Год прошел. что в итоге?

Уходящий год был мало результативным для столичной коммерческой недвижимости – открылись всего два ТРК из порядка десяти заявленных и несколько складских комплексов. Эксперты продолжают говорить о дефиците качественных коммерческих площадей, но восполнять его игроки рынка не особо спешат, сетуя на «земельные проблемы» и политическую нестабильность в стране.

В регионах Украины, напротив, наблюдается повышенная активность – строят и открывают новые ТРЦ, расширяют существующие торговые сети, на региональный рынок выходят крупные иностранные и отечественные инвесторы, девелоперы и торговые операторы. Следовательно, можно констатировать – акцент в коммерческой недвижимости постепенно смещается со столицы на другие перспективные города Украины.

РЫНОК ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В 2007 ГОДУ

Потребуется еще много времени, чтобы произошло насыщение отечественного рынка торговой недвижимости, возросла конкуренция между торговыми центрами, и арендатор смог выбирать качественные площади по адекватной стоимости, а конечный потребитель – получать товары и услуги наивысшего уровня. На сегодняшний день рынок торговой недвижимости все еще не в состоянии удовлетворить существующий спрос на торговые площади со стороны ретейлеров, ситуация усугубляется неспособностью большинства девелоперов соблюдать заявленные сроки сдачи объектов. Особенно это характерно для Киева, где реализованные в 2007 г. немногочисленные проекты не могут существенно повлиять на ситуацию на рынке.

Если говорить об Украине в целом, эксперты выделяют такие основные тенденции развития рынка торговой недвижимости:
• превышение спроса на качественные торговые площади над предложением;
• по-прежнему высокую заполненность торговых центров, доля свободных помещений составляет около 4 %, пустуют помещения лишь в некоторых неудачных проектах;
• значительный рост арендных ставок;
• повышение качества создания и управления торговых центров;
• поступательное укрупнение строящихся торговых центров;
• увеличение доли проектов развлекательной части в торгово-развлекательных комплексах;
• рост числа паркомест в расчете на 100 кв. м полезной площади;
• наземное расположение объектов;
• увеличение сроков окупаемости проектов за счет подорожания себестоимости строительства;
• освоение торговыми операторами спальных районов столицы и городов-миллионников;
• реконструкцию промышленных предприятий под торговые центры и трансформацию старых универмагов в новые форматы магазинов;
• включение ТЦ и ТРЦ в состав проектов многофункциональных комплексов.

По словам Вадима Непоседова, генерального директора «Украинской Торговой Гильдии», на сентябрь 2007 г. на Украину приходилось уже около 220 объектов, которые можно отнести к торговым центрам. Их общая торговая площадь составила более 1,6 млн кв. м.

Касательно распределения торговых площадей по регионам, Вадим Непоседов рассказал, что больше половины площадей в регионах (не принимая во внимание Киев) приходится на шесть самых крупных городов с населением от 700 тыс. человек – Харьков, Днепропетровск, Донецк, Одесса, Запорожье, Львов (в 2006 г. доля этих городов составляла 61 %). С учетом Киева на долю семи крупнейших городов Украины приходится порядка 66 % площадей всех торговых центров Украины (2005 г. – 73 %, 2006 г. – 72 %).

«На тысячу жителей наиболее крупных городов Украины приходится уже свыше 130 кв. м торговых площадей в ТЦ. На тысячу жителей средних областных центров – в среднем 70 кв. м. Исключение составляют Черновцы, которые являются лидером по насыщенности торговыми площадями – 288 кв. м на тысячу жителей», – отмечает Вадим Непоседов.

Что касается Киева, то согласно данным, предоставленным Андреем Плюгиным, директором Astera Oncor Kiev, «по состоянию на ноябрь 2007 года объем качественных торговых площадей в Киеве практически достиг 450 тыс. кв. м. Общая площадь заявленных проектов, которые планируют ввести до конца 2008 года, составляет 238 тыс. кв. м».
В этом году в столице открыты только два торгово-развлекательных комплекса – «Комод» и «Материк», а также введена в эксплуатацию первая очередь ТРК «Днепровская Пристань» (гипермаркет «О’Кей» площадью 12 тыс. кв. м.) и торговый переход в ТРЦ «Большевик».

Следовательно, по параметрам насыщенности торговыми площадями украинская столица, не говоря уже о регионах, отстает от крупных городов Центральной Европы и России. Валерий Кирилко, генеральный директор девелоперской компании Concorde Development, отмечает, что «в то же время Киев по количеству торговых площадей на тысячу жителей лидирует среди всех прочих украинских городов».

НОВЫЕ «ЛИЦА» В УКРАИНСКОМ РЕТЕЙЛЕ

Инвестиционная привлекательность украинской розницы не могла остаться без внимания со стороны известных мировых ретейлеров, которых все же не пугает ни дефицит торговых площадей, ни непрозрачность украинского законодательства и ведения бизнеса. Так, по словам респондентов, в 2007 г. с разной степенью активности приступили к освоению украинского рынка такие компании, как «Азбука вкуса», «Веймарт», «Вестер», «Детский мир», «Мосмарт», «О’Кей», Auсhan, Finn Flare, IKEA, Imax, Inditex Group, ING Group, Leroy Merlin, Marks & Spenser, OBI, Praktiker, Real, Ramstore, Stockmann и др.

Подтверждением серьезности намерений мировых ретейлеров могут служить следующие факты. Как сообщила Наталья Борисова, руководитель департамента маркетинга, рекламы и PR строительно-инвестиционной компании «Дафи», в сентябре 2007 г. строительно-инвестиционная компания «Дафи» и компания OBI – ведущая немецкая и европейская розничная сеть товаров формата DIY (Do It Yourself – «Сделай сам») – заключили договор аренды торговых площадей в многофункциональном торговом комплексе «Дафи» в Харькове. «Концентрация на Центральной и Восточной Европе, России и Украине, как главных быстрорастущих рынках – один из пунктов стратегии развития компании OBI», – рассказала Наталья Борисова.

По словам Вадима Непоседова, в 2007 г. в Киеве открыли первый одежный универмаг Marks & Spenser (ТРЦ «Комод»). «А компания Imax в 2008 году планирует открыть первый кинозал MAX (3D) в Киеве в ТРЦ «Блокбастер», и в течение следующих лет освоить города-миллионники», – рассказал он.

Андрей Плюгин добавил: «Inditex Group (Испания), которая занимается продажей одежды, арендовала 1,7 тыс. кв. м торговых площадей в центре Киева и планирует открыть магазин до конца этого года. Кроме того, Inditex Group в перспективе хочет вывести на украинский рынок еще шесть розничных сетей. Компания объединяет около 3,303 тыс. магазинов в 65 странах под торговыми марками Bershka, Kiddy’ Class, Massimo Dutti, Oysho, Pull and Bear, Stradivarius, Zara, Zara Home».

По информации Андрея Плюгина, международная финансовая корпорация ING Group в 2008 г. намерена приступить к развитию в Украине розничного бизнеса. «Стало известно, что компания ING Group анализировала возможность реализации подобного проекта и на российском рынке, однако, как выяснилось, украинский оказался более привлекательным», – подчеркнул он. Финская компания розничной торговли Stockmann также планирует открыть в Украине несколько магазинов под брендом Seppala.

У Петра Шамборовского, инвестиционного менеджера ICD Investments менее оптимистичная точка зрения: «Сегодняшняя проблема развития ретейла как раз и состоит в том, что о своих планах выхода на рынок заявили практически все крупные мировые ретейлеры. Однако на рынок вышли единицы, среди которых стоит отметить Empik, Marks & Spenser, Next, Savage и Zara. Кроме того, компания Maratex сообщила о выводе на рынок брендов еще одного испанского ретейлера – Cortefiel, Milano и Pedro del Hierro. Кто выйдет на рынок в следующем году, пока сложно сказать. Все будет зависеть от темпов открытия торговых центров в 2008 году и от того, кто из ретейлеров окажется более «проворным» и сумеет быстрее договориться с владельцами строящихся ТЦ».

КУДА СКЛАДЫВАТЬ ТОВАРЫ?

Позитивные изменения в экономике Украины, а именно снижение инвестиционных рисков, увеличение импорта, расширение производства украинских и международных компаний, профессиональный рост операторов рынка, значительное увеличение реальных доходов населения и, соответственно, объема потребления, рост оборотов розничной торговли, активное развитие логистических операторов и рост объема грузоперевозок способствуют развитию рынка складской недвижимости.

По словам Виктора Оборского, консультанта отдела стратегического консалтинга и исследований компании Jones Lang LaSalle Ukraine, спрос на профессиональную складскую недвижимость ежегодно увеличивается до 20 %. А по данным Павла Порохова, менеджера по работе с агентами компании «МЛП-Чайка», растет спрос именно на функциональные профессиональные склады, позволяющие повысить эффективность работы отделов поставок компаний, решать их логистические задачи с помощью современных технологий.

Относительно тенденций на рынке складской недвижимости следует отметить, что если основная масса проектов 2004–2005 гг. была реализована операторами складских комплексов для собственных потребностей, то на сегодняшний день ситуация кардинально изменилась. «Около 90 % объема складских помещений, сданных в 2007 году и заявленных на 2008–2009 года, будет предложено на открытом рынке», – утверждает Вероника Синица, руководитель департамента консалтинга Ukrainian Development Group.

По мнению Валерия Кирилко, существующий спрос на рынке специализированных складских помещений Киева и области составляет 350–400 тыс. кв. м, а потенциальная емкость рынка – 0,75–1 млн кв. м, в то же время качественные и хорошо оборудованные склады (класса А и В) составляют 220–225 тыс. кв. м. Следовательно, перспективы для девелоперов складской недвижимости значительные.

Исходя из данных проведенного Ukrainian Development Group исследования, на ноябрь 2007 г. в Киеве работают 18 логистических комплексов класса А и В. По сравнению с 2006 г. объем складских помещений класса А в 2007 г. увеличился практически в два раза. При этом все существующие склады высокого качества заполнены пользователями на 100 %, а проекты, выводимые на рынок, получают своих арендаторов еще на этапе строительства.

«В настоящее время в столице Украины преобладает спрос на аренду, а не на покупку складов. Причем украинские компании предпочитают покупать склады, а иностранные – арендовать», – отмечает Вероника Синица. Но поскольку рынок вторичной складской недвижимости в Украине все еще неразвит, некоторые компании вынуждены самостоятельно строить склады для удовлетворения собственных потребностей.

В рядах основных игроков рынка складской недвижимости значительных изменений за этот год не произошло. Павел Прохоров отметил: «Полностью сданы в аренду все построенные в 2007 году небольшие склады (до 60 тыс. кв. м.). «МЛП-Чайка» также сдали в аренду и сдадут в эксплуатацию в 2007 году первую очередь складского комплекса «МЛП-Чайка» площадью 30 тыс. кв.м. Стало также очевидным, что многие из заявленных на 2007 год проектов не состоятся. Новых имен среди девелоперов складской недвижимости не появилось. Звучали многочисленные заявления игроков о выходе в этот сегмент коммерческой недвижимости. Но пусть поставят первые колонны на 100 тыс. кв. м. – только после этого можно будет в первом приближении оценивать перспективы новых девелоперов и их проекты. Среди иностранных инвесторов, которым все же удалось приобрести подходящие земельные участки под развитие своих проектов в 2005–2007 годах, присутствует австрийская компания GLD Invest (логистические проекты East Gate и West Gate), Giffels, а также российский девелопер складской недвижимости – «Международное Логистическое Партнерство» (складской комплекс «МЛП-Чайка» и «МЛП-Борисполь»)».

Что касается расположения складских комплексов в Киеве и области, то Вероника Синица обращает внимание на следующие тенденции: «Наилучшим местом для складских и логистических комплексов можно считать участки вдоль магистралей в 15–20 километрах от Киева, при этом основными направлениями, где ведется строительство, являются Житомирское, Броварское, Обуховское, Одесское, Варшавское и Бориспольское.

В то же время популярность Левого берега столицы резко возросла благодаря следующим факторам:
• окружная дорога на правом берегу становится все более перегруженной;
• движение на мостах через Днепр замедляется только в часы-пик, а ночью и большую часть дня, движение происходит в нормальном режиме;
• самое интенсивное расширение города происходит на левом берегу, вследствие чего повышается плотность населения и, соответственно, потребность в развитии дистрибьюторской инфраструктуры».

В результате, подход потенциальных пользователей складских помещений становится все более взвешенным, и они все чаще рассматривают Левый берег Киева в качестве подходящего места для размещения своих складов.

Павел Прохоров дополняет: «У арендаторов укрепилось понимание необходимости вывода своих складов, логистических операций, офисов за пределы столицы и поставлена цель уменьшить товарные запасы непосредственно в торговых точках. К этому пришел весь промышленно развитый мир, постепенно приходят и Россия, и Украина».

Не стоит также забывать, что, кроме профессиональной складской недвижимости, в качестве складов во многих случаях используются старые здания переоборудованных фабрик и заводов советского образца, которые сдают в аренду за невысокую плату. «Складская недвижимость такого типа будет вытеснена с рынка тогда, когда появится достаточное количество современных высококачественных помещений, отвечающих международным стандартам», – утверждает Валерий Кирилко.

АРЕНДНЫЕ СТАВКИ

Темпы роста арендных ставок на торговую недвижимость в 2007 г. несколько ускорились, что связано с ограниченным предложением торговых площадей и активным развитием ретейл-операторов. «За первое полугодие аренда выросла на 20–35 %, в то время как за весь прошлый год рост ставок составил около 30 %», – утверждает Валерий Кирилко.

Согласно данным Вадима Непоседова, в строящихся торговых центрах в Киеве арендные ставки составляют в среднем около 115 дол. за 1 кв. м в месяц, что почти в два раза больше, чем в регионах. Цена на торговые помещения в новых ТЦ в первой половине 2007 г. находилась в диапазоне 70–200 дол. за 1 кв. м в месяц. Максимальная арендная ставка в действующих ТЦ составила 220 дол. за 1 кв. м в месяц, минимальная – порядка 40–50 дол. в небольших торговых центрах, расположенных в спальных районах.

По словам экспертов, в действующих торговых центрах Киева в 2007 г. уровень арендных ставок колебался в пределах 50–300 дол. за 1 кв. м в месяц, и в среднем составлял около 128 дол. за 1 кв. м в месяц (без НДС). Как уточнил Валерий Кирилко, дополнительно арендаторы оплачивают коммунальные услуги и эксплуатационные платежи в размере 2,5–4 дол. за 1 кв. м в месяц. Для крупных «якорных» арендаторов ставки ниже – около 20–80 дол. за 1 кв. м в месяц (без НДС).

Как отметил Андрей Плюгин, средняя стоимость продажи торговых помещений в удаленных районах столицы составляет 2,7–3,5 тыс. дол. за 1 кв. м, в прилегающих к центру районах – 4,5–8 тыс. дол. за 1 кв. м, в историческом центре Киева 10–15 тыс. дол. за 1 кв. м.

Петр Шамбровский так объясняет рост арендных ставок: «Для торговой недвижимости Киева характерны задержки с вводом объектов в эксплуатацию, как правило, в связи со сложностями получения разрешительной документации или отсутствием финансирования. Что касается влияния такой ситуации на размер арендных ставок, то здесь все подвластно рыночным законам. На рынок Украины вышли такие крупные ретейлеры, как Marks & Spenser, Zara и другие, кроме того, локальные игроки выводят на рынок новые бренды – и все ретейлеры нуждаются в торговых площадях. Любой бизнес необходимо постоянно развивать, особенно учитывая растущий в Украине потребительский спрос. А торговых площадей не хватает – как следствие, желающие арендовать площади готовы платить за аренду больше, нежели их конкуренты, что и влечет за собой рост арендных ставок».

В то же время Армен Папазян, генеральный директор «О’Кей Украина», убеждает: «В Украине, как и во всех других странах, наблюдается существенное отличие между размерами арендных ставок в столице и регионах, причем так дело обстоит не только с торговыми площадями. Это нормальная практика, когда в экономически оживленных регионах расценки выше, чем в регионах. Вместе с тем, важно, чтобы в формировании цен сохранялся разумный баланс, что позволит избежать перегибов, связанных с гипертрофированным завышением реальных рыночных стоимостей площадей», – подчеркивает эксперт.

Дефицит профессиональных складских помещений, вызванный ростом спроса и отсутствием на рынке предложения, оказывает влияние на увеличение арендных ставок на склады. «Арендные ставки ежегодно растут на 10–15 %», – отмечает Виктор Оборский.

Исходя из проведенного экспертами Ukrainian Development Group исследования, на ноябрь 2007 г. средняя арендная ставка в классе А составляет 12,8 дол. за 1 кв. м в месяц, в классе В – 10,5 дол. за 1 кв. м в месяц, при этом цена на аренду склада химической продукции класса В гораздо выше – 25 дол. за 1 кв. м в месяц. Средняя арендная ставка в классе С составляет 6,5 дол. за 1 кв. м в месяц, в классе D – 4 дол. за 1 кв. м в месяц. Помимо базовой арендной ставки арендаторы оплачивают операционные расходы (эта сумма обычно составляет от 1,5 до 2,5 дол. за 1 кв. м в месяц) и 20 % НДС.

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ В ПЕРСПЕКТИВЕ

Стабилизация арендных ставок в торговой и складской недвижимости в Киеве наступит с насыщением рынка, которое, по самым оптимистическим прогнозам Валерия Кирилко, произойдет не ранее 2009–2011 гг. при условии, что все заявленные проекты будут реализованы.

Вадим Непоседов, основной тенденцией рынка торговой недвижимости в регионах в 2008 г. называет увеличение предложения за счет строительства новых торговых центров. «И хотя в регионах строят новые объекты, это только верхушка айсберга, в основании которого запроектированных торговых площадей в несколько раз больше, чем уже существующих. На сентябрь 2007 года известно о строительстве 126 торговых центров (в том числе в составе многофункциональных комплексов) торговой площадью более 2,4 млн кв.м. Таким образом, количество торговых центров в регионах может увеличиться в 1,6 раза, а площадь более чем в 2,5 раза уже в 2009 году».

«Однако потребительский потенциал некоторых городов не соответствует такому количеству нового предложения, даже с учетом роста розничного рынка и повышения лояльности украинцев к современным формам торговли. Прежде всего, это касается Черновцов, Ровно, Львова, Запорожья, Полтавы, где появилось особенно много проектов крупных ТЦ», – предупреждает руководитель «Украинской Торговой Гильдии».

Относительно складской недвижимости, по прогнозам Виктора Оборского, на данный момент в Киевской обл. на этапе строительства находится более 200 тыс. кв. м. профессиональных складских площадей. Большую часть из них планируют ввести в эксплуатацию до конца 2008 г., в результате чего объем рынка складов класса А и В значительно увеличится. Новые складские объекты будут отличаться высоким качеством, масштабностью, развитой инфраструктурой и профессиональным управлением. Проектируют такие форматы как индустриальные парки.
По словам Павла Порохова, в июне 2008 г. будет сдана в эксплуатацию вторая очередь складского комплекса «МЛП-Чайка» площадью более 70 тыс. кв. м. Начнется строительство складского комплекса «МЛП-Борисполь» общей площадью 100 тыс. кв. м.

Как рассказал Богдан Пастухов, руководитель департамента продаж и транспорта компании «Комора-С», в конце 2008 г. ЗАО «Аснова Холдинг», частью которого является «Комора-С», планирует ввести первую очередь собственного складского комплекса «Калиновка» площадью порядка 40 тыс. кв. м.

В ближайшие годы можно ожидать, что среди арендаторов профессиональной складской недвижимости будет расти доля операторов розничной торговли. Как объясняет Вероника Синица, это вызвано заинтересованностью международных компаний в девелопменте крупноформатной торговой недвижимости в Украине (например, «Перекресток», Auchan, IKEA, OBI, Praktiker), а также благодаря дальнейшему росту их украинских и международных конкурентов, уже работающих на отечественном рынке («Велика Кишеня», «Эпицентр», Fozzy Group, Billa, Metro Cash & Carry).

Относительно крупных инвестиционных сделок, которые ожидают в 2008 г., Вадим Непоседов утверждает, что часть площадей ТРЦ «Караван» готовится к продаже, постоянно ведутся переговоры, так как есть претенденты на эту покупку.

Алла Кошляк

КОММЕНТАРИИ:

Богдан Пастухов, руководитель департамента продаж и транспорта компании «Комора-С»:
– В 2007 году на рынке складской недвижимости продолжался рост арендных ставок. Были введены в эксплуатацию несколько складских комплексов, в частности наша компания арендовала площадь и начала работу в складском комплексе в Броварах, площадь объекта порядка 18 тыс. кв. м. Следует отметить, что арендные ставки на момент подписания соглашений об аренде ниже, чем те, которые прогнозировали и озвучивали девелоперы. То есть в данном случае можно говорить об искусственном «разогревании» интереса к складским площадям на рынке недвижимости. В реальности стоимость аренды при заключении сделки обговаривается. Ажиотаж вокруг дефицита складов создается искусственно. Простой пример – в сфере ретейла нет ни одной крупной компании, зашедшей в этом году на украинский рынок, которой было бы негде хранить свою продукцию. Несмотря на то, что специалисты твердят о дефиците на рынке складских площадей, многие склады, взятые в аренду логистическими операторами, на сегодняшний день не заполнены на 100 %.

Наталья Борисова, руководитель департамента маркетинга, рекламы и PR строительно-инвестиционной компании «Дафи»:

– Хотелось бы отметить, что в регионах темпы развития торговой недвижимости не ниже, чем в столице. Примером тому может служить многофункциональный торговый комплекс в Харькове, который готовит к запуску строительно-инвестиционный холдинг «Дафи». Это будет первый в Украине объект коммерческой недвижимости формата Retail park (группа крупных одно-, двухэтажных магазинов различного профиля с отдельными входами, которые объединены общей архитектурой и парковочной зоной; данный формат расположен за городом или на окраине и по площади может достигать 200 тыс. кв. м. – Прим. автора).

В состав данного комплекса входят торгово-развлекательный центр «Дафи», мебельный супермаркет, супермаркет электроники, гипермаркет строительных материалов OBI и наземный паркинг на 2 тыс. машиномест. Следует обратить внимание, что гипермаркет формата «сделай сам» (в составе Retail park «Дафи» в Харькове) также будет первым объектом компании OBI в нашей стране.

Вадим Непоседов, генеральный директор «Украинской Торговой Гильдии»:
– Рынок торговых центров Украины развивается вместе с потребительским рынком в регионах. Но качество большинства объектов пока остается невысоким. Показателем, свидетельствующем о низком качестве ТЦ в регионах, является малый средний размер – 5,7 тыс. кв. м (почти такой же, как и в 2006 году). Наряду с появлением новых проектов более высокого уровня, продолжают строить торговые центры с низким качеством отделки и большой долей несетевых операторов. Несмотря на всевозможные недостатки объектов, во всех регионах вакантных площадей практически нет. Наполняемость торговых центров находится на уровне 90–100 %. Следует отметить дальнейшее развитие сетей торговых центров. В этом направлении активно работают компании «Амстор» (ТЦ «Амстор»), «Дафи» (ТРК «Дафи»), «ХХІ Век» (ТРЦ «Квадрат»), «Интермаркет» (ТЦ «Арсен»), «Край Проперти» (ТРЦ «Магелан»), «Лекс Холдинг» (ТРК «Караван»), «Панорама групп»(ТРК «Скай Молл»), «Таврия-В» (ТЦ «Таврия-В»), Rainford (ТРК «Материк»), Vesta Trade(ТЦ «Порт»), VK Development (ТЦ «Экватор») и другие.

Виктор Оборский, консультант отдела стратегического консалтинга и исследований компании Jones Lang LaSalle Ukraine:

– В ближайшие два–три года низкие объемы нового предложения торговых площадей и высокий уровень спроса на них приведут к росту арендных ставок в среднем на 25–30 % ежегодно. Рост культуры совершения покупок населением и повышение требований арендаторов будут способствовать появлению новых проектов торговых центров, соответствующих передовым стандартам качества. Дальнейшее развитие получит формат многофункциональных комплексов (МФК), в которых торгово-развлекательная составляющая будет одним из основных элементов функционального наполнения. В случае если все заявленные на ближайшие годы проекты будут реализованы, после 2010–2012 годов по мере насыщения рынка стоимость аренды и цены продажи начнут стабилизироваться. В 2008 г. девелоперы продолжат активно осваивать города-милионники и областные центры Украины. Рост уровня платежеспособного спроса в регионах будет способствовать развитию там форматов современных торговых комплексов.

Валерий Кирилко, генеральный директор девелоперской компании Concorde Development:

– Активное развитие торговой недвижимости в регионах вызвано повышением уровня доходов населения, а также желанием киевских операторов развивать свой бизнес в крупных городах с большим экономическим потенциалом. На фоне чрезвычайной перспективности, привлекательности и дефицитности рынка профессиональных торговых площадей, развитие индустрии ТЦ в Украине в последние два года заторможено. Основные причины – отсутствие гарантий возврата инвестиций и четких правил игры на рынке торговой недвижимости. Многие проекты, которые были заявлены ранее, сейчас перенесены на один–два года. Это можно объяснить следующими факторами: налицо дефицит доступных земельных участков для нового строительства, а также трудности, связанные с получением прав на эти участки, оформлением разрешительных документов; зачастую девелопментом занимаются компании, для которых строительство ТЦ не является основным бизнесом или получившие земельные участки случайно (как результат – переоценка финансовых возможностей, плохой менеджмент).

Вероника Синица, руководитель департамента консалтинга Ukrainian Development Group:

– Из-за отсутствия достаточного количества земельных участков в центральных и спальных районах, глобальные проекты станут выносить за городскую черту по перспективным направлениям. Большое количество объектов будут ориентированы на территорию новой Окружной дороги. По мнению экспертов нашей компании, земельные участки заброшенных производств в пределах города, а также территории производств, которые не функционируют в соответствии со своим назначением, будут перепрофилированы на новые торговые объекты.
В связи с отсутствием улучшений функциональной площади ТЦ/ТРЦ, в эту отрасль в ближайшее время будут стремительно вовлекаться инвестиции. Также отмечено сотрудничество украинских девелоперов с инвесторами и крупными ретейлерами, когда речь идет о купле-продаже готовых объектов. Кроме того, украинские операторы намерены развивать собственные объекты торговой недвижимости и способствовать выходу на отечественный рынок крупных иностранных операторов.

Петр Шамборовский, инвестиционный менеджер компании ICD Investments:

– На рынке коммерческой недвижимости Украины в 2007 году имели место тенденции, наметившиеся еще в прошлом году, – несмотря на огромное количество заявленных к вводу объектов коммерческой недвижимости, открылись лишь несколько. Существует дефицит всех видов коммерческих площадей, а уровень вакантности практически равен нулю. Например, в Киеве в 2007 году было открыто всего два торгово-развлекательных объекта общей площадью порядка 35 тыс. кв. м. Также следует ожидать открытия ТРЦ «Блокбастер» на Петровке, площадью 25 тыс. кв. м. Таким образом, годовой прирост профессиональных торговых площадей составит около 60 тыс. кв. м. Для сравнения, в Москве за аналогичный период текущего года было введено в эксплуатацию более 150 тыс. кв. м. торговых площадей и еще как минимум столько же должны открыть до конца 2007 года. Однако, несмотря на существующие сложности, украинский рынок коммерческой недвижимости остается одним из наиболее привлекательных в Европе. Об этом свидетельствует повышенный интерес к новым проектам торговой недвижимости со стороны зарубежных компаний. В рамках недавно состоявшейся международной выставки MAPIC (Канны, Франция) компанией ICD Investments было достигнуто ряд предварительных договоренностей о сотрудничестве с потенциальными арендаторами, инвесторами, а так же девелоперскими компаниями.
О потенциале рынка свидетельствует и количество сделкок по купле/продаже объектов коммерческой недвижимости – украинские девелоперы начинают выходить из реализованных проектов и реинвестировать полученные средства в новые проекты.

Андрей Плюгин, директор Astera Oncor Kiev:

– В торговой недвижимости по уровню перспективности регионов по-прежнему лидирует Киев, затем Восточный и Южный регионы. Повышенный интерес девелоперов в последнее время вызывают Полтава (исходя из объема проектирующихся и строящихся объектов) и Николаев (сегодня на 1 тыс. жителей здесь приходится на 10 кв. м торговых площадей больше, чем в Киеве – 140 и 130 кв. м соответственно). Активно реконструируют крупные магазины советских времен и параллельно действуют современные качественные проекты: «Донецк-Сити» (г. Донецк) и «Мост» (г. Днепропетровск). Готовятся к открытию ТРЦ «ФМ» (первая очередь, г. Симферополь), «Атриум» (г. Луганск), заявлены к сдаче в 2008 г. «King Сross-Леополис» (г. Львов) и «Караван» (г. Запорожье).
При условии введения в эксплуатацию заявленных проектов, а также проектов на стадии разработки и согласования, для заполнения рынков в регионах может хватить и трех–пяти лет. Но практика показывает, что сроки реализации проектов затягиваются. Поэтому процесс насыщения может занять и пять–восемь лет. Всего на стадии строительства и проектирования в Украине находится свыше 100 профессиональных ТЦ общей площадью до 4 млн кв. м.

Павел Порохов, менеджер по работе с агентами компании «МЛП-Чайка»:

– Принципиальных изменений за год на рынке складских помещений не произошло. Продолжают строить начатые в 2006 году проекты, и не иссякает поток заявлений о выходе на рынок новых. Пока же не закончено строительство ни одного из ранее заявленных больших (свыше 60 тыс. кв. м.) комплексов класса А. В сложившейся ситуации ставки аренды в среднем по рынку не будут падать. В тоже время в 2008 году продолжит расти стоимость аренды только в единичных удачных проектах. Хотелось бы отметить, что заявленный год назад уровень арендной платы в нашем комплексе некоторые арендаторы считали завышенным, тем не менее первую очередь мы сдали в аренду за 9 месяцев до сдачи здания в эксплуатацию. Опоздавшие в первую очередь арендаторы за 8 месяцев до сдачи в эксплуатацию второй очереди складского комплекса уже готовы на наши условия.

Армен Папазян, генеральный директор «О’Кей Украина»:
– Не секрет, что украинский рынок ретейла является одним из наиболее инвестиционно привлекательных в мире. По оценкам экспертов нашей компании, запас роста украинского розничного сектора составляет более 160 млрд грн. Приведу один пример – 12 украинским супермаркетам на 1 млн жителей можно противопоставить 70 в Польше и 120 в Чехии, при этом уровень доходов населения в Польше и Украине отличается весьма незначительно. Мы сможем говорить о том, что наши ожидания оправдались, если через пять лет наша доля на рынке составит 5–8 %. В наших планах на ближайшее время активное развитие. В этом году будут открыты гипермаркеты в Кривом Роге и Запорожье. В 2008 году мы планируем открыть магазин в Харькове, Николаеве, Мариуполе, а также второй в Киеве. К концу следующего года объем общих инвестиций в сеть должен составить 800 млн грн.