Бум на Крым. Зона отдыха!

По уровню спроса на недвижимость Южный берег Крыма обогнал Сочи и самые популярные среди россиян зарубежные курорты. Предложений на первый взгляд тоже хватает — сегодня многие крымские города и поселки переживают строительный бум, и возводится там главным образом элитное жилье. Но, увы, лишь единичные объекты соответствуют заявленному классу. Неверный выбор может обернуться денежными потерями и испорченным отдыхом.

Привычные места

По данным крымских риэлтеров, почти половина сделок с недвижимостью на Южном берегу Крыма приходится на долю российских граждан. По статистике посещений интернет-портала "Дом на море", крымская недвижимость занимает второе место после Геленджика, опережая курорты Болгарии. "В основном жилье в Крыму покупают россияне, которые привыкли здесь отдыхать, — отмечает менеджер портала Наталья Сергеева. — Основные требования, которые предъявляют покупатели, — расположение дома недалеко от моря, в городской черте, но в тихом районе. Такие объекты сейчас строятся по всему побережью, наиболее активно застраиваются Большая Ялта и Алушта".

Наибольший интерес у россиян, намеренных приобрести элитное жилье, по словам Натальи Сергеевой, сегодня вызывает жилой комплекс "Лагуна" и клубный "Дом композитора" в Ялте, а также жилой комплекс в парке Чаир, в 30 минутах езды от Ялты, на территории знаменитого в свое время санатория "Сосновая роща". Если "Лагуна" привлекает прежде всего спокойствием, уединенностью и архитектурной схожестью с Французской Ривьерой (комплекс расположен на окраине Гурзуфа, в 10 км от Ялты и примерно в 3 км от "Артека" и горы Аю-Даг, в 10-20 м от кромки воды), то другие два объекта вызывают у россиян ностальгические чувства.

"Дом композитора" находится в историческом центре Ялты в 100 м от городской набережной. Комплекс состоит из трех корпусов: нового элитного клубного дома и двух зданий старинного особняка 1881 года, бывшей усадьбы композитора Александра Афанасьевича Спендиарова. В старинных корпусах особняка сейчас идет реконструкция и реставрация внутренних помещений, восстанавливаются многочисленные камины и печи, построенные в конце XIX века. В корпусах расположатся зоны отдыха для жителей комплекса, ресторан, музыкальный салон, бутики, room-service, сигарная комната. Также в старинном корпусе будет построено пять апартаментов. В новом восьмиэтажном корпусе с подземным паркингом и эксплуатируемой кровлей, площадью около 6 тыс. кв. м расположатся 22 апартамента площадью от 40 до 270 кв. м. Продажи начнутся в сентябре, и, по данным застройщика (Московская инвестиционная группа), цена квадратного метра составит $10 тыс. Полное завершение строительных работ запланировано на осень 2009 года.

Еще более теплые музыкальные и литературные ассоциации вызывает у россиян жилой комплекс в парке Чаир — где распускаются розы и расцветает миндаль и где поэту Павлу Арскому снились "твои золотистые косы" и другие приятные сны. Когда-то на месте санатория, в сосновом бору, был охотничий домик князя Юсупова, а рядом — дача "Чаир", построенная в 1903 году по заказу великого князя Николая Николаевича. В 20-е годы прошлого века на прибрежной территории бывших владений великого князя Романова и князя Юсупова появились санаторная дача "Чаир" и дом отдыха Центросоюза "Сосновая роща", по аллеям которого любил разгуливать Маяковский. Впрочем, помимо литературных, музыкальных и исторических это место имеет и другие достоинства — сосны здесь растут у самого берега моря, что создает неповторимый микроклимат, благотворно действующий на организм.

Ближе к морю

Понятно, что такие уникальные места редкость. Но элитные объекты строятся по всему крымскому побережью. По каким же критериям выбирают их покупатели из России?

"Во-первых, это месторасположение, — говорит Лилия Сафронова, менеджер по маркетингу ГК "Артекс". — Элитный объект обязан находиться на первой береговой линии, в пляжной зоне. Причем пляжная зона должна быть новой и современной — шириной не 7 м, а как минимум 20, иметь качественные берегоукрепительные сооружения и защитную гидротехническую стену семиметровой высоты. Это необходимо, чтобы недвижимость не заливало водой во время зимних штормов. Еще один критерий — высокое качество строительства, включая противооползневую защиту".

Как и на других курортах, цены на крымское жилье зависят в первую очередь от близости к морю. В домах на первой линии жилье продается за $2,5-4 тыс. за 1 кв. м. В элитных новостройках квадратный метр может стоить в несколько раз дороже.

Самый дорогой жилой комплекс в Крыму — "Черноморский", возводящийся в Ялте, в районе Никитского ботанического сада компанией "Антал-сервис". Жилой комплекс должен быть введен в эксплуатацию к 2010 году, сейчас жилье в нем стоит от $18 тыс. за 1 кв. м. На участке площадью 9 га, из которых на 5 га разбит парк с можжевеловыми и сосновыми рощами, согласно проекту, расположатся 4 корпуса апартаментов, 13 коттеджей, 4 виллы, а также гостиничные и административные здания. Высокие цены обусловлены богатой историей объекта, которая начинается с 1968 года. Правительственный санаторий "Черноморский" появился по инициативе первого секретаря ЦК КПУ Петра Шелеста. Здесь отдыхали только члены или кандидаты в члены Политбюро КПУ, члены правительства УССР, академики. Уже в то время в "Черноморском" сложились традиции размеренного, спокойного семейного отдыха. Если к историческому прошлому, партийно-правительственному статусу прибавить современную инфраструктуру и технологии, включая систему "умный дом", получится действительно элитный объект.

Второе место занимает "Апарт-отель" в Приморском парке Ялты. Застройщик "Триумвират" обещает сдать объект к декабрю 2008 года, цены здесь достигают $7,25-20,72 тыс. за 1 кв. м. 14-этажное здание, которое будет оснащено самыми современными инженерно-техническими коммуникациями, архитектурно вписано в ландшафт парка. Уже с первого жилого этажа открывается панорамный вид на ялтинскую бухту, море и парк. Площадь апартаментов от 66,94 до 155,19 кв. м, высота потолка 3,3 м. На любом этаже соседние секции могут быть объединены в блоки. В составе инфраструктуры — рестораны, спа-центр, бассейны с подогреваемой морской водой, гостиничный комплекс, выход на собственный благоустроенный пляж, бильярдный клуб, боулинг-клуб, винный погреб, детская комната и проч.

На третьем месте — комплекс "Прибрежный" в поселке Никита в составе курортной зоны Большая Ялта. Крымский прибрежный альянс намеревается завершить строительство уже к концу этого лета. Цена — $7709 за 1 кв. м.

При этом, как утверждает Лилия Сафонова, цены растут на $300-400 в месяц.

Апартаменты класса "люкс"

Хорошая альтернатива квартире в элитном жилом комплексе — апартаменты в отеле. Сейчас девелоперы начали осваивать luxury-сегмент гостиничной недвижимости Крыма. Например, компания "Глобус Эссет Менеджмент" инвестирует $300 млн в строительство апартаментов и спа-отеля в Большой Ялте. Апартаменты в новом комплексе "Золотой пляж" будут продаваться за $1-4 млн (площадь — от 100 до 400 кв. м, цена — от $10 тыс. за 1 кв. м.). Комплекс появится в 7 км от Ялты между Ореандой и Курпатами. На 15 га будут построены 220 апартаментов класса de luxe (70 тыс. кв. м) и пятизвездный спа-отель на 70 номеров. Первую очередь "Золотого пляжа" планируется сдать в конце 2009 года, а весь проект — в 2010 году. Управлять отелем будет швейцарская Luxury Hotel & Spa Management (управляет киевским отелем "Премьер Палас").

Для сравнения: сейчас средняя стоимость апартаментов в Большой Ялте составляет $4-5 тыс. за 1 кв. м. Апартаменты предлагаются в Гурзуфе ("Резиденция солнца", "Лагуна"), Ялте ("Апарт", "Крымский дворик"), Гаспре ("Лазурный"), Алуште ("Дача доктора Шнейнгольца") и проч.

Этот формат выгоден прежде всего девелоперам — дело в том, что подобные проекты оформляются как рекреационные и могут возводиться в непосредственной близости от береговой зоны, где жилищное строительство запрещено. Поэтому и позиционируются они не просто как жилье, а как рекреационные комплексы, пансионаты с апартаментами, клубные резиденции. Во всех таких проектах предусматривается полный комплекс обслуживания, причем круглый год, для чего создается управляющая компания, которая в перспективе возьмет на себя заботу об апартаментах, включая их сдачу в аренду на период отсутствия хозяев.

Доходные метры

Элитные новостройки Крыма могут принести инвесторам неплохой доход, поскольку цены на недвижимость южного берега стабильно растут. Годовой рост составил в среднем 30%, курортная недвижимость с апреля прошлого года по апрель 2008 года подорожала в среднем на 42%.

По данным агентства недвижимости "Фирма СТД-центр", наибольший рост показал Кореиз (61,9%), на втором месте Симеиз (54,5%), на третьем — Алупка и Форос (50%). В Гаспре жилье подорожало за год на 45,4%, в Гурзуфе — на 42,8%, в Мисхоре — на 41,6%, в Никите — на 38,4%.

По информации Главного управления статистики АРК, по итогам первого квартала 2008 года на полуострове Крым более половины освоенных объемов инвестиций (примерно $89,7 млн) пришлось на строительство в целом, а около трети этих средств — на возведение жилья. Вложения в строительство жилья по сравнению с первым кварталом 2006 года возросли на 73%. Наиболее активны в этом отношении Ялта, Евпатория, Алушта, Феодосия и Судак.

По данным крымских операторов рынка новостроек, доходность инвестиций в недвижимость в 2007 году составила от 30% до 60% в зависимости от выбранного объекта. Вопрос — как выбрать объект, чтобы получить максимальную доходность?

По мнению Лилии Сафроновой, объект нужно выбирать не в самом центре города (например, в центре Ялты качество морской воды заметно хуже, чем на расстоянии 10-15 км от центра города, что при достаточном выборе может снизить ликвидность), лучше всего — на побережье от Алушты до Фороса. "В этом регионе особенный целебный микроклимат, а самый полезный для здоровья воздух — в Гурзуфе, Алупке и Мисхоре, — говорит она. — Поэтому курортная недвижимость в этих местах всегда будет пользоваться высоким спросом, а цены уже сейчас здесь в три раза выше, чем в Судаке или Евпатории. Самый доходный объект — тот, что находится на первой линии. По расположению такие проекты уникальны, и что бы ни случилось на рынке, они не упадут в цене".

Однако найти действительно качественный проект, да еще на первой линии, в Крыму довольно сложно. По данным директора по развитию Swiss Realty Group Ильи Шершнева, 80% проектов крымских элитных новостроек по качеству не соответствует требованиям элитного сегмента, и в этом несоответствии — основной риск инвестора.