Обзор рынка торговых и торгово-развлекательных центров Украины.

В последнее время в Украине наблюдается устойчивый спрос на коммерческую недвижимость элитного уровня. На первом месте по развитию находятся торговые помещения, включая относительно новый для отечественного девелоперского бизнеса сегмент – торгово-развлекательные центры.

Украина, согласно исследованиям, входит в первую тройку среди стран восточно-европейских государств по привлекательности и высокой доходности проектов по строительству торговой недвижимости. Доходность составляет не менее 30% (тогда как в экономически развитых странах 12-15%), срок окупаемости 3-5 лет (на Западе - 10-15 лет).

Тенденции рынка

Увеличение развития торговой недвижимости в регионах. Согласно данным, озвученным Галиной Малиборской, руководителем отдела торговой недвижимости компании «Colliers International Украина», наиболее перспективными с точки зрения дальнейшего развития торговой недвижимости являются рынки Киева, Харькова, Днепропетровска, Донецка, Одессы, Львова и Запорожья. В то же время региональный рынок торговой недвижимости развивается более динамично по сравнению со столичным, который на сегодня является лидером по объему торговых площадей. Примечательным является тот факт, что в последнее время наблюдается возрастающий интерес к так называемым "городам третьего уровня приоритетности", таким как Симферополь, Полтава, Севастополь, Винница", - отмечают эксперты.

Повышение уровня арендных ставок. Рост стоимости аренды характерен для всех категорий торговой недвижимости. Так, например, на сегодняшний день средние арендные ставки в бизнес-центрах столицы класса «В» составляют $45-55 за 1 м2 (без налогов). Арендные ставки в региональных ТЦ составляют $20-80 за кв.м. в месяц и сохраняется тенденция их увеличения.

Развитие развлекательной инфраструктуры. Мощная развлекательная зона притягивает дополнительный приток посетителей, помогая торговому комплексу выстоять в условиях постоянного роста конкуренции и острого дефицита перспективных участков под строительство. На сегодня доля зон развлечений в киевских торговых центрах — около 8%. Это заметно ниже существующих международных стандартов (до 30%). Низкая степень насыщенности рынка. Так, по данным Colliers International Ukraine, в 2007 году потребность Киева в торговой недвижимости превысила 700 кв.м. При этом средний показатель прироста торговых площадей в Киеве – 60-70% годовых.

Увеличение сроков окупаемости проектов за счет подорожания себестоимости строительства.
Снижение уровня доходности. Если в прошлые годы уровень доходности на объекты коммерческой недвижимости в Украине находился на уровне 12-16%, то сейчас этот показатель снизился до 9%. При этом эксперты называют эту цифру вполне оптимальной для игроков рынка.

Факторы, влияющие на рынок

Среди основных сдерживающих развитие рынка факторов следует отметить:
- Повышение себестоимости строительства
- Несовершенное земельное законодательство, сложные схемы передачи земли в аренду;
- Дефицит торговых площадей, который намного опережает темпы строительства. По данным Colliers International Ukraine, в 2007 году потребность Киева в торговой недвижимости превысила 700 кв.м. Средний показатель прироста торговых площадей в Киеве – 60-70% годовых, исключением является 2004 год, по итогам которого торговый фонд увеличился на 114%.
- Задержка сроков строительства новых торговых центров по различным причинам, среди которых недостаток опыта у местных девелоперов и финансовые затруднения инвесторов проектов. Новые торговые центры в Киеве практически не вводятся — девелоперы запаздывают со строительством заявленных проектов на срок от двух до семи лет

Благоприятствующие факторы:
- Позитивная динамика роста доходов населения не только в столице, но и в регионах. В целом показатель роста доходов населения за январь-сентябрь 2007 года составил 25% (по сравнению с аналогичным периодом 2006 года);
- Увеличение розничного товарооборота в стране. По итогам 2006 года Украина заняла четвертое место в мире по объему розничного товарооборота
- Ненасыщенность рынка . Предложение свободных площадей отстает от
постоянно увеличивающегося спроса: с января 2006 г. по август 2007 г. в столице было ведено в эксплуатацию всего 60 тыс. кв. м, из которых вакантны не более 3 %

Объем рынка ТРЦ

По данным УТГ, на сентябрь 2007 года в Украине насчитывалось порядка 220 объектов, которые условно можно отнести к торговым центрам, общей площадью более 1,6 млн. кв.м. Из них 32 объекта находятся в Киеве. Прирост площадей за первую половину 2007 года составил 20%.

При этом 56% площадей в регионах (без учета Киева) приходятся на шесть самых крупных городов с населением от 700 тыс. чел. - Харьков, Днепропетровск, Донецк, Одесса, Запорожье, Львов (в 2006 году доля этих городов составляла 61%). С учетом Киева на долю семи крупнейших городов Украины приходится порядка 66% площадей всех торговых центров Украины (2005 год - 73%, 2006 год - 72%).

В первой половине 2007 года объем операций с коммерческой недвижимостью в Украине составил примерно $293,75 млн. Львиная доля этой суммы – $231,25 млн. – пришлась на офисную недвижимость, остальная часть – на торговую. Для сравнения, согласно данным специализированного консультационного агентства Jones Lang LaSalle, за весь прошлый год объем операций с недвижимостью составил $497,2 млн., а в 2005 – всего $22 млн. Более 90% сделок заключено в столице страны, Киеве.

Объем площадей ТЦ и ТРЦ в крупных городах Украины:

Киев: Согласно данным компании Colliers International, общая площадь торговых и торгово-развлекательных центров в Киеве составляет около 500 тыс. кв. м. В украинской столице площадь ТЦ и ТРЦ сегодня составляет 125 кв. м на 1 тыс. человек, а в Праге этот показатель равняется 650, в Варшаве — 740, Париже — 400, Москве — 603, Казани — 600 кв. м на тысячу населения.

Днепропетровск: общая площадь торговых и торгово-развлекательных центров составляет - около 300 тыс. кв. м.

Донецк: Общая площадь существующих торговых центров – порядка 220 – 250 тыс. кв.м.

Харьков: По оценкам департамента аренды ООО ППФ «КРОНА», на текущий момент в городе Харькове функционирует боле 20-ти торговых центров, общей площадью около 240 тыс.кв. м. Это около 135кв. м. на 1000жителей, что в 3-4 раза меньше чем в среднем по Европе и на 10-40% меньше чем в таких городах, как Днепропетровск, Киев, Одесса.
Потребность Харькова в профессиональных торговых площадях оценивается на уровне 600-650тыс. кв. м.

Львов: В настоящее время на рынке торговой недвижимости представлено 15 торговых центров, площадью немногим более 104 тыс. кв. м

Одесса: На сегодня рынок торговых центров в Одессе представлен 12 объектами, общей площадью 229,58 тыс. кв.м.

Николаев: Около 100тыс. кв.м.

Запорожье: Около 60-70 тыс. кв.м.

Форматы

В мировой практике существует несколько классификаций торговых центров, где все форматы соответствуют определенным критериям: размеру, целевому рынку, конфигурации помещений, составу арендаторов и др. Одним из критериев классификации является зона влияния торгового центра. По этому признаку они подразделяются на четыре основные типа, микрорайонные (convenience centers), районные (neighborhood centers), окружные (community centers), региональные (regional centers). Иногда выделяются суперокружные и суперрегиональные торговые центры.

Микрорайонный торговый центр (Neighborhood Shopping Center)
Микрорайонный торговый центр осуществляет продажу товаров повседневного спроса (продукты питания, лекарства и т.п.) и бытовых услуги (те, в которых возникает ежедневная потребность у покупателей прилежащей торговой зоны).

В микрорайонном торговом центре якорем является супермаркет. Другие значимые арендаторы в микрорайонном торговом центре - аптека, универсальный магазин. Типичная для микрорайонного торгового центра площадь, на которой представлены все присущие ему функции, составляет около 5 000 кв. м, но, в принципе, она может составлять от 3 000 до 10 000 кв. м. Микрорайонный торговый центр, как правило, обслуживает людей, проживающих в пяти - десяти минутах езды от него.

Окружной торговый центр (Community Shopping Center)
Первоначально, окружные торговые центры формировались вокруг продуктового или универсального магазина, служившего якорем, в дополнение к супермаркетам. Крупные магазины-склады и магазины товаров по каталогу по сниженным ценам и магазины с доставкой являются другими возможными якорями.

Окружной торговый центр зачастую, поставляет товары, которые не продаются в ни в микрорайонных ни в региональных торговых центрах, например, мебель, инструменты, товары для строительства и для сада. Типичная торговая площадь окружного торгового центра - примерно 15 000 кв. м., но в целом она может составлять от 10 000 до 30 000 кв. м. Он, как правило, обслуживает население в 10 - 20 минутах езды от него.

Региональный торговый центр (Regional Center)
Региональный торговый центр имеет площадь 40 000 кв. м, при этом она может варьироваться от 30 000 до 100 000 кв. м.

Обычно, региональный торговый центр включает молл, крытую торговую галерею типа «пассаж» с искусственным климатом, модные товары. Число якорей такого торгового центра – от 2-х на 50-70% площадей. Зона охвата такого торгового центра находится в диапазоне 9-27 км.

Суперрегиональный торговый центр (Super Regional Center)
Типичная площадь суперегионального торгового центра составляет 80 000 кв. м, при этом она может варьироваться от 50 000 до более чем 200 000 кв. м.

Другая классификация торговых центров основана на определении якорных арендаторов. Согласно ей можно выделить следующие ТЦ: specialty centers (специализированный торговый центр), festival center (фестивальный торговый центр), power center (пауэр-центр), fashion center (торговый центр моды), outlet center (аутлет-центр), off-рriсе center (дискаунт-центр), retail-entertainment center (торгово-развлекательный центр), торгово-общественный центр. Также можно выделить такие форматы, как strip commercial, который выражается в виде strip center и convenience center (центр товаров первой необходимости), lifestyle center (многоцелевой ТЦ, представленный широким кругом развлечений и подборкой стильных и модных магазинов) и town center (торговый городок).

К сожалению, общепринятая классификация не совсем совместима с украинскими реалиями. Каждый из существующих форматов представлен на рынке Украины в виде будущих проектов, которые, к сожалению, еще не реализованы. До 2010 года, если все заявленные проекты выйдут на рынок, можно будет оценить по достоинству те особенности, которые характеризуют каждый из форматов.

На актуальный момент развитие рынка осуществляется в рамках двух базовых трендов. Для части новых ТЦ становится характерной узкая специализация. Примерами специализированных ТЦ могут служить “Альта Центр” (профиль — торговля одеждой, в том числе модными коллекциями), стоковый мультибрендовый торговый комплекс “Макрос”.

Другим направлением в развитии ТЦ является ориентация на универсальность. Действующие ТРЦ “Караван”, “Променада-Центр”, планируемые “Лыбидь-Плаза” и “Олимпик-Плаза” иллюстрируют тенденцию к глобализму и универсализации.

Правда, специалисты расходятся во мнении относительно перспектив специализированных ТЦ. По мнению идеологов таких центров, роль “якоря” в них исполняет сам по себе специализированный профиль. Пессимисты считают, что таким ТЦ все равно придется размещать у себя непрофильных “якорных” арендаторов, в роли которых в большинстве случаев пока выступают крупноформатные продовольственные магазины. Например, ТЦ “Альта Центр” все же “усилили” еще и продовольственным супермаркетом “Велика кишеня”.

По прогнозам девелоперов, следующим этапом эволюции украинских ТЦ станут супермодные в Европе так называемые торговые моллы — крупнейший формат ТЦ с аквапарком, каруселями, картингом и другими соблазнами в духе “Диснейленда”. Но такие ТЦ, по прогнозам экспертов, в Украине могут появиться не ранее 2010 г.

Девелоперы, работающие на отечественном рынке торговой недвижимости

- Компания «ХХІ Век» (сеть ТЦ «Квадрат»)
- Группа компаний «Караван» (сеть ТРЦ «Караван»)
- Компания ABREXProject & Partners (ТРЦ в городах. Сумы, Запорожье, Луцк, Черновцы, Ивано-Франковск, Ужгород, Житомир, Полтава)
- Компания VOK Development (ТС «Велика кишеня»)
- ТММ (ТРЦ «Комод», «Мандарин Плаза» г. Киев и др.)
- Компания Forent (ТЦ «Майдан» г. Черновцы, ТЦ «Европа» г. Одесса, универмаг «Львов» г. Львов, универмаг «Прикарпатье» г. Ивано-Франковск, ЦУМ г. Житомир
- Компания «CPD Group» (ТРЦ «Мегацентр» г. Чернигов)
- Компания «Дафи» (сеть ТРЦ «Дафи»)
- Компания Castle Development
- Группа компаний FIM
- HCM Group
- King Cross Group (ТРЦ King Cross Leopolis)
- Renaissance Development

Иностранные компании, планирующие инвестировать в ближайшем будущем в торговую недвижимость в Украине:
Компания Real Estate Solutions планирует к 2015 году инвестировать около $300 млн. в реализацию десяти проектов по строительству объектов коммерческой недвижимости в областных центрах Украины. В планах развития компании предусматривается к концу 2007 года приступить к разработке десяти проектов строительства коммерческой недвижимости на территории облцентров. Общий объем инвестиций составит около $300 млн. Компания рассматривает возможность строительства логистических центров класса А, многофункциональных комплексов, включающих в себя популярные форматы торговой, офисной и развлекательной недвижимости, развитие проектов в формате retail-парк, а также развитие развлекательно-торговых центров

Лондонская фирма London & Regional Properties, занимающаяся застройкой и инвестициями в недвижимость, пришла на украинский рынок в марте месяце 2007 года, и уже успела приобрести в Киеве три объекта – офис, торговый центр и склад. Кроме того, фирма намерена и сама выступать в качестве застройщика. «В Центральной Европе наступила ужасная дороговизна, и поэтому в прошлом году мы обратили взоры в сторону России. Наш выход на украинский рынок – продолжение той же стратегии», – говорит Макс Фаулз-Паздро [Max Fowles-Pazdro], глава отдела центрально- и восточноевропейских приобретений в London & Regional. За последние полтора года мы инвестировали в Россию $2 млрд., а теперь планируем сделать то же самое и в Украине.

Invesco Real Estate, лондонская компания по управлению активами, готова инвестировать средства в киевскую недвижимость, а также покупать незавершенные проекты застройки и создавать совместные предприятия с местными партнерами.

OLYMPUS Capital. Компания заявила, что намерена инвестировать около $100 млн. в украинскую торговую и коммерческую недвижимость в Киеве и городах-миллионниках. Иностранцы заинтересованы построить торгово-развлекательные центры на 5-7 га в Киеве, а также Днепропетровске, Одессе, Харькове и Донецке. Площадь каждого их них составит не менее 50 тыс. кв. м. На реализацию каждого проекта, включая оформление необходимой документации и строительство, уйдет два-три года.

Общие тенденции, прогнозы развития рынка

Особенностями дальнейшего развития рынка ТЦ в 2008 г., по мнению экспертов, станут:
- возрастание конкуренции за счет прихода на рынок иностранных операторов со всемирным именем, репутацией и опытом;
- появление новых, амбициозных отечественных девелоперов, являющихся частью крупных ФПГ;
- развитие операторами собственных девелоперских проектов;
- увеличение объемов инвестиций в реализацию новых проектов в сегменте ритейла;
- выход национальных девелоперов в региональные города-стотысячники, а региональных - в небольшие городки.

На фоне растущего уровня доходов населения в 2008 г. насыщение рынка торговой недвижимости не наступит, а дефицит будет стимулировать его дальнейшее развитие.

Планы развития рынка по регионам:

Киев: По данным УТГ, до 2009 г. общее количество торговых площадей в ТЦ г. Киева должно было возрасти до 785 тыс. кв.м. (при условии реализации всех заявленных проектов). К реализации в ближайшее время заявлено несколько крупных объектов. В начале 2008 г. должен появиться торгово-развлекательный комплекс «Квадрат-Аврора» и торгово-развлекательный центр «Днепровская пристань».В течение ближайших 5 лет компания ХХІ век запланировала возвести ТРЦ «Квадрат» на улице Милославской (54 тыс. кв. м), многофункциональный комплекс возле станции метро «Вырлица» (992,8 тыс. кв. м) и торгово-развлекательный центр у станции метро «Лесная» (122,6 тыс. кв. м). В 2009 году компания Deol Partners намерена построить под Киевом (7 км по Житомирской трассе) торгово-развлекательный комплекс Mall of Ukraine, общая площадь которого составит 180,59 тыс. кв. м. Стоимость проекта равна $488 млн.

Львов: До 2010 года во Львове запланировано к строительству около 380 тыс. кв.м. торговых и торгово-развлекательных площадей.

Днепропетровск: О намерении осесть в Днепропетровске заявило ООО "Лекс-Холдинг", управляющая сетью комплексов «Караван». Зарегистрированное столичными ритейлорами ООО «Караван-Днепр» уже получило в аренду два участка земли на ж/м «Сокол» и Донецком шоссе. В первом случае на 20 га собираются построить самый крупный в Украине торгово-развлекательный комплекс общей площадью 153 тыс. кв. м, а на Донецком шоссе площадь объекта составит 95 тыс. кв. м. На территории коттеджного городка «Золотые ключи» свои торговые центры намерены возвести шведская IKEA и немецкая Metro. На очереди перепрофилирование промышленных предприятий. развлекательный комплексы.

Одесса: Общая площадь ТЦ до конца 2008 года превысит 290 тыс. кв. м. Девелоперская компания Trade Real Estate&Development (TRE’n’D, Киев) планирует до конца 2008 года завершить строительство ТРЦ площадью 80 тыс. м? на участке в 22 га, расположенном на 8-м километре Ленинградского шоссе в Одессе.

Харьков: на 2008-2009 гг. запланировано введение в эксплуатацию более 20 объектов торговой недвижимости общей площадью свыше 400 тыс. кв.м. В центре Харькова, на площади Свободы, компания «XXI Век Харьков» намерена построить многофункциональный комплекс. Комплекс будет состоять из нескольких соединенных между собой зданий высотой от 11 до 20 этажей общей площадью почти 84 тыс. кв. м. В его состав войдут офисный центр класса А (32 тыс. кв. м), отель (20 тыс. кв. м), торговый центр формата fashion center (18 тыс. кв. м), а также казино, рестораны, кафе и парковка. компания «XXI Век Харьков» намерена вложить в реализацию проекта около $100 млн. Начало строительства комплекса запланировано на 2010 г., а ввод объекта в эксплуатацию — на 2011 г.
Донецк: Сейчас заявлено несколько разноформатных объектов. К самым крупным можно отнести Декор Донбасс, Квадрат, Централь, Континет, Интернешнл Плаза. К 2010 году общая площадь всех построенных к тому времени торговых центров будет составлять немногим более 400 тыс. кв. м. В первом квартале 2008 года планируется открытие 5-уровневого ТЦ «Континет» (общая площадь 26,5 тыс. кв.м.). На 2008 г. запланировано начало строительства ТРЦ «Квадрат» общей площадью 94 тыс. кв. м.

Запорожье: По данным корпорации "Арсенал", если все заявленные до 2012 года проекты будут реализованы, общая площадь торговых центров в Запорожье вырастет почти в 10 раз. Так, согласно данным экспертов, уже сейчас в городе строятся ТРЦ "О`Кей" на Набережной магистрали, ТЦ "Муравей" на ул. Брянской, 12, а также торговые центры по пр. Металлургов, 8-б, по ул. 40 лет Советской Украины, 57-б и по ул. Правды, 36. Уже согласовано расположение еще одного крупного ТЦ под названием "Бородинский квартал", который разместится на ул. Ладожской, 18-а.

Черкассы: Планируется сдача в эксплуатацию ТРЦ на пр-те Химиков, 74 до конца текущего года. Площадь ТРЦ – 60 тыс. м?

Сумы: в 2008 году планируется к сдаче ТРЦ «Мануфактура» общей площадью 25000 кв.м.