Расчет на "якорь"

Столичный рынок торговых площадей изобилует многообещающими проектами, реализация которых откладывается из года в год. При этом девелоперы и ритейлеры все чаще отдают предпочтение развитию проектов в регионах, так как в Киеве ощущается нехватка доступных участков и качественных торговых площадей. Тем не менее желающих работать на растущем рынке становится все больше.

Несколько лет назад зарубежные девелоперы только присматривались к украинскому рынку недвижимости. В 2007 году этот интерес материализовался в ряд масштабных проектов как в столице, так и в регионах. По словам директора компании Astera Kiev Андрея Плюгина, ежегодно на украинский рынок недвижимости приходит 10-15 зарубежных компаний. Примечательно, что для многих из них столица оказалась неприступной. "Трудности, связанные с процессом приобретения земельных участков в Киеве, усложненные бюрократизированным, а иногда и проблематичным процессом получения разрешительной документации, вынудили некоторых международных девелоперов пересмотреть свои приоритеты и приобрести земельные участки в регионах",– говорит директор департамента торговой недвижимости Colliers Internatioanal (Украина) Галина Малиборская. В частности, международная девелоперская компания Acteeum Group, финансируемая Meinl European Land, купила земельный участок в Одессе, где будет построен торгово-развлекательный центр (ТРЦ) "Ипподром" с полезной площадью (GLA) 62 тыс. кв. м. Британский фонд Absolute Capital Management Fund (ранее – North Real Estate Opportunities Fund Ltd) также приобрел в Одессе участок для строительства ТРЦ Riviera Shopping City. Другая британская компания – "1849 Plc" – совместно с американским инвестиционным фондом Apollo Real Estate Advisors собирается реализовывать строительные проекты на трех земельных участках в Черновцах, Полтаве и Запорожье. О развитии проекта многофункционального комплекса в Запорожье объявила и израильская компания Africa Israel Investments Ltd. Еще один девелопер из Израиля – Seven Hills – помимо нескольких объектов в Киеве намерен развивать проекты коммерческой недвижимости в регионах. Список зарубежных операторов рынка, интересующихся Украиной, можно продолжить другими известными именами международного девелопмента. Среди них немецкая ECE, французский девелопер и инвестор Apsys Groupe, австрийская корпорация GLD Invest Group и др.

"Иностранные девелоперы в планах приоритетного развития все охотнее рассматривают не только города-миллионники, но и региональные центры с населением от 200 тыс. человек,– подтверждает тенденцию консультант отдела торговых площадей компании Jones Lang LaSalle Анна Чуботина.– Многие зарубежные девелоперские компании развиваются путем создания партнерских отношений с местными игроками, так как такое партнерство обеспечивает доступ к земельным ресурсам и облегчает процесс согласования". Так, итальянский девелопер King Cross Group совместно с компанией "Комфорт-Инвест" инициировал проект ТРЦ King Сross Leopolis во Львове. Сейчас ведется строительство этого объекта, а площади активно сдаются в аренду. Другой зарубежный девелопер Multi Development и харьковская компания Ukrainian Construction Development Company объединили усилия для развития двух проектов в Харькове – ТРЦ Artem Park и Forum Kharkiv. Подобное сотрудничество существует и на розничном рынке. Например, французский оператор Auchan подписал договор о партнерстве с компанией "Фуршет".

Такого рода альянсы выгодны для обеих сторон, участвующих в проектах. Вместе с зарубежным партнером украинские компании обретают доступ к финансовым ресурсам и ценному опыту игроков международного рынка недвижимости. Иностранцы же могут минимизировать риски, связанные с незнанием местной специфики. Ведь условия работы на украинском рынке недвижимости для зарубежных девелоперов и инвесторов далеки от идеальных. "В нашем государстве присутствует высокая доля инвестиционных рисков из-за нестабильной и непредсказуемой политической ситуации,– говорит начальник отдела коммерческой недвижимости компании 'Траектория' Эдуард Визняк.– Но рынок недвижимости Украины – это лакомый кусочек для любого крупного зарубежного инвестора. Особенно это касается инвесторов из Центральной и Восточной Европы, которые привыкли работать в таком режиме".

По мнению Андрея Плюгина, сложно точно сказать, сколько иностранных девелоперов работает на украинском рынке. "Открыто заявляют о себе лишь те операторы, проекты которых находятся на стадии реализации. А те компании, которые еще только изучают возможности развития в Украине и ищут подходящие участки или партнеров, предпочитают не афишировать свои намерения",– отмечает господин Плюгин. В то же время реализация получивших огласку амбициозных планов нередко откладывается на неопределенное время или же проекты вовсе сворачиваются.

Отечественное укрупнение

Несмотря на активный выход крупных зарубежных компаний, украинские девелоперы по-прежнему чувствуют себя комфортно. Однако возрастающая конкуренция заставляет их развиваться и искать новые форматы. "По мере ужесточения конкуренции в Киеве и в городах-миллионниках будет наблюдаться увеличение размеров проектируемых ТЦ, а соперничество в развлекательном сегменте будет стимулировать девелоперов расширять ассортимент развлечений",– прогнозирует директор департамента стратегического развития и маркетинга компании "XXI век" Максим Белоус. Так, площади заявленных торговых комплексов на порядок превышают показатели первых профессиональных ТЦ, открытых всего три-пять лет назад. Теперь проекты, которые реализуют зарубежные и отечественные девелоперы, исчисляются не тысячами, а десятками или даже сотнями тысяч кв. м. Причем комплексы с общей площадью более 100 тыс. кв. м будут возведены не только в столице.

Уже введенные в эксплуатацию ТЦ и ТРЦ тем временем "прирастают" новыми площадями. Это связано с тем, что масштабные объекты нередко поступают на рынок поэтапно, очередями по 5-50 тыс. кв. м. Так, в 2007 году детище компании АДС ТРЦ "Большевик", расположенный в реконструированных корпусах одноименного завода, обзавелся второй очередью общей площадью 29 тыс. кв. м. Накануне нового года там заработал ледовый каток и другие элементы развлекательной инфраструктуры. В этом году будет введена третья очередь "Большевика" общей площадью 14,8 тыс. кв. м. Не за горами запуск второй очереди ТРЦ Sky Mall в комплексе "Днепровская пристань" (GLA – 45,5 тыс. кв. м). По информации Анны Чуботиной, якорными арендаторами в данном проекте выступят оператор детской развлекательной зоны Crazy Park, кинотеатр "5 звезд", боулинг "Витамин", одежный оператор Marks & Spencer.

Укрупняя проекты, разрабатывая концепции и подбирая пул арендаторов, многие девелоперы так или иначе приходят к решению клонировать свой удачный опыт. На рынке ТЦ они создают запоминающиеся, узнаваемые брэнды. Так, на украинском рынке недвижимости начинают развиваться сети крупноформатных комплексов. В последних числах марта в Киеве на б-ре Перова открылся ТРЦ "Квадрат" общей площадью 39,5 тыс. кв. м (GLA – 19,9 тыс. кв. м) в формате гипермаркет-галерея. Девелопером проекта является компания "ХХI век". "Это первый объект сети с обновленным брэндом и логотипом 'Квадрат', который в полной мере отвечает новому позиционированию сети",– говорит Максим Белоус. В будущем аналогичные ТРЦ появятся в других районах столицы и в региональных центрах. Однако такой размах по силам только крупным девелоперам. Помимо компании "XXI век" это – "Лекс Холдинг" (сеть ТРЦ "Караван" и одноименных гипермаркетов), инвестиционно-девелоперский холдинг "Панорама Групп" (многофункциональный комплекс "Днепровская пристань"), "Край Проперти" (ТРЦ "Магеллан"), VK Development (входит в группу компаний розничного оператора "Велика кишеня"), ICD Investments (развивает сеть ТРЦ Miriada), "Приватист & Девелопмент" (проект ТРЦ на Московском пр-те общей площадью 205 тыс. кв. м) и ряд других. "Кроме этого, следует отметить растущий профессионализм локальных девелоперских компаний, имеющих в своем портфеле ряд реализованных проектов и привлекающих на всех стадиях развития проекта соответствующих профессионалов – от иностранных архитекторов до консультантов",– говорит госпожа Чуботина. В регионах активную деятельность по развитию проектов ТРЦ ведут такие компании, как "Амстор" (Донецк), "Таврия-В" (Одесса), "Макрокап Девелопмент Украина" (Харьков), "Интермаркет" (Львов). Впрочем, сегодня конкуренцию им могут составить не только зарубежные девелоперы, о которых речь шла выше, но и столичные компании, расширяющие свою деятельность. "В регионах по сравнению с Киевом барьеры для выхода на рынок ощутимо ниже, за пределами столицы можно быстрее и проще решить многие вопросы, включая согласование проекта,– комментирует Максим Белоус.– В связи с этим, несмотря на привлекательность Киева, многие девелоперы переключились на развитие проектов в регионах".

В то время как "XXI век", "Лекс Холдинг", VK Development и другие участники рынка активно осваивают "города и веси", наиболее активные региональные операторы стараются закрепиться в столице. Так, днепропетровская компания Rainford в 2007 году открыла первую очередь многофункционального комплекса "Материк" (GLA – 16 тыс. кв. м), расположенного на территории бывшего редукторного завода по ул. Борщаговской. "Главными преимуществами данного проекта являются супермаркет Rainford, выступающий в роли якорного арендатора, а также хорошая транспортная и визуальная доступность,– отмечает Галина Малиборская.– К недостаткам проекта можно отнести сложные поэтажные планы и несколько смешанный набор арендаторов, среди которых присутствуют несетевые ритейлеры". Впрочем, Rainford не останавливается на достигнутом. В этом году днепропетровский девелопер намерен реализовать вторую очередь ТЦ "Материк". Кроме того, в 2008 году анонсирован ввод в эксплуатацию ТРЦ "Материк 2", расположенного по ул. Днепровская набережная (GLA – 18,4 тыс. кв. м). Помимо Rainford анонсировал реализацию проектов одноименных ТЦ в Киеве и донецкий оператор "Амстор".

Говоря об укрупнении отечественных ТРЦ, следует отметить тенденцию к качественному росту. "Сегодня можно прогнозировать улучшение ведущих и второстепенных характеристик проектирующихся ТРЦ,– говорит Андрей Плюгин.– На рынок поступят объекты, соответствующие мировым стандартам. Новые комплексы будет отличать привлекательность и эргономичность архитектурных решений, большее число машино-мест, увеличение доли и расширение спектра инфраструктурных и развлекательных составляющих, профессиональное маркетинговое продвижение и т. д."

Переформатирование от новичков

Украинский розничный рынок также становится интересным для иностранных операторов. В новых торговых комплексах появляются вывески известных брэндов. При этом даже в условиях жесткого дефицита торговых площадей девелоперы и управляющие ТЦ готовы учитывать требования, которые предъявляют к торговой недвижимости так называемые "топ-ритейлеры". Ведь заполучив якорных арендаторов, генерирующих покупательские потоки, проект получает хорошие шансы стать успешным.

Одной из тенденций украинского рынка торговой недвижимости, по словам Галины Малиборской, является появление на нем известных операторов крупной розничной торговли. Соответственно, теперь девелоперам нужно позаботиться о больших площадях в 10-30 тыс. кв. м для таких якорных арендаторов. Российский оператор сети гипермаркетов "O`кей" начал развитие в Украине, обосновавшись в нескольких ТРЦ. Первый гипермаркет этого оператора общей арендуемой площадью 18 тыс. кв. м открылся в ноябре в ТРЦ Sky Mall (комплекс "Днепровская пристань") в Киеве; два других были реализованы в Кривом Роге и Запорожье в качестве "якорей" торговых центров, девелоперами которых выступает компания "Панорама Групп". Знаковым для отечественного рынка событием стало открытие ТЦ "Ашан" общей площадью 22,8 тыс. кв. м на Московском пр-те на территории бывшего завода "Киевкабель". Большую часть торговой площади комплекса занимает одноименный гипермаркет. По словам Галины Малиборской, в ноябре 2007 года было объявлено о подписании немецким ритейлером Real договора-аренды в одном из ТЦ в региональном городе, а уже до конца этого года планируется открытие гипермаркетов Auchan в Донецке, Горловке и Днепропетровске. Вероятно, за первопроходцами рынка потянутся такие известные западные операторы сетей гипермаркетов, как Ramstore, Casino и Carrefour, а также российский ритейл-оператор "Вестер".

Еще одной тенденцией стало появление нового формата торговли – универмагов одежды. Пионером стал знаковый британский брэнд со столетней историей – универмаг Marks & Spencer. Первый магазин под этой вывеской открылся в 2007 году в ТРЦ Кomod, возведенном компанией Т.М.М. в районе станции метро "Левобережная" в Киеве (GLA - 10 тыс. кв. м). "Открытие других магазинов состоялось в ТЦ 'Променада' и 'Вавилон' (Днепропетровск), а появление еще одного британского универмага Marks & Spencer площадью 770 кв. м планируется в составе четвертой очереди ТЦ 'Караван' весной",– сообщила госпожа Малиборская. Другие известные брэнды мирового ритейла также появились на украинском рынке. Топ-ритейлеры Debenhams, C&A, Hennes & Mauritz (H&M), Stockmann, ZARA, River Island, TopShop, New Yorker и др. постепенно наращивают свое присутствие в Украине.

Эксперты прогнозируют, что насыщение сегмента произойдет не ранее 2011-2012 годов. Следовательно, нарастающее давление неудовлетворенного спроса будет влиять на розничный рынок. "В сложившихся условиях не следует надеяться на то, что стоимость арендной платы в ТЦ будет снижаться по крайней мере в ближайшие три-пять лет,– говорит Эдуард Визняк.– Заявления относительно стагнации цен на рынке коммерческой недвижимости не имеют экономического подтверждения. Сегодня наполняемость основных ТЦ столицы арендаторами составляет 98,7%, а спрос превышает предложение в среднем в 2,3-2,7 раза". Итоги прошлого года свидетельствуют о повышение стоимости аренды. "В 2007 году базовые арендные ставки (без учета НДС и эксплуатационных расходов) на площади в составе профессиональных киевских ТЦ выросли на 25-30% и находятся в диапазоне $15-25/кв. м в месяц для якорных арендаторов, $50-50/кв. м в месяц – для операторов торговой галереи (100-400 кв. м) и $200-250/кв. м в месяц – для небольших отделов,– рассказал Максим Белоус.– В успешных торговых центрах в ближайшие год-два рост арендных ставок продолжится".