат и
кондиционирование, неограниченное число оптоволоконных линий связи, банк,
билетные кассы, ресторан для бизнес-ланча и пр. Заинтересованных в покупке
офисов, в том числе целых зданий, становится все больше. Для конечного
потребителя аренда помещения менее выгодна, чем собственность, хотя покупкой
офисов интересуются около 15% всех клиентов.
Общие тенденции
По данным компании «Украинская Торговая Гильдия», в
прошлом году в регионах Украины (кроме Киева) насчитывалось 66 (годовой прирост
объектов — 32%) качественных, профессиональных бизнес-центров общей площадью
около 266 тыс. кв. м (годовой прирост площадей — 40%). Таким образом, за год
появилось 16 объектов общей площадью около 76 тыс. кв. м.
В 2007 году
отмечался качественный прогресс региональных рынков — в Днепропетровске были
введены первые 2 объекта, которые позиционируются в классе А: БЦ «Призма» и БЦ
«Мост». «Среди новых офисных-центров в регионах можно выделить: «Престиж»,
Одесса — класс В; «Лира», Харьков — класс В; БЦ на бул. Пушкина, Донецк — класс
В и прочие, — рассказывает Виталий Бойко, директор компании «Украинская Торговая
Гильдия». — Во всех регионах Украины в 2007 г. рост ставок аренды сопровождался
не только влиянием инфляционных факторов, а и дефицитом качественного
предложения». Всего в Киеве по итогам прошлого года работает порядка 56
бизнес-центров классов А и В, их суммарная площадь составляет 496 тыс. кв. м.
Ставки аренды в прошлом году росли не столько под влиянием инфляционных
факторов, сколько ввиду сложившейся конъюнктуры рынка. По результатам 2007 года,
наиболее высокий прирост ставок аренды был зафиксирован во Львове (25-30%),
уверен Виталий Бойко, директор УТГ. В других крупных городах прирост ставки
аренды в БЦ составил около 20% (в 2006 году — 30-40%). Исключением можно назвать
лишь Днепропетровск, где на протяжении года большинство площадей продавались, а
не сдавались в аренду. По результатам 2007 г. наиболее высокий прирост ставок
аренды был зарегистрирован во Львове – 25-30%, в других крупных городах прирост
ставки аренды в БЦ составил 10-20%. Наиболее активно в 2007 г. в столице росли
ставки в БЦ класса А (прирост 40%), что объясняется вводом крупных новых и
качественных объектов в центре города. Если в конце 2006 г. такие БЦ
предлагались в среднем по $55 за кв. м, то в конце 2007 года уже по $77-78 за
кв. м.
Планомерный рост арендных ставок на фоне общего дефицита бизнес-зданий
необходимого класса определяют высокий интерес к данному сегменту со стороны
девелоперов. С увеличением уровня культуры потребления и конкуренции между
объектами будет расти значение неценовых факторов, таких как сопутствующие
услуги и дополнительные удобства. Основными городами, в которых прогнозируется
активное развитие рынка — города-миллионники и наиболее крупные областные
центры. Довольно значимыми в 2008–2009 гг. будут такие проекты: «Ильинский»,
Киев — класс В; «Торонто-Киев» — класс А; «Эспланада», Киев — класс В;
Civilization, Днепропетровск — класс А; «Капиталист», Харьков — класс В.
С
ростом потребительской культуры и конкуренции между объектами будет расти
значение неценовых факторов, таких как сопутствующие услуги и дополнительные
удобства. Успех на рынке будет гарантирован только качественным объектам с
проработанной концепцией.
Cтоличные особенности
Последние годы характеризуются для Киева бумом не
только торговой, но и офисной недвижимости. Имея в общем одни основания для
стремительного роста (высокие темпы развития экономики, рост рейтинга Украины за
рубежом и т. д.), торговый и офисный сегмент недвижимости развиваются по разному
сценарию. Рынок офисных помещений за свое недолгое существование уже успел в
какой-то степени испытать перенасыщение, хотя вызвано оно было не увеличением
предложения, а российским дефолтом.
На сегодняшний день в Киеве функционирует
около 150 бизнес-центров, из них около 100 — класса А, В+ и В. Рассчитать
количество всех площадей, которые используются под офисы, практически
невозможно, учитывая огромный, не поддающийся вычислению сектор жилых площадей,
производственных и административных помещений, используемых под офисы. По разным
оценкам, их общая площадь составляет около 1 млн кв. м.
Профессиональные
бизнес-комплексы, таким образом, занимают только 20-30% в общем объеме офисных
площадей. Однако их доля постоянно увеличивается и потенциал для ее роста
существенный. «В течение 2005 г. в столице появилось около 150 тыс. кв. м новых
офисных площадей, что увеличило объем рынка офисной недвижимости до 435 тыс. кв.
м. Тем не менее новые объекты не сняли напряжения, где спрос по-прежнему
существенно превышает предложение, а арендные ставки достигли немыслимых
размеров, — утверждает Валерий Кирилко, управляющий партнер компании Concorde
Development. — В 2006 г. общий объем офисных площадей показал уже чуть больше
600 тыс. кв. м (класс А, В+, В, В- составил более 400 тыс. кв. м). В 2007 г. в
столице появилось около 760 тыс. кв. м». В 2008 году, согласно планам
застройщиков, на киевский рынок выйдет более 20 новых бизнес-центров общей
площадью почти 300 тыс. кв. м. Однако, судя по предыдущему опыту, заявленные
планы застройщиков относительно ввода в эксплуатацию новых объектов часто
затягиваются, откладываются и переносятся, поэтому прогноз объемов рынка на
будущие периоды приблизительный.
Несмотря на позитивную динамику ввода новых
площадей, дефицит будет оставаться вплоть до 2008-2009 гг. Основные причины
диспропорции спроса/предложения следующие: запаздывание проектов с выходом на
рынок; повышенная ротация потенциальных арендаторов: многие «вырастают» из
непрофессиональных офисов (недовольные их состоянием и ищут свободные площади в
бизнес-центрах); рост количества структур, для которых размещение в помещение
высокого уровня является имиджевой составляющей бизнеса (для международных
компаний, приходящих на рынок, офис в бизнес-комплексе — корпоративный
стандарт). Уровень вакантности столичных офисных центров — один из самых низких
за последние 5 лет: от 1,5%.
С выводом на рынок новых площадей ожидается
увеличение процента вакантных площадей, однако не более чем до 5%, исходя из
следующих факторов: будут появляться новые структуры; ротация сохранится:
постепенно начнут «вымирать» административные здания и «квартирные офисы», как
морально, так и физически устаревшие форматы — без парковок, кондиционирования,
со слабыми инженерными сетями, без нормальной охраны и, главное, с «черным»
рынком арендной оплаты, которую сегодня нельзя оформить на валовые
затраты.
Если сравнивать потенциал Киева с другими европейскими столицами, то
очевидно, что объем офисных площадей реально в разы отстает от распространенных
в Европе показателей, и Киеву есть к чему стремиться. Особенно в условиях
наметившихся процессов стабильного роста экономического потенциала, активизации
процессов европейской интеграции, возрастания интереса к Украине со стороны
западных инвесторов и бизнесменов, роста реальных доходов населения и т.
д.
Что касается топографической локализации офисной среды в мегаполисе, то
здесь наибольший спрос/предложение приходится на центральный деловой район —
улицы Крещатик, Жилянская, Б. Васильковская, Б. Хмельницкого, а также в пределах
Печерского моста, Дворца культуры «Украина», площади Победы, ул. Воровского, Б.
Житомирской. По аналогии с Лондоном, теперь и в Киеве сформировался собственный
Сити — деловой центр. Ксати, узнать условные знаки для топосъемки можно тут.
Территориально на центральный деловой район (CBD)
приходится почти 56% профессиональных офисных площадей класса А и В. Под
влиянием обострившегося дефицита на участки в центре города, а также в связи с
повышением архитектурных ограничений для «центральных» объектов, офисное
строительство постепенно переносится в прилегающие к центру Киева районы и
промзоны. Эти районы специалисты называют перспективными деловыми районами
столицы (правый берег): ул. Дегтяревская; Рыбальский полуостров, ул.
Глубочицкая; пр. Московский; Железнодорожное шоссе; Новоконстантиновская и пр.
Многие арендаторы ввиду таких негативных моментов, как постоянные
транспортные проблемы центра (пробки), острый дефицит предложения и на этой
«почве» максимального взвинчивания цен на центральные офисы, ограниченность
масштабных по площади предложений в центре начинают обращать повышенное внимание
на современные офисы в отдаленных районах. Тем не менее для солидных арендаторов
Левый берег традиционно менее интересен. В поисках свободных площадок девелоперы
все чаще обращают внимание на отдаленные районы. Если формат участка и его
доступность, окружение, позволяют реализовать проект бизнес-центра, то
расположение вне центра уже не является аргументированной причиной отказа от
офисного объекта в пользу другого коммерческого.
Высокая цена на офисные
помещения даже по европейским меркам тесно связана с дефицитностью рынка и
отставанием Киева по объемам площадей на душу населения по сравнению с
большинством европейских столиц. Средневзвешенная стоимость аренды офисов в
Киеве на помещения высших категорий составила $60/кв. м. Максимальные цены
устанавливаются на вновь возводимые проекты — примерно на 15-20% выше, чем
среднерыночные для соответствующего класса. В 2008 г. прогнозируется продолжение
роста ставок — до 10-15% за год. В большей мере это будет касаться новых
качественных проектов. При этом по мере пополнения рынка ожидается некоторое
снижение цен на нынешние объекты, которые будут не в состоянии выдержать
конкуренции в силу растущих требований потребителей к техническим параметрам
бизнес-комплекса, обслуживанию, управлению и пр.
В последнее время в Киеве
прослеживается тенденция к увеличению спроса на офисные помещения большой
площади — от 1000-2000 кв. м. Как утверждают профессиональные риелторы,
нередкими стали сделки относительно аренды помещений в профессиональных офисных
центрах площадью до 4000 кв. м и выше.
Основные требования арендаторов помещений высококлассных офисных
объектов:
месторасположение в центральном деловом районе или вблизи центра,
привязка к хорошим транспортными развязками (кардинально вырос спрос на
Подол);
охраняемая парковка (подземная или на выделенной территории); индекс
парковки не менее 1 места на 100 кв. м арендуемой площади (на сегодняшний день
практически ни один комплекс в городе не располагает подобным
комфортом);
востребованные площади — от 100 до 500 кв. м (по данным
Colliers§ International) до 800 кв. м (по данным компании DTZ); с каждым годом
возрастает количество сделок по аренде помещений площадью от 1000 кв.
м;
желательно готовые к эксплуатации офисы. Хотя в последнее время замечена
тенденция к сдаче офисов в бизнес-центрах с отделкой «от строителей», то есть
стяжка, штукатурка (например в БЦ «Леонардо», «FIM Center», БЦ на Глубочицкой,
17, БЦ «Парус» на ул. Мечникова). Скорее всего, такая практика оправдана на
данном этапе, когда быстро «разбираются» все выброшенные на рынок предложения
(даже класс А без отделки);
техническое оснащение на высшем уровне: единая
система теплоснабжения, вентиляции и кондиционирования, оптоволоконные цифровые
телефонные линии, ISDN, линии Интернет; профессиональный менеджмент здания с
прозрачной системой учета затрат, их распределения и возмещения.
Среди
арендаторов бизнес-центров «в почете» наличие в комплексе зон отдыха,
современных конференц-залов, фитнес-залов, заведений общественного питания.
Большинство сделок по аренде помещений классов А и В заключается пока с
иностранными компаниями. Из-за острого дефицита свободных площадей в офисных
комплексах вырос спрос и на непрофессиональные помещения нежилого фонда,
особенно в центральных районах, а также на отдельно стоящие здания и помещения
на окраине столицы, вблизи удобных транспортных развязок. В сегменте
непрофес¬сиональных офисов в особом дефици¬те находятся помещения общей площадью
до 100 кв. м, а также от 800 до 1500 кв. м. На рынке купли-продажи офисов в
дефиците, с одной стороны, низкобюджетные помещения от 50 до 200 кв. м, а с
другой — отдельно стоящие здания (класс А и В) с открытой планировкой и
неограниченным числом телефонных линий.
Основную массу площадей на киевском
рынке профессиональной офисной недвижимости занимают объекты класса В. Доля
объектов класса А невелика и составляет по разным оценкам 13-15%. Отсутствие
общепринятой классификации создает некоторые затруднения в определении
классности объектов. Особенно это касается объектов высшей категории.
Обнародованная классификация Американской торговой палаты ставит под вопрос
классность практически всех существующих объектов класса А. Одни не подходят по
количеству парковочных мест, другие по расположению, третьи по качеству здания.
Структура рынка все время меняется. К тому же существует тенденция изменения
конъюнктуры рынка в сторону увеличения доли площадей центров класса А и В+. Этот
сектор будет пополняться за счет новых проектов и перехода арендаторов из старых
зданий в профессиональные бизнес-центры. Подобная тенденция соответствует
состоянию экономики и общему повышению популярности и престижа офисных
комплексов.
Игра в классики
В мировой практике офисные здания делятся на категории А,
В и С. Единственной общепризнанной классификации бизнес-комплексов в настоящее
время не существует. Чаще всего офисным помещениям присваиваются «классы»
произвольно, причем во многих случаях такая оценка не отображает реального
состояния объектов. Процесс присвоения зданию того или иного класса требует
тщательного анализа всех его параметров и характеристик. Согласно общепринятой
классификации, офисные здания делятся на категории А+, А, А-, В+, В и С.
Из
всех существующих офисные помещения класса А являются наиболее престижными. В
основном офисы расположены в центре города. Близость к метро и транспортное
расположение для такого типа офисных зданий является важным критерием. В
объектах этой категории присутствует высококачественное управление комплексом,
отвечающее международным стандартам. Планировки подобных помещений открытые, они
позволяют менять конфигурацию расположения офиса в соответствии с требованиями и
пожеланиями арендатора, а внутренняя отделка выполняется либо по авторскому
дизайну, либо по индивидуальному заказу арендатора с применением
высококачественных материалов. Такие здания обязательно имеют два независимых
источника электроснабжения или наличие источника бесперебойного питания. Также
есть охраняемая парковка; как правило, присутствует как наземная, так и
подземная стоянка, и круглосуточная охрана внутри здания: современные системы
безопасности и автоматизированный контроль доступа на территорию и в помещения.
Бизнес-центры класса А+ должны отвечать всем параметрам, приведенным выше.
Помещения класса А могут уступать классу А+ по нескольким незначительным
параметрам. Комплексы категории А- очень близки по качеству категории А, но у
них могут быть какие-то несущественные недочеты.
Офисы класса В — это
коммерческая недвижимость, более всего пользующаяся спросом. К такому типу
относятся качественные офисы эконом-класса, где выполнены капитальный ремонт и
хорошая отделка, установлены пластиковые окна, кондиционеры и сигнализация. Если
здание многоэтажное, то наличие лифта обязательно. Под категорию В попадают
бывшие в 5-7-летней эксплуатации офисы класса А, а также реконструированные и
переоборудованные особняки. Офисы класса В должны быть расположены недалеко от
станции метро или автобусной остановки, а также иметь удобный подъезд. Различия
между офисами категории В+ и В являются незначительными и заключаются в основном
в качестве отделки и инженерных систем здания.
К категории С, по мнению
респондентов, относятся прежде всего здания советского времени постройки,
перепрофилированные под офисное использование. Офисы данного класса находятся в
спальных районах города (удаленность от метро составляет чаще всего 2-3
остановки транспортом); фасад здания непрезентабелен и в основном требует
косметического ремонта и пр. Кроме того, для таких помещений характерно обилие
несущих стен и коридоров. Внутренняя отделка выполняется преимущественно самим
арендатором, а кондиционирование может вообще отсутствовать.
Телекоммуникационные услуги ограничиваются телефоном и выходом в Интернет,
предоставляемыми неизвестными коммерческими провайдерами. Цивилизованной
парковки чаще всего нет: паркинг образуется стихийно или вообще отсутствует.
Управление зданием осуществляется, как правило, непосредственно силами
владельца.
Большинство офисных помещений были построены или реконструированы
в 90-х годах XX-го века, когда многие застройщики не имели опыта строительства
современных зданий, отвечающих международным стандартам. В настоящее время
основная часть вводимых в эксплуатацию офисных зданий значительно превосходит по
качеству и техническому оснащению многие уже имеющиеся на рынке объекты. Именно
поэтому классификация комплексов меняется после появления на рынке новых
бизнес-центров.
|
