Компания Colliers International (Украина) подготовила отчет в области складской недвижимости за первое полугодие 2008 года

Тенденции

Первое полугодие 2008 года можно охарактеризовать небольшим увеличением предложения на рынке высококачественных складских помещений и анонсом новых проектов.

Число приобретаемых земельных участков, пригодных для развития складских комплексов, уменьшилось, что вызвано недостаточным качеством земли и ее высокой стоимостью. Также необходимо отметить сдвиг сроков окончания строительства всех складских комплексов, ввиду тенденции удорожания строительства, падения курса доллара и отсутствия необходимого опыта у девелоперов. Первое полугодие 2008 года было ознаменовано инвестиционными сделками на рынке складской недвижимости Киева. В первых числах 2008 года была завершена и форвардная сделка по продаже складского комплекса East Gate Logistic иностранному инвестору – компании Akron Group. Еще несколько инвестиционных сделок находятся на завершающей стадии.

Девелоперы проявляют интерес к созданию совместных предприятий для развития проектов складских комплексов в Киеве и на региональных рынках. Уже имеются примеры удачного сотрудничества отечественных и зарубежных девелоперов (Immo Industry Group и Aladdin Group).

Все большее число девелоперов обращают внимание на крупные города с населением более 1 миллиона человек, следуя за выходом на региональные рынки сетевых торговых операторов и крупных логистических операторов.

Предложение

В 2008 году уровень нового заявленного спекулятивного предложения профессиональных складских помещений достиг еще более высоких показателей для украинского рынка и составил около 399 000 м2, что почти в четыре раза выше показателей прошлого года. При этом объем новых складских помещений, строящихся для собственного пользования, в 2008 году составляет около 26 000 м2.

В первой половине 2008 года в эксплуатацию было введено два объекта складской недвижимости – первая очередь «МЛП-Чайка» (общая арендуемая площадь – 26 000 м2) и первая очередь West Gate Logistic (общая арендуемая площадь – 6000 м2).

На конец первого полугодия 2008 года, по нашим оценкам, общий объем высококачественных складских комплексов в Киеве составляет 360 000 м2. При условии реализации новых проектов в запланированные сроки, мы ожидаем увеличения общего объема рынка на 363 000 м2 (будут выведены на открытый рынок в течение второй половины 2008 года). Из них около 91 000 м2 на данный момент уже сданы в аренду. При этом объем новых складских помещений, построенных для собственного пользования, в первом полугодии 2008 года составляет всего 7800 м2.

В 2009 году ожидаемое увеличение спекулятивного предложения составляет около 580 000 м2. Столь высокие объемы выводимого на рынок предложения, особенно в 2008 году, вызваны ростом активности девелоперов, с одной стороны, а с другой – это результат несвоевременного ввода в эксплуатацию помещений, заявленных на предыдущие периоды.

Хотя значительное число заявленных проектов находится вдоль трассы Е-40/М-06 (Житомирское направление), все большее значение приобретают при строительстве складских помещений транспортные коридоры трассы Е-40/М-03 (Харьковское направление) и Е-95/М-01 (Черниговское направление), ввиду наличия на этих направлениях достаточно крупных населенных пунктов.

На региональном рынке развиваются объекты складской недвижимости в Одессе и Днепропетровске. В Одессе начинается строительство первой фазы складского комплекса Odessa Logistic Park международного девелопера GLD Invest.

Спрос

В течение первого полугодия 2008 года спрос на складские помещения Киева по темпам роста превышал объемы выводимого на рынок нового предложения. По нашим оценкам, в первой половине 2008 года рынок был готов единовременно поглотить около 600 000 м2 качественных складских помещений.

Структура спроса за первое полугодие 2008 года существенно не изменилась. Как и ранее, наибольший спрос исходил со стороны логистических операторов и сетевых операторов розничной торговли, которые совокупно формируют около 80% спроса на профессиональные складские помещения. Данные категории пользователей являются наиболее активными арендаторами. Причем доля последних в структуре потребления складских помещений увеличивается.

Наибольшим спросом пользуются секции небольшого размера (от 1000 до 3000 м2), однако на рынке наблюдается острый дефицит помещений данного формата.

Суммарный объем транзакций по аренде за первое полугодие составил около 125 000 м2. При этом все договора аренды были подписаны на строящиеся помещения, поскольку все объекты, которые вышли на рынок в этот период, были сданы в аренду по предварительным договорам еще в 2007 году.

Вышеуказанные факторы (наравне с высоким уровнем арендных ставок, внушительным количеством проектов, заявленных к реализации в скором будущем) и крайне низкий уровень вакантности свидетельствуют о том, что рынок складских помещений находится в стадии роста. В перспективе трех следующих лет следует ожидать интенсивного развития данного сегмента.

Арендные ставки и вакантность

В первом полугодии 2008 года на рынке наблюдалась стабилизация арендных ставок. В целом рост арендных ставок за первое полугодие 2008 года не превысил 5%. Исключением являются складские помещения, расположенные в черте города, где из-за значительного спроса и отсутствия нового предложения арендные ставки выросли на 15-20%.

Следует отметить, что по состоянию на первое полугодие средняя базовая арендная ставка на складские помещения высокого качества, расположенные вокруг Киева, была стабильной и оставалась на уровне $9-12/м2/в месяц. В складских комплексах, расположенных в черте города, базовая арендная ставка возрастала при отсутствии предложения складских помещений.

Как и в предыдущие периоды, большая часть новых помещений была сдана в аренду до ввода проектов в эксплуатацию, а уровень вакантности на рынке практически равен нулю.

Рынок складских помещений в регионах

По прогнозам Colliers International, во второй половине 2008 года ожидается дальнейшее увеличение спроса на высококачественные складские помещения в региональных центрах с населением более 1 миллион человек. Стабильный экономический рост в течение нескольких последних лет, рост потребления и большая численность населения обуславливают высокий потребительский потенциал в данных городах, что способствует продвижению операторов розничной торговли на региональные рынки. В свою очередь, развитие сектора торговли, как правило, сопровождается выходом на региональные рынки логистических операторов. Соответственно, одновременное присутствие двух основных источников спроса на региональных рынках вместе с практическим отсутствием качественного предложения складских помещений служит мощным стимулом для многих местных и иностранных девелоперов, рассматривающих возможность выхода на рынок промышленных и складских помещений Украины.

Прогнозы

Дальнейшее развитие сегмента складской недвижимости будет характеризоваться такими тенденциями:
- Высокий темп развития рынка складской недвижимости Киева сохранится и, возможно, даже увеличится в течение последующих 2-3 лет.
- Рост числа игроков на рынке складской недвижимости: появятся новые логистические операторы и операторы розничной торговли.
- Доля складских помещений класса А в общей структуре предложения стабильно увеличивается за счет реализации большего числа качественных проектов, а также за счет увеличение среднего размера новых проектов.
- Увеличение доли качественных помещений в общей структуре рынка в 2008–2009 годах будет способствовать росту инвестиционной активности на рынке.
- Житомирское направление на протяжении 2008-2010 годов по-прежнему будет наиболее активно развивающимся транспортным коридором, являясь главными воротами Киева для Центральной Европы. Тем не менее, нельзя не отметить повышение интереса девелоперов и к другим транспортным направлениям, особенно к Харьковскому (основное направление на восток Украины) и Одесскому (обслуживание грузопотоков главных морских ворот страны).
- Появление большего числа совместных предприятий, образованных украинскими и международными девелоперами.
- Ожидается увеличение числа складских комплексов, построенных в соответствии с требованиями конкретного арендатора (built to suit).