Одесский рынок коммерческой недвижимости : благоприятные перспективы развития

Одесская маркетинговая компания Research Development Company провела анализ текущего состояния рынка коммерческой недвижимости Одессы и спрогнозировала основные тенденции развития  его ключевых сегментов.

По мнению специалистов компании, причины внимания девелоперов и инвесторов к региону обусловлены совокупностью факторов:

1) Дефицит качественных объектов.
Складов, соответствующих международным требованиям, в наличии имеется  менее 5 %,
Офисов - менее 15 %.
2) Высокие арендные ставки. В некоторых  бизнес-центрах (БЦ) Одессы ставки выше, чем в БЦ европейских столиц (таких как Берлин, Будапешт, Лиссабон).
3) Быстрая окупаемость. Объект коммерческой недвижимости в Украине окупается в 1,5 раза быстрее, чем в Европе.

Торговая недвижимость

В Одессе существует 16 торговых центров (ТЦ)  общей площадью 160 000 кв. м.

Наиболее активный игрок на этом рынке – одесский ритейлер «Таврия В». Ему принадлежат крупнейшие ТРЦ Одессы - «Вузовский» и «Сады Победы».
«Таврии В» также принадлежит более 15-ти супер- и гипермаркетов в Одессе и других городах.

Также стоит отметить группу «Приморье», ей принадлежат ТЦ «Новый Привоз» (23 000 кв. м.) и «ЦУМ».

ТОЦ Афина (построен греческой компанией «Механики-Украина») – 18 000 кв.м торговых площадей. Это один из первых объектов в Одессе, большая часть площадей в нем продана.

В мае в Одессе открылся 2-й Metro Cash&Carry. Также близится открытие 2-го в Одессе строительного гипермакета Эпицентр.

На сегодняшний день можно говорить о следующих ставках аренды в ТЦ Одессы:

Для якорных арендаторов (супермаркет, фаст-фуд, зона развлечений) : 15 – 30 долл.
Бутиковая зона: 50 – 100 долл.
В «горячих» точках – 200 – 300 долл.
Арендные ставки на верхних этажах (3 – 4 этажи) могут быть значительно ниже, ввиду малой посещаемости этих уровней одесситами. Арендная ставка для мебельного ритейлера на 4-м этаже, например, может приравниваться к ставке для якорных арендаторов.

Стремительного роста арендных ставок, как в 2005 – 2006 годах (50 – 100 % в год) уже нет, рост сохраняется на уровне 15 – 20 % в год.

Наиболее крупный ТЦ Одессы  - «На Среднефонтанской»  - более 25 500 кв. м.
Это единственный ТРЦ с мощным составом «якорных» арендаторов (продуктовый супермаркет, фаст-фуд,  2 супермаркета бытовой техники, семизальный мультиплекс, детский развлекательный центр).

Одессе не хватает, прежде всего, масштабных проектов, со значительной развлекательной составляющей.

В 2009 – 2010 гг.  планируется к реализации несколько крупных проектов, многие из которых – с участием зарубежных инвестиций:

Офисная недвижимость

В Одессе более 80 офисных центров общей площадью более 220 000 кв. м. Более 70% площадей в них – это административные здания советской постройки.

Из новых зданий можно выделить:
Бизнес-центры «Шевченковские» - это 3-и здания общей площадью более 15 000 кв. м.
Арендная ставка в них 25 – 40 долл. / кв. м. Владелец зданий - группа «Приморье».

Единственным БЦ в Одессе, который обладает полноценной инфраструктурой, является «Престиж» (7 000 кв. м.) - это вместительная парковка, конференц-зал, гостиница, кафетерий.

Все остальные офисные здания имеют существенные ограничения.  Все БЦ в центре города имеют проблемы с парковочными местами. Из инфраструктуры (конференц-зал, столовая, централизованная охрана) обычно предоставляется не более 1-2-х элементов. На данный момент классу А в Одессе не соответствует ни один офисный центр, не больше 5 соответствуют классу В. Поэтому, пока что основным фактором, определяющим арендную ставку, является расположение здания.

Наиболее высокие ставки аренды в Центре: 20 – 40 долл.

Наименьшие ставки – в индустриальных районах : 10 – 25 долл.

Специалисты Research Development Company предполагают, что в 2009-2010 годах уже будут введены в эксплуатацию новые мощные проекты, отвечающие современным требованиям.
Их арендные ставки прогнозируются  на уровнях:
Для класса А – 35 – 50 долл. / кв. м. / месяц.
Класс В – 30 – 40 долл.
Класс С – 20 – 35 долл.

Наиболее близки к реализации следующие проекты:

1) Морской-2 на Польском спуске.
2) Трехкорпусный офисный центр на ул. Малиновского (площади продаются)
3) Офисный центр в составе жилого комплекса Гранд-Парк (ул. Говорова).

Еще около 15 объектов продается на стадии проектов (как правило, это просто площадки с эскизным проектом и пакетом согласовательной документации). Большая часть из них предусматривает в своем составе на нижних этажах торговые помещения.
Стоимость таких проектов – от 5 до 15 млн., или 200 – 500 долл. за кв. м. будущих площадей.

Складская недвижимость

Наиболее устаревший фонд в Одессе  - это складские площади.
90 % складских площадей – советской постройки, более 40% - не приспособлены под склады в принципе (бывшие цеха и пр. производственные помещения). Общий объем складского рынка Одессы – более 800 000 кв. м.

Складские помещения в Одессе сконцентрированы в промышленных зонах, особенно большое их количество – в районе Киевской трассы.

Количество вновь построенных складов составляет не более 10 % от общего предложения на рынке.
На данный момент цена аренды бывших заводских помещений составляет 4-6 долл. /кв. м. / месяц.
Бывшие советские складские комплексы (базы), в зависимости от расположения сдаются по цене 5 – 8 долл.
Склады высокого уровня, построенные по современным технологиям – от 8 до 12 долл.

Сейчас на рынке интенсивно предлагаются участки под строительство логистических комплексов, с измененным целевым назначением, госактами и пр.
Цена земли зависит от совокупности факторов, а именно:
- пакета правоустанавливающих документов;
- расположения относительно автотрасс и железнодорожного полотна;
- подведенных коммуникаций или возможности их подведения.

Цена сотки земли на такие участки находится в диапазоне от 5 000 до 15 000 долл.

К Одессе проявляют значительный интерес международные логистические операторы, находится в стадии реализации ряд крупных проектов с участием одесских девелоперов и зарубежных инвесторов.
Можно прогнозировать в 2009 , а особенно в 2010-2011 гг. ввод в эксплуатацию крупных современных комплексов.
Арендные ставки в них предполагаются на уровне:
Для класса А -  12 – 15 долл.
Класс В –   10 – 13 долл.
Класс С –   8 – 10 долл.
Отдельной строкой проходят специализированные склады для медицинских препаратов, или продуктов глубокой заморозки, где арендная ставка может достигать 20 долл.

Итого, регион по-прежнему нуждается в значительных инвестициях.  Можно ожидать дальнейшего притока зарубежного капитала в коммерческий сегмент одесской недвижимости.

В публикации использованы данные исследования маркетинговой компании Research Development Company.