Долгострой: зона особого риска

Сегодня в условиях ужесточения выдачи банками ипотечных кредитов и отсутствия ликвидности у строительных компаний каждый строящийся дом может превратиться в долгострой. Ситуация может стать более критической в плане привлечения нового застройщика, ведь крупным девелоперам гораздо выгоднее строить новые сооружения, чем связываться с долгостроями.

Корни украинского долгостроя

В 2001 г., по данным Фонда госимущества, в городах и селах Украины насчитывалось более 62 тыс. долгостроев. Около половины из них (30 тыс.) тогда находились в государственной и коммунальной собственности и подлежали приватизации. А около 10 тыс. перешли в уставный фонд приватизированных предприятий.

В большинстве случаев собственник не имел средств на достройку строений и поэтому также был вынужден выставить их на продажу. Судьба почти 20 тыс. долгостроев оставалась нерешенной. Только каждый десятый проданный объект частные инвесторы в то время смогли довести до ума и использовать под магазины, кафе или производство.

В 2006 г., по данным Госкомстата, в Украине насчитывалось почти 26 тыс. объектов незавершенного строительства, из них 6,1 тыс. - жилищные долгострои. 25,8% - находящиеся в госсобственности, 0,5% - в государственной кооперативной собственности, 17,4% - в коммунальной, 56,3% - в частной. Строительство велось только на 20,6% всех долгостроев.

Интересно, что именно с 1 апреля 2006 г. было прекращено рассмотрение обращений о введении в эксплуатацию жилищных долгостроев. В бывшем министерстве строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства это объясняли тем, что эти объекты практически невозможно достроить с соблюдением новых норм энергосбережения, которые и были введены с 1 января 2006 г. Прежний министр Павел Качур вынужден был предостеречь, что дом, строительство которого начато по стандартам 1996 г., должен быть сдан по стандартам, принятым в 2006 г. Его нужно утеплять и обеспечивать те параметры, которые определены новыми госстандартом.

Чем старее, тем безнадежнее

В прошлом году бывший глава теперь уже Министерства регионального развития и строительства Владимир Яцуба признался, что достройка имеющихся в государстве долгостроев в ближайшее время – задача трудновыполнимая. Полтора года займет подробная экспертиза массива неоконченных строительных объектов. По его информации, ряд объектов находится в собственности разных владельцев: часть долгостроев - у местной собственности, часть – у ведомств, часть – в Фонде госимущества, а часть – вообще нигде.

Кроме того, остаются нерешенными вопросы о том, кто будет заниматься долгостроями, и следует выяснить, какие объекты до сих пор не проданы, как осваивались средства, направленные на их строительство. Тем не менее, часть незавершенных объектов была включена в бюджет 2008 г.

Крупным девелоперам как в столице, так и в регионах, гораздо выгоднее строить новые сооружения, чем связываться с долгостроями. Если какие-то объекты и покупаются, то в большинстве случаев разве ради приобретения собственности на земельные участки. Поэтому спасение судьбы многих долгостроев может быть разве что в руках средних и даже мелких строительных компаний.

Парк долгостроев «обновляется» Но тенденция нынешнего года в плане жилищного строительства свидетельствует о том, что банкиры, утомленные кризисом ликвидности, отказываются выдавать кредиты как застройщикам, так и покупателям жилья. Потому следствием финансовых проблем может стать остановка работ на значительной части стройплощадок. По наблюдениям ряда экспертов, в последние месяцы у киевских застройщиков началась вторая волна финансовых трудностей. Рынок массово покидают банки и покупатели. По словам руководителя инвестиционного отдела компании «Новобудова» Дмитрия Колисныка, на первичном рынке доля сделок с привлечением кредитных средств за последние месяцы снизилась с 50-60% до 40%. А общее число сделок упало на 20%. По информации, опубликованной в прессе, замороженными оказались объекты компаний «Киеввысотбуд» и «Агробудпереробка», а сами фирмы попали в состояние банкротства. Недавно также выяснилось, что со сходными проблемами столкнулся и «Градострой», который возводит жилье на Здолбуновской, 13, и в пригородном селе Михайловка-Рубежевка. По словам генерального директора компании Виктора Власова, ему пришлось продать «Градострой» вслед за скандалом с «Элита-Центром», из-за которого у них возникли сложности с привлечением средств от частных инвесторов. Однако новые собственники не стали вкладывать деньги в завершение строительства, и работы остановились. На сегодняшний день в Киеве существует более 20 такого рода объектов. Потому покупка квартиры на этапе строительства связана с большими рисками для инвесторов – ведь причин для остановки строительства хватает: отсутствие необходимой документации, подорожание строительных материалов, энергоносителей. Характерно, что при подписании договора с застройщиком в большинстве случаев не указывается точная дата окончания строительства. В такой ситуации стройкомпании могут затягивать сдачу объекта как угодно долго. Отсутствие этого пункта «развязывает руки» застройщику. Однако можно понять и строительную компанию: ведь часто сдача объекта в эксплуатацию затягивается по независимым от нее причинам. Работе может помешать, например, пикет граждан, недовольных возведением здания. Кто в этом случае будет нести ответственность за сорванные сроки? Еще более усугубляют ситуацию пробелы в законодательной базе, а также коррумпированный рынок городской земли.