Крыму не хватает торговых центров

В последние год-два в сфере торговли Крыма наконец начался процесс укрупнения. Крупных торговых центров становится все больше, а подходящей для недвижимости практически нет, что заставляет начинать бизнес со строительной площадки. Впрочем, дефицит устранить не удастся и в перспективе, учитывая ограниченные возможности городов в плане строительства новых торговых центров.

Все начинается со столицы

В Крыму представлены многие ведущие местные, украинские и зарубежные торговые компании. Говорят, в ближайшее время на крымский рынок собираются войти еще несколько мощных торговых фирм с огромными инвестициями, так что нынешние гипермаркеты могут потерять свои приставки «гипер». Но и те, кто уже работает на полуострове, сидеть сложа руки не собираются, а активно развивают свои торговые сети. 

Обживать Крым большая торговля, как правило, начинает с Симферополя, затем открывая представительства в курортных регионах. Объясняется это просто: если Южнобережье сулит фантастические выгоды только в течение летнего периода, то столичная торговля обеспечивает их практически круглый год. Неудивительно, что магазинчики маленькие и большие заполонили все проезжие улицы Симферополя, особенно много торговых мест в центральной части города. Полностью захватив первые этажи жилых зданий, сегодня торговля обживает подвалы. Правда, и их количество ограничено, так что недалек тот день, когда разместить новую торговую точку в центральной части крымской столицы окажется невероятно сложно.

Впрочем, есть надежды, что современные модные тенденции выносить торговлю за город — в большие многофункциональные торгово-развлекательные центры все-таки приживутся. Возможно, будут способствовать этому и невероятно высокие арендные ставки на квадратные метры. Сегодня, по информации директора агентства недвижимости «Гармония-С» Наталии Бокоревой, в центре Симферополя площади под магазины и торговые точки в современных торговых центрах («Берг», «Сільпо», «Таир») сдают в аренду максимум по 100 у. е. за 1 кв. м в месяц. Минимум, за который можно арендовать торговую точку в центре, — 40 — 50 у. е. за 1 кв. м в месяц. Правда, речь будет идти о маленьких помещениях, расположенных не на первой линии застройки.

Чем дальше от центра с его потоками покупателей, тем дешевле аренда торговой недвижимости: в спальных микрорайонах Симферополя арендная ставка за 1 кв. м составляет от 30 до 60 у. е. в месяц. В расположенных на окраинах пока еще немногочисленных больших торговых центрах площади сдают в аренду по 50 — 60 у. е. за 1 кв. м. Чтобы стать собственником торговой недвижимости, придется выложить до 5 — 7 тыс. дол.. за 1 кв. м, если речь идет о центре Симферополя. Купить бутик в торговом центре или нежилых помещениях, оформленных под торговлю, можно в среднем по 3 тыс. дол., квадратные метры первых этажей жилых домов под магазины продают по цене от 2 тыс. дол.. и выше.

Правда, многое при формировании цены зависит от наличия транспортной развязки, необходимости менять статус помещения с жилого на нежилое и других факторов. В отдаленных от центра микрорайонах крымской столицы торговую недвижимость в нежилых помещениях предлагают в пределах 2 тыс. дол.., в жилых строениях — 1,6 — 1,7 тыс. дол.

Несмотря на кусающиеся цены, желающих открыть свой магазин в Симферополе всегда хватало. В первую очередь уходят помещения в нежилом фонде, чтобы не заниматься переоформлением, что долго и дорого. Хотя предложения рынка недвижимости уже перестают отвечать потребностям торговли. Вошедшие на крымский рынок крупные торговые сети нуждаются в больших и очень больших площадях. По словам управляющей ТЦ FM Татьяны Онищенко, свободных помещений того формата, который сегодня требует рынок, практически нет. «Если это большие площади, то они либо выкуплены или находятся в собственности всевозможных акционерных обществ в промышленных зонах, либо неинтересны торговле из-за отсутствия вблизи покупателей. Повышенным спросом они пользуются разве что у автосалонов. Предложения небольших площадей задерживаются в базах данных агентств недвижимости, только если не до конца оформлена документация, главным образом земля под зданиями», — говорит Наталия Бокорева.

Поэтому в перспективе коммерческая недвижимость, в отличие от жилой, продолжит дорожать, считает директор АН «Фирма Город» Валерий Шевердак. «Исторически так сложилось, что в центре Симферополя нет возможности для строительства крупных торговых центров, как нет ее и в прилегающих к центру микрорайонах, надо полагать, что спрос не будет перекрыт предложением, а дефицит, как известно, толкает цены вверх», — считает он. 

Для небожителей и курортников

Не менее активными темпами, чем Симферополь, обживает торговля курортные регионы. В активно застраивающемся Севастополе, по данным компании «Маркет-Крым», на начало 2008 года на площади свыше 80 тыс. кв. м работали более 20 торговых центров и комплексов. Спрос на торговые площади по сравнению с прошлым годом в городе вырос на 35 — 40%, а предложение явно отстает.

Дефицит привел к резкому росту арендных ставок, которые за год увеличились на 50%. Сегодня площади в бутиках и торговых центрах в центральной части города сдают в аренду по 40 — 100 у. е. за 1 кв. м в месяц, торговых центрах — 20 — 80 у. е. за 1 кв. м, в иных торговых помещениях — 16 — 30 у. е. за 1 кв. м в месяц.

Приобрести в собственность торговые площади в центре можно из расчета 2 тыс. — 6 тыс. у.е. за 1 кв. м, в торговых центрах — 1 тыс. — 1500 у. е. за 1 кв. м, в других помещениях — 800 — 1300 у. е. за 1 кв. м.  Уже в 2008 — 2009 годах в Севастополе должно появиться не менее 5 крупных ТЦ, ведется строительство 24 объектов. При условии реализации проектов к концу 2009 года в Севастополе на тысячу человек будет приходиться около 230 кв. м торговых площадей, то есть этот показатель достигнет сегодняшнего уровня Киева, хотя будет отставать от европейских городов.

Самым привлекательным местом для торговли в Крыму, вне всяких сомнений, можно считать Ялту и прилегающие к ней города и поселки Южнобережья. Торговые услуги на территории города оказывают 716 объектов, 65 киосков, 591 объект выносной торговли, 10 рынков. Кроме действующих торговых центров, строятся и реконструируются еще порядка восьми. Причем если в прошлые годы в городе преобладал мелкий торговый бизнес, зачастую носивший сезонный характер, то в последнее время на этот рынок все чаще обращают внимание ведущие торговые сети.

Объяснить повышенный интерес их можно не только курортной спецификой города, но и активным строительством элитных апартаментов, что привлекает в город состоятельных людей — потенциальных покупателей.  В первую очередь торговлю интересуют площади в центре города, причем спрос растет на помещения порядка 100 кв. м. Но таких практически нет, поэтому довольствоваться приходится меньшими, как правило, расположенными на первых этажах жилых зданий или в пристройках к ним.

Впрочем, недалек тот день, когда ялтинской торговле, как и симферопольской, придется обживать отдаленные от центральной части районы по причине дефицита площадей в центре и рекордной их стоимости. Сегодня аренда в магазинах и зданиях под торговлю в первой линии застройки стартует от 50 дол. за 1 кв. м, есть и 100, и 150 дол., а средняя цена — 70 дол., рассказывает директор АН «Планета-Крым» Анна Мельникова. «Цена зависит от срока аренды, отделки помещений. Выше цена в специализированных помещениях: в реставрированной «Тавриде», где очень дорогое обслуживание, соответственно и арендные ставки установлены от 100 дол.», — говорит она. В отдаленных микрорайонах арендовать торговые площади можно по цене 20 — 30 дол. за 1 кв. м в месяц.

Приобрести недвижимость под магазин в Ялте еще сложнее, чем арендовать: несмотря на заоблачные цены, зарабатывающие неплохие деньги на сдаче квадратных метров в аренду владельцы помещений не спешат расставаться с прибыльной недвижимостью. В центральной части стоимость квадратного метра достигает 2,7 — 3 тыс. дол.., а если это набережная, то и 5 тыс. дол.. за 1 кв. м, говорит Анна Мельникова. Причем вне зависимости от состояния помещения, расположено ли оно в подвале или жилом доме.

В отдаленных микрорайонах в среднем порядка 2 тыс. дол.. за 1 кв. м. Активно распродаются под торговые точки первые этажи новостроек по ценам от 3,5 до 7 — 10 тыс. дол.. за 1 кв. м.

Главная причина высоких цен в крайне ограниченном количестве ТЦ. Сейчас в районе автовокзала строится новый торговый центр, но пока он еще не завершен. Существуют несколько инвестпроектов строительства многофункциональных комплексов с ТЦ, но пока это проекты. Ожидать массового строительства площадей под крупные ТЦ на ЮБК вообще не приходится из-за дорогой земли и ограниченных ландшафтных возможностей. То есть удовлетворения растущего спроса на новые площади не будет, поэтому специалисты смело прогнозируют дальнейшее подорожание торговых площадей на 10 — 20% в год.

Если на Южнобережье крупным торговым сетям развернуться сложно, то сделать это на периферии им ничто не мешает. Что, собственно говоря, многие и делают. В Керчи сегодня работают 7 супермаркетов известных торговых сетей. Их конкуренты завоевывают Феодосию, правда, готовые помещения под крупные супермаркеты и гипермаркеты, отвечающие всем запросам, в этих городах найти сложно. По словам начальника отдела АН «Феодосия-плюс» Сергея Нишпора, арендные ставки в городе составляют от 17 до 40 у. е. за 1 кв. м, причем в центре предложений очень мало — подходящие площади уже давно заняты. Приобрести торговые площади можно в среднем по 2 тыс. у. е. за 1 кв. м, но их не в избытке. Недостаток свободных площадей торговые предприятия компенсируют за счет строительства, тем более что проблемы с землей в регионах Крыма не настолько остры, как на ЮБК или в Симферополе.