Торговая недвижимость Харькова внушает оптимизм

Торговая недвижимость Харькова. Как свидетельствуют эксперты, все форматы торговой недвижимости пользуются в Харькове повышенным спросом. И хотя злые языки начали поговаривать о зарождающемся кризисе на рынке недвижимости (в том числе, и торговой), положение дел в данном сегменте пока внушает оптимизм.

Догоняем столицу

По информации компании Astera Oncor Kiev, объём рынка торговых площадей Харькова, включая непрофессиональные, сегодня составляет около 700 тыс. кв. м. За прошлый год предложение увеличилось на 200 тыс. кв. м, в основном — за счёт ввода в эксплуатацию торговых центров районного и микрорайонного значения. В процентном соотношении объём профессиональных площадей вырос на 56 %.

На данный момент показатель обеспеченности торговыми площадями у нас составляет 196 кв. м на 1000 человек. В то же время, в Донецке он равен 120 кв. м, во Львове — 160 кв. м, а в Киеве — около 280 кв. м на одну тысячу жителей. Из чего следует, что наш мегаполис занимает одно из первых мест по объёму предложения на рынке торговой недвижимости Украины, постепенно догоняя в этом сегменте Киев.

Под прицелом Запада

Крупнейшие торговые объекты, по словам аналитиков, сконцентрированы сегодня в районах Салтовка, Алексеевка, Павлово поле, пр. Гагарина, Полтавский шлях, пр. Московский, ул. Академика Павлова. К наиболее весомым из них, введённым в 2006–2007 гг., можно отнести ТРЦ «Караван», три ТЦ «Экватор», ТЦ «Класс», ТРЦ «Дафи», строительные гипермаркеты «Будмен», «Эпицентр» и «Рим», мегамаркет электроники «Москва» и гипермаркет электроники «Мегамакс».

Самыми крупными игроками на харьковском рынке коммерческой недвижимости являются местные девелоперские компании: «Концерн АВЭК и Ко», First Capital, «Аксиома», «Макрокап Девелопмент Украина», Ukrainian Construction Development Company и т. д. Кроме того, развитием проектов в Харькове занимаются такие крупные фирмы, как «Дафи», Rainford, «Край Проперти», «Лекс-Холдинг», VK Development и др.

По словам Натальи Долговой, директора департамента стратегического консалтинга и маркетинга компании First Capital (Харьков), интерес к нашему городу проявили всемирно известные западные бренды IKEA, Praktiker, Real, Delta Maxi, Aushan, BauMax. В этом году, говорит эксперт, у нас откроются магазины крупных фирм OBI, O`key, Marks&Spenser и др.

До кризиса далеко

Возвращаясь к теме злых языков: действительно, подтверждают специалисты, спрос на торговые площади неотделим от общего состояния экономики страны. В условиях возросшей инфляции покупательская способность резко уменьшилась. Соответственно, приоритетными стали продукты питания и товары первой необходимости. Поэтому покупать и арендовать торговые площади в первую очередь могут себе позволить те операторы рынка, которые реализуют именно эту продукцию. В непродовольственном сегменте дела обстоят несколько сложнее. Однако до кризиса, уверяют специалисты, пока ещё далеко.

«Ретроспективные исследования показали, что до третьего квартала 2007 года постоянно увеличивалась доля затрат, связанных с приобретением товаров длительного пользования: одежды, обуви, бытовой техники и предметов интерьера, — рассказывает Н. Долгова. — Резкий скачок индекса инфляции с высокой составляющей роста цен на продукты питания стал причиной отката к показателям 2005 года, когда около 70 % совокупного дохода семья тратила на продовольствие и товары первой необходимости.

Эти изменения не в лучшую сторону пока явно не отразились на показателе спроса, который формируется операторами рынка — девелоперами, транснациональными и национальными сетевыми ритейлерами».

Спрос не бьёт в нос?

Сегодня в «купеческом» мегаполисе функционируют более двадцати ТЦ, ТРЦ и ТРК, общая площадь которых превышает 200 тыс. кв. м.

Эксперты заверяют, что рынок ещё далёк от насыщения. Спрос на торговые площади намного превышает предложение. Подтверждением их востребованности служит тот факт, что, как правило, на момент ввода торгового центра в эксплуатацию договоры аренды заключены уже более чем на 80–90 % всех предлагаемых площадей.

«В строящемся ТРЦ «Магеллан», ввод первой очереди которого намечается на четвёртый квартал 2008 года, договоры аренды заключены более чем на 80 % всех торговых площадей», — приводит пример Н. Долгова. — Вообще, девелоперы сегодня рассматривают земельные участки от 5 до 20 га под строительство крупных торгово-развлекательных центров, ритейл-парков и т. д. Причём, зачастую не с целью аренды, а для приобретения в собственность».

Как правило, основной прирост торговых помещений в нашем городе происходит за счёт ввода в эксплуатацию новых крупноформатных ТЦ и ТРЦ.

Аренда выгоднее

В то же время в сегменте аренды торговых площадей предложений в два раза больше, чем в сегменте продажи. Основные причины, по которым собственники предпочитают отдавать помещения во временное пользование вместо того, чтобы реализовывать их, это, во-первых, устойчивый спрос, а во-вторых — высокий уровень дохода такого рода деятельности.

«Годовая доходность инвестиций в торговую недвижимость, определённая как интегрированное значение годового прироста стоимости объекта и ставки капитализации, к июню 2008 года составила 70 %, — говорит Н. Долгова. — В том числе, 52 % — прирост стоимости объекта, 18 % — ставка капитализации». По словам эксперта, в зависимости от формата торгового помещения арендная ставка сегодня составляет от 15 до 150 долл. за 1 кв. м в месяц.

Чего ожидать?

Среди основных тенденций на рынке торговой недвижимости аналитики называют:
 
- стабилизацию арендных ставок и стоимости торговых площадей;
- освоение территорий бывших промышленных зон в черте города;
- переход сетевых операторов на многоформатность ведения бизнеса;
- рост доли сетевых операторов среди арендаторов торговых площадей в ТЦ (уже сегодня составляет около 75 %);
- развитие многофункциональных комплексов;
- рост культуры совершения покупок населением.

Также при высоком уровне распространения схем франчайзинга нас ожидает приход международных операторов различных товарных групп, что позитивно скажется на разнообразии брендов, представленных в ТЦ. А это, в свою очередь, усилит прозрачность рынка и ослабит монополию небольшой группы держателей франшиз на основные бренды. По прогнозам специалистов, насыщение рынка торговой недвижимости Харькова произойдёт к 2010-2011 гг. при условии, что все заявленные проекты будут реализованы.

Мнение эксперта

Наталья Долгова, директор департамента стратегического консалтинга и маркетинга компании First Capital (Харьков):

— Для рынка торговой недвижимости Харькова по состоянию на июнь 2008 года характерен дефицит качественных площадей. Анализ динамики изменения конъюнктурных показателей в период с 2006 по 2007 гг. показал, что значение совокупного спроса на торговые площади увеличивалось ежегодно на 25–30 %.

Основной фактор спроса на рынке торговой недвижимости — рост численности платежеспособного населения за счёт увеличения уровня доходов харьковчан. Важным критерием спроса являются также структурные показатели затрат домохозяйств.

Сопоставив показатели темпов роста предложения и спроса, можно прийти к заключению о постепенном сокращении дефицита торговых площадей и о медленном насыщении рынка. При вводе в эксплуатацию всех заявленных объектов в 2009–2010 гг. произойдет значительное сокращение разрыва между спросом и предложением.

Так, при условии сохранения ежегодного роста спроса на уровне 20–25 % и росте объёмов строительства не менее чем на 50 % в год, к началу 2011 года можно ожидать наступления первой фазы насыщения рынка. В настоящее же время уровень вакантности площадей не превышает 5 % арендуемой площади торговых центров.