Региональная политика

Крупные девелоперы активно осваивают сегмент коммерческой недвижимости в регионах. Их привлекает наличие свободных земельных участков для строительства крупных торговых центров, а также ненасыщенность рынка на фоне роста благосостояния жителей. Самым привлекательным украинским городом для строительства торгово-развлекательных центров (ТРЦ) до сих пор остается Киев, где ставки аренды самые высокие среди украинских городов. По состоянию на начало года в ТРЦ, расположенных в центральных районах города они составляли от $65/кв. м до $215/кв. м и $30-50/кв. м в районах, удаленных от центра. Правда, строить новые объекты в Киеве с каждым годом все сложнее, так как почти все земельные участки с выгодным расположением выкуплены либо застроены. Владельцы, которые приобрели на них права ранее, не спешат расставаться с принадлежащей им землей, постоянно растущей в цене. Строительство коммерческих объектов в столице также осложняется высокой стоимостью строительных работ. "В 1994-1998 годах удачно расположенные ТРЦ в столице окупались за два-три года. В 1998-2006 годах этот показатель увеличился до трех-пяти лет. А к 2009 году он вырастет до семи лет",– отмечает генеральный директор компании "Конкорд Девелопмент" Валерий Кирилко. Это вынуждает участников рынка более активно развивать проекты в регионах. Немаловажным аргументом в пользу выгодности региональных ТРЦ служит рост доходов проживающих в них жителей, а также интерес со стороны сетевых операторов продуктового и одежного ритейла.

Большинство участников рынка выходят в регионы, создавая совместные предприятия с местными операторами. Как правило, в альянсах одна из компаний обладает мощным финансовым ресурсом, а другая – земельными участками или административный ресурсом, с помощью которого возможно эти участки получить. Например, объединили свои активы в недвижимости один из крупнейших производителей алкоголя днепропетровская компания "Алеф" Вадима Ермолаева и Станислава Виленского и киевский оператор складской и офисной недвижимости FIM Group. Для строительства и управления объектами торговой и жилой недвижимости совместную компанию в середине прошлого года создали бывший днепропетровский губернатор Сергей Касьянов и генеральный директор киевской строительной компании "Градострой" Виктор Власов.

В компании "Конкорд Девелопмент" составили рейтинг крупных украинских городов по показателю привлекательности развития объектов коммерческой недвижимости, в частности ТРЦ. Вторым по привлекательности городом после Киева для строительства коммерческой недвижимости в "Конкорд Девелопмент" называют Одессу. На последующих местах в рейтинге разместились Днепропетровск, Донецк, Харьков, Запорожье и Львов.

Среднестатистический одессит разово тратит на покупку продуктов питания, предметов личной гигиены и бытовой химии $19-20. При этом по европейским меркам экономически целесообразно начинать в городе строительство крупного ТРЦ при средней сумме чека $9. Ставки аренды в торговых центрах Одессы составляют $20-80/кв. м. Крупнейшими объектами торговой недвижимости в Одессе являются построенные в 2004-2005 годах ТЦ "Афина", "Европа", "Вузовский", ТЦ на Среднефонтанской. В прошлом году в городе был сдан в эксплуатацию ТЦ "Сады Победы" (20 тыс. кв. м). В "Конкорд Девелопмент" прогнозируют, что до конца 2008 года объем торговых площадей в Одессе увеличится в 1,5 раза. Крупнейшим объектом, который будет сдан в этом году, является ТРЦ "Ипподром" (площадь 60 тыс. кв. м; девелопер – Acteeum Group).

После Киева и Одессы наиболее привлекательным для формата ТРЦ эксперты считают Днепропетровск. Среди украинских городов-миллионников именно в Днепропетровске активно строятся объекты торговой недвижимости: сейчас в городе насчитывается порядка 40 объектов, позиционирующих себя как ТЦ (для сравнения: в Киеве на начало 2008 года их было лишь 33). Крупнейшими торговыми комплексами являются "Мост-Сити", "Вавилон", "Новый центр" и "Мириада". Последний объект стал пилотным торгцентром компании ICD Investments, которая намерена построить целую сеть по всей Украине.

Вслед за Днепропетровском по привлекательности следует Донецк, где ставки аренды на торговые площади составляют от $32 до $137. Крупнейшими ТРЦ в Донецке являются "Донецк-Сити", "Золотое кольцо", "Белый лебедь". В прошлом году в Донецке не было введено в эксплуатацию ни одного торгового центра.

В отличие от Донецка, активно развивается рынок торговой недвижимости в Харькове, где на сегодня функционируют 20 ТРЦ. В ближайшее время в Харькове начнут развиваться более крупные по размеру проекты, которые постепенно будут переходить к мультиформату – появлению помимо продуктовых ритейлеров еще и сетевых торговцев электроникой и бытовой техникой, спорттоварами, мебелью. Так, компания Multi Development в партнерстве с местным инвестором UCDC развивает проект объекта Forum Kharkiv общей полезной площадью 90 тыс. кв. м. О намерении построить ТРЦ в Харькове и на его окраине – в районе кольцевой дороги – заявил один из крупнейших розничных операторов мира Auchan Group.

Шестое место в рейтинге "Конкорд Девелопмент" – у Запорожья. Крупнейшие ТРЦ в городе – "Украина", "Пальмира Плаза", "Космос-сити" и "Амстор". В этом году девелопер "Панорама Груп" планирует открыть на набережной Днепра торговый центр общей площадью 50 тыс. кв. м. О своем интересе к Запорожью заявляет и израильский конгломерат Africa-Israel Льва Леваева: в центре города инвестор построит многофункциональный комплекс на 150 тыс. кв. м, основой которого будет большой ТРЦ.

Единственный из крупных украинских городов, в котором, по словам Валерия Кирилко, нет ни одного крупного профессионального ТЦ, является Львов. В городе насчитывается всего 4 тыс. кв. м площадей в торговых центрах. Крупнейшими в городе ТЦ на сегодняшний день являются универмаг "Львов", ТЦ "Шувар" и "Магнус". В то же время в ближайшие годы во Львове ожидается сдача в эксплуатацию четырех крупных проектов – Окружного ТРЦ на просп. Красной Калины (24 тыс. кв. м), торгово-офисного центра на ул. Липецкой (30,5 тыс. кв. м), Retail Park (27,8 тыс. кв. м) и регионального ТРЦ площадью около 80 тыс. кв. м.