Складская недвижимость окупается намного быстрее

Эксперты, занимающиеся анализом занятости населения, отмечают, что в прошлом году наблюдался возросший спрос на представителей профессий, занятых в сфере складской логистики. В больших количествах требуются специалисты по регулированию материально-транспортных потоков, работники складов. В нынешнем году тенденция сохраняется. В возрастающем спросе на квалифицированную рабочую силу для обслуживания складов отражаются как нарастающие процессы модернизации инфраструктуры, так и коренное переустройство в сфере складской логистики — одного из наиболее необходимых для развития бизнеса компонентов.

Cлабое звено

Существенным барьером на пути развития предпринимательства в столице и других крупных городах остается острый дефицит современной складской недвижимости. Если строительство жилья, торговых и офисных центров приобрело в мегаполисах широкий размах, то в возведении складов ажиотажа долго не наблюдалось. В итоге спрос существенно опережал предложение. По оценке участников последней ежегодной научно-практической конференции «Рынок услуг комплексных транспортных систем и прикладные проблемы логистики в Украине» в прошлом году предлагалось для аренды всего около 7 млн. кв. метров складской недвижимости. Для Украины, где вследствие опережающего роста розничной и оптовой торговли, развития промышленности рынок логистических услуг возрастает ежегодно на 20—30%, это очень мало. В Киеве на 1000 жителей приходилось 40 кв. метров складов, в других мегаполисах — в два раза меньше, в целом по стране этот обобщающий показатель составляет менее 15 кв. метров. В странах Западной Европы уровень насыщения складской недвижимостью на душу населения в 15—17 раз выше. Разрыв окажется еще существеннее, когда при сравнении учитывать качественные показатели. Если у наших западных партнеров львиная доля складской недвижимости отвечает современным требованиям, оснащена новым оборудованием, то в Украине высококачественные склады (класса А и В) — большой дефицит. Даже в наиболее благоприятном Киевском регионе их не хватает, несмотря на оживившееся строительство. На начало 2007 года в Киеве и столичной области неудовлетворенная потребность в высококачественных складах составляла до 500 тыс. кв. м.

Большинство функционирующих ныне объектов — это построенные еще в советские времена склады или же перепрофилированные под них производственные помещения снизивших деятельность или вовсе обанкротившихся предприятий. Единственным достоинством такой недвижимости является то, что арендная плата за нее в несколько раз ниже. Но эта «дешевизна» на практике оборачивается существенными издержками. Арендаторы вместо того, чтобы заниматься своими делами, вынуждены отвлекаться на непрофильную, а потому непроизводительную работу — оснащать приобретенные помещения отоплением, складским оборудованием, телефонной связью и т.д.

Дефицит помещений приводит к тому, что ставки на аренду высококлассной складской недвижимости в Киеве оказались на 20—50% выше, чем в столицах стран Восточной и Центральной Европы. Еще хуже ситуация в регионах, где склады классов «А» и «В» представлены в единичных экземплярах. По оценкам экспертов, в Одессе цены на аренду складов за несколько последних лет возросли на 70%, арендные ставки в расчете на квадратный метр в зависимости от качества помещений колеблются от 3 до 10 долларов. При том, что предлагаются в основном объекты, далекие от совершенства. Других просто нет. Только 10% складов отвечают требованиям класса «А» или «В». 50% складов мегаполиса представляют сегмент «Д», 30% — «С», еще 10% складов и вовсе не классифицированы.

Во Львове стоимость аренды складов за год повысилась на треть. Аренда старых помещений с минимальным, к тому же устаревшим оборудованием обходится в 3—4 долл. за квадратный метр, а таких, которые по оснащению приближаются к классам «А» и «В», — 11—13. Но фирмам, создающим или расширяющим свой бизнес, даже при таких ценах найти нужные площади для хранения товаров сложно. В Харькове, Днепропетровске и других крупных городах с удовлетворением спроса на складскую недвижимость ситуация не лучше. Обустроенных складов в свободном обороте до последнего времени просто не было.

Гонка за лидерами

Отставание в развитии складской недвижимости обусловлено не только тем, что нынешняя рыночная экономика Украины получила от советских времен склады низкого класса. Эти помещения к тому же оказались размещенными не там, где требуется, что породило дополнительные трудности в решении и так довольно сложной проблемы. Дело в том, что, согласно правилам логистики, подтвержденным международным опытом, высокая эффективность перевозок достигается лишь тогда, когда склады размещаются вне городов. Наилучшие места их дислокации — пригородные территории, вблизи оживленных автотрасс и транспортных развязок. Это удобно городам, поскольку их улицы освобождаются от большегрузного транспорта, выгодно арендаторам, получающим более дешевые услуги по хранению грузов. Для срочного решения проблемы необходимо было идти путем всех цивилизованных стран, передислоцируя складскую недвижимость из городов в пригороды.

По расчетам, произведенным специалистами международной фирмы «Найт Френк», складская недвижимость, возведенная за чертой города, окупается в 2,5 раза быстрее, чем такая же недвижимость в городе. При этом пользователи платят за загородные склады на 30% меньше, чем за их аналоги в городе. Разрыв в ценах станет еще значительнее, если учесть, что в столице доля недвижимости класса «А» и «В» составляет незначительную часть, а в новых складах пригородов есть полный набор услуг.

За чертой

Совокупность многих обстоятельств привела к кардинальному изменению ориентиров на рынке складской недвижимости, который стал в массовом порядке перемещаться из городов на пригородные территории. Назревшее переустройство логистической структуры, размещение ее вокруг столицы не остановил даже мораторий на куплю-продажу земли сельскохозяйственного назначения. Вследствие заинтересованности местных властей и общин в инвестициях, создании дополнительных рабочих мест земельные участки для возведения современной складской инфраструктуры нашлись. В Киевской области в прошлом году по сравнению с предыдущим, по оценкам экспертов, предложение земельных участков под склады возросло более чем в два раза. К тому же, местные власти оказали содействие международным и отечественным инвесторам, произведя зонирование территорий, определив участки, наиболее подходящие для создания складской инфраструктуры. В Броварском районе, например, отвели для строительства складов наиболее подходящий 250-гектарный участок около автотрассы Киев—Чернигов. Инвесторы проявили повышенный интерес к этому массиву, позволяющему построить целый складо-логистический городок, сконцентрировать в одном месте целую группу крупных, средних и малых предприятий, сэкономив на строительстве подъездных путей, создании общих обслуживающих подразделений и служб. Участок в 20 га облюбовала международная компания «Айс-терминал», намереваясь возвести терминал, построить цеха по фасовке рыбопродукции. 30 га осваивает филиал одной из польских компаний, вместе с партнерами ведя подготовку к строительству складов для бытовой техники, продтоваров. Несколько столичных компаний также воспользовались возможностью вывести из столицы и разместить в более удобном и подходящем месте склады для хранения сырья и готовой продукции. В частности, ЗАО «Оболонь» обустраивает складскую инфраструктуру на 15 га.

В отдельно взятом районе

Из пригородных территорий Макаровский район позже всех открыл ворота для инвестиций в сферу логистики, но взятые темпы строительства складов, судя по всему, уже в ближайшее время выведут его в лидеры. Местная власть, воспользовавшись благоприятными условиями (40—50 км от столицы, наличие трассы Киев—Чоп, превращающей район в «западные ворота» столицы; к тому же, согласно предпроектным разработкам, новая окружная дорога вокруг Киева должна пройти близ ряда населенных пунктов района), определила строительство складской недвижимости приоритетным направлением. По словам заместителя председателя Макаровской райгосадминистрации Петра Левковского, только за первое полугодие прошлого года капитальные вложения в экономику района составили более 120 млн. грн., что втрое превысило показатель предыдущего года. При этом 40% из привлеченных инвестиций составляют вложения в сооружение и оснащение складских комплексов нового поколения. Всего в районе выделены земельные участки для создания восьми логистических центров. Одни инвесторы, как ЗАО «Руукки-Украина» и компания «Саксе-инвест», уже запустили построенные склады в эксплуатацию, другие завершают строительство, третьи ведут подготовительную работу, проводят разного рода согласования.

Конечно, до такой ситуации, как, скажем, в Чехии, где власти берут на себя все заботы, облегчая жизнь инвесторов и их партнеров (выкупают землю у собственников, при необходимости меняют ее целевое назначение, заботятся о подведении к месту расположения будущих объектов коммуникаций), даже столичному региону еще далеко, но движение в последнее время происходит именно в этом направлении. На протяжении прошлого года в стране, в основном вокруг столицы, введено в эксплуатацию до десятка современных логистических центров. А если учесть публичные заявления о намерениях, то выходит, что в строй действующих в Киевском регионе в скором времени вступит более полумиллиона квадратных метров современной складской недвижимости. Тогда через три-четыре года ценовая ситуация с арендой складов в столичном регионе нормализуется.

Более длительное время потребуется для решения «складской» проблемы в других городах-миллионниках, где строительный бум на объекты логистики только начинается. Но процесс уже пошел. Большинство компаний, из тех, которые строят в столице, готовятся к рывку в провинции.

Назад в провинцию

В последнее время и месяца не проходит без того, чтоб не состоялось складское новоселье. Международная группа компаний AsstrA презентовала современный логистический центр, возведенный в селе Софиевская Борщаговка близ столицы. Клиентам-арендаторам предложен логистический центр новейшего образца, с новейшими системами климат-контроля, информирования, автоматического учета и контроля за всеми процессами. Председатель совета директоров группы компаний AsstrA Владимир Ефремов полагает, что введение в строй логистического центра стало крупным шагом компании в ее продвижении на украинском рынке. Удачный опыт, по его словам, побуждает к расширению круга партнеров, реализации более амбициозных целей, заключающихся в том, чтобы компании, помимо столицы, приступили к возведению объектов складской логистики во всех городах-миллионниках Украины. Ближайшие планы компании в этом направлении связаны с Днепропетровском.

Участие крупных международных компаний с широкими деловыми связями и опытом ускоряет процесс создания современной складской логистики. Чуть больше года понадобилось ООО «Коммодор», чтобы завершить строительство складского комплекса класса «А» площадью около 70 тыс. кв. м близ Макарова. Применена мировая практика, когда особо крупный и сложный объект возводится общими усилиями целого ряда партнеров, каждый из которых исполняет свои функции.