Перспективы развития Днепропетровского региона

Днепропетровск входит в число городов так называемого «первого эшелона», которые являются приоритетными для развития проектов крупных девелоперских, инвестиционных компаний и ритейл-операторов. Игроками днепропетровского рынка торговой недвижимости являются местные девелоперские компании – «Дафи», Alef Estate, корпорации Rainford, LOGOS, и столичные – «Край проперти», «Лекс-Холдинг», др. В Днепропетровске развивается большое количество объектов жилой и коммерческой недвижимости с интересными архитектурно-планировочными решениями. И если ранее девелоперы отдавали преимущество проектам в сфере жилой недвижимости, то сегодня сфера их интересов распространяется на все сегменты коммерческой недвижимости. Следует заметить, что сегодня на этапе реализации находятся крупные проекты многофункциональных комплексов с мощными торговой и офисной составляющими. Реализуются также проекты в сфере гостиничной недвижимости. Динамичным и быстрорастущим является днепропетровский рынок ритейла, а наименее развитым есть рынок складской недвижимости.

Если судить по количеству проектов, которые разрабатывались в 2006-2007 гг. и начнут выходить на рынок в начале 2008 г., объемы качественных торговых площадей в днепропетровских ТЦ увеличатся в 2-3 раза. Этот город занимает одну из лидирующих позиций в Украине по темпам роста, в результате которого на 1 тыс. жителей региона будет приходиться 200 м2 торговых площадей.

Специалисты Build & Live Development  прогнозируют, что в 2008 г. рынок торговой недвижимости в городе перейдет в фазу насыщения, для которой будут характерны стабилизация или даже падение ставок аренды, рост количества свободных помещений. Процесс насыщения рынка недвижимости закономерен. В Днепропетровске он ускорен появлением большого количества свободных участков в центре города в ходе реконструкции предмостовой части.

Планирует выход на рынок Днепропетровска компания «ХХІ век». Новый ТРЦ сети «Квадрат» будет реализован в формате «гипермаркет-галерея». Его площадь составит более 35 тыс. м2, арендаторами выступят крупные сетевые брэнды. К новым проектам региона можно отнести и вторую фазу развития уже построенного ТЦ «Гранд-Плаза», торговой площадью около 10 тыс. м2 (концепция проекта уже разработана и сейчас оптимизируется). ТРЦ «Караван» также выйдет на рынок Днепропетровска. «Лекс-Холдинг» уже приобрела крупный участок на выезде из города (на Донецком шоссе) под его строительство.  Несколько проектов торговой недвижимости развивает компания «Логос Девелопмент Групп».

Первые объекты офисной недвижимости начали появляться на рынке Днепропетровска в конце 1990-х годов. Все они были быстро и успешно поглощены рынком. Рынок недвижимости офисного назначения постоянно пополняется. Половина общего среднегодового объема – новые или реконструированные офисы классов «А» и «В», расположенные в центре и близлежащих районах города. Следует отметить, что офисные помещения, расположенные в центре города, пользуются меньшим спросом, ввиду их необоснованно завышенной цены.

Сегодня активно обсуждается судьба известного в городе долгостроя – гостиницы «Парус». Компания «Ромбус-Приват», новый собственник объекта планирует создать на его базе и прилегающей к нему промзоне огромный офисно-гостиничный комплекс. По предварительным данным все здания комплекса будут объединены двухэтажной платформой, на ярусах которой разместятся магазины, кафе, рестораны, объекты развлечений и отдыха. В планах инвесторов – строительство яхт-клуба и других рекреационных объектов. По замыслу авторов проекта, архитектурный облик «Паруса» останется прежним, а на его модернизированных 28 этажах разместятся офисные и гостиничные площади.

К числу крупнейших объектов офисной недвижимости, находящейся на стадии реализации, относится бизнес-центр CIVILIZATION, расположенный на пересечении улиц Серова и Мечникова. Девелопер проекта - компания «Консоль». Офисный центр будет представлять собой 18-ти этажное здание, с 2 по 17 этажи в котором отведены под офисные помещения.

На сегодняшний день в городе развивается ряд крупных многофункциональных проектов, в составе которых предусмотрена офисная составляющая. Так, в 2004 году строительная компания «Ратибор» приступила к реализации крупного проекта многофункционального назначения «Славия». Общая площадь комплекса составит 50 тыс.кв.м. В нем запланированы торговые, офисные и жилые помещения. На сегодня идет реализация первой очереди комплекса.

Проекты офисных центров, запланированные к сдаче в 2007-2008 годах*

*- данные Build & Live Development

Большие надежды строительных кампаний и их потенциальных клиентов связаны и с планируемым в 2012 г. чемпионатом Европы по футболу, матчи которого пройдут и в Днепропетровске. Согласно планам городской администрации, всю территорию по ул. Чкалова – от проспекта Кирова до ул. Исполкомовской - застроят новыми объектами. Учитывая, что параллельно будет проведена реконструкция проезжей части и модернизация всех прилегающих коммуникаций, эти новостройки будут крайне привлекательны для создания бизнес центров. Такое развитие событий, в свою очередь, увеличит активность данного сегмента рынка и позволит решить многие проблемы, существующие сегодня.

Гостиничная недвижимость Днепропетровска имеет в своем предложении отели разных классов. В последнее время наблюдается тенденция открытия небольших гостиниц в формате бутик-отеля. Такие гостиницы располагают небольшим номерным фондом (около 20 номеров), отличаются оригинальной архитектурой и дизайном интерьеров. Как пример можно привести гостинично-ресторанный комплекс «Каспий» по ул. Шевченко, 53 а, который предлагает для расположения 21 номер.

Следует отметить, что Днепропетровск, наряду с Киевом, Харьковом, Донецком и Одессой, является одним из наиболее перспективных городов для развития проектов гостиничной недвижимости. Город нуждается в отелях различных классов и ценовых категорий.

В рамках подготовки Украины к Чемпионату Европы по футболу «Евро-2012», в Днепропетровске планируют улучшить сервис гостеприимства, в связи с чем предполагается строительство 3-4 пятизвездочных гостиниц.

На сегодняшний день в Днепропетровске развивается проект многофункционального комплекса «Астана», в составе которого запланирован 4-звездочный отель на 82 номера, плюс пентхаус. Девелопер проекта – компания «МиКомп» (Днепродзержинск). Предположительная дата ввода комплекса в эксплуатацию – декабрь 2010 года.

В сфере складской недвижимости объем рынка складских площадей Днепропетровска оценивается в 1 млн.кв.м. Рынок складской недвижимости на сегодня определен как наименее развитый сегмент днепропетровского рынка коммерческой недвижимости.

Структура рынка складской недвижимости Днепропетровска(данные Build & Live Development):

Класс «А» - 2,7%;

Класс «B» - 7,4%;

Класс «C» - 14%;

Львиная доля предложения на рынке представляет собой низкокачественную складскую недвижимость - около 90% рынка, профессиональных складских помещений, предлагающих арендаторам хотя бы минимально комфортные условия для хранения продукции, не так много - порядка 100 тыс. кв. м., что составляет около 10% от общего объема предложения на рынке.

В ситуации дефицитности профессиональных складских помещений, в качестве складов часто используются «непрофильные» помещения:

1)        помещения в бывших промышленных зданиях постройки 70-80-х годов (переоборудованные здания фабрик и заводов советского образца). Всего на сегодня более 70% объектов складской недвижимости размещаются на территориях промышленных зон.

2)        подвальные или цокольные этажи административных и жилых зданий;

3)        ангары и овощные базы, которые приспосабливаются под склады.

Во многих из них отсутствует хотя бы косметический ремонт, а порядка 50% предлагаемых на рынке складских помещений даже не отапливаются, не говоря уже о дополнительных логистических услугах.

По данным Build & Live Development  о намерениях осваивать складской сегмент рынка недвижимости Днепропетровска заявили следующие компании:

1) Компания «XXI Век» планирует до 2009 г. построить в городе на участке 50,9 га крупный хаб, в котором площадь складских помещений составит порядка 184,5 тыс. кв. м. 

2) Дочерняя компания казахской группы «Евразия», «Евразия логистик» (Москва) планирует построить на Украине четыре индустриальных парка и инвестировать в их создание $1,25 млрд. Два индустриальных парка, площадью 500 тыс.кв.м. и 300 тыс.кв.м., будут расположены в Киеве, соответственно, на левом и правом берегах Днепра. Еще два комплекса площадью по 300 тыс. кв. м каждый будут построены в Одессе и Днепропетровске. С 2007 года все индустриальные парки компании начали работать под единым сетевым брэндом GREENGATE.

3) Девелоперская компания Alfa Development Group (Днепропетровск) намерена построить в Днепропетровске более 70 тыс. кв. м складских помещений до конца 2009 года.

5) Компания FIM заявила о своем намерении возвести в ближайшем будущем в Днепропетровском регионе логистический терминал площадью 110 тыс. кв. м. Рядом с логистическим комплексом планируется строительство гостиницы 3* и выставочно-торгового комплекса для сельскохозяйственного и строительного оборудования.

6) Компания «АсстрА Украина» планирует до конца 2008 года открыть в Днепропетровске логистический комплекс площадью 6 тыс. кв. м. 

7) Транспортно-экспедиторская компания «Югинтертранс», объявила о намерении привлечь западных логистиков к созданию современного логистического центра в районе жилмассива «Приднепровский».

На сегодня на разных стадиях реализации проектов находятся до 5 современных комплексов, которые в течение 2008-2009 годов появятся в районе Донецкого, Запорожского шоссе.

Таким образом, исходя из заявленных компаниями проектов в течение 2008-2010 годов на рынке складской недвижимости Днепропетровска следует ожидать, по подсчетам Build & Live Development, 600 тыс. кв.м. качественных складских площадей.