Торговая недвижимость Украины: «полтавский» вариант

[Выдержка из статьи «Торговая недвижимость  Украины: «полтавский» вариант», журнал  «Торговый эксперт» № 8 (61) 2008 , автор: Владислав Андрианов]

ОСНОВНЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ГОРОДА

Статус города – областной центр в центре Украины, численность населения – 300 тыс. человек, площадь – 10 381 га.

Рост инвестиций – 17 %. Повышение заработной платы– 32 %. Увеличение товарооборота – 26 %. Промышленность – шесть основных предприятий. Определяющей отраслью

является машиностроение.

В городе работают 5 музеев, 27 библиотек, 2 театра, филармония, 9 клубов, 4 стадиона, крупнейший из которых – стадион «Ворскла», существует множество исторических

и культурных памятников, парков. Кроме того, в Полтаве имеется 7 высших учебных заведений, 10 техникумов и 10 профтехучилищ.

ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ: СИТУАЦИЯ НА РЫНКЕ

Рынок торговой недвижимости Полтавы, как и многих других украинских городов, находится на стадии роста.

Пока появление здесь качественных торговых площадей – редкость: из новых объектов можно назвать только ТРЦ «Конкорд», ТЦ «Паровоз» и «Экватор».

Проект полтавского МФК с горнолыжным спуском.

В остальном рынок торговых площадей представлен либо старыми объектами советских времен, которые реконструировали, либо небольшими торговыми объектами, позиционирующими себя как торговые центры, но таковыми не являющиеся.

По словам Виталия Бойко, управляющего партнера «Украинской Торговой Гильдии», сейчас по насыщенности города торговыми площадями на 1 тыс. жителей Полтава

достигла 120 кв. м. Это – высокий показатель для украинского областного центра с таким населением (для сравнения в Житомире (269 тыс. чел.) – 77 кв. м).

До появления крупных специализированных площадей торговой недвижимости рынок был представлен несколькими объектами, позиционирующими себя как торговые

центры. Часть этих объектов – переоборудованные здания, часть – специально построенные для торговли. В то же время их качество оставляло желать лучшего как в плане отделки и интерьера, так и в отношении организации торговли и представленных операторов. Эти факторы повлияли на уменшение спроса со стороны столичных ретейлеров на торговые объекти в Полтаве.

В настоящий момент в Полтаве действуют около 12 объектов, позиционирующих себя как ТЦ. В действительности торговыми и торгово-развлекательными центрами можно

считать только пять: ТЦ «Торговый дом», ТРЦ «Конкорд», ТЦ «ЦУМ», ТРЦ «Экватор» и ТЦ «Паровоз».

Благосостояние населения продолжает расти. Как следствие, увеличивается и оборот розничной торговли города.

Это порождает спрос на качественные торговые площади.

«Несмотря на небольшое количество населения, Полтава находится под пристальным вниманием разработчиков и застройщиков, что свидетельствует о ее высоком потенциале, – заявляют эксперты «Полтавской торгово-финансовой компании». – Средняя арендная ставка в действующих торговых центрах города, по нашим оценкам, составляет 30–

35 дол. в месяц за 1 кв. м».

По данным специалистов максимальные арендные ставки зафиксированы в ТРЦ «Конкорд» – до 60 дол. за 1 кв. М (при арендуемой площади – 100–300 кв. м). Аренда мелких лотов в ТЦ здесь может обойтись в 100–120 дол. за 1 кв. м. С появлением нового качественного предложения торговых площадей уровень арендных ставок в городе может увеличиться, тенденция к снижению наметится только после насыщения рынка. На данный момент высокий спрос дает основание предполагать дальнейший рост ставок. Свободных помещений в центре города, как в торговых комплексах, так и в отдельно стоящих помещениях, практически нет.

Заполняемость торговых центров – на уровне 99–100 %.

Эксперты «Украинской Торговой Гильдии» прогнозируют, что общая площадь торговых центров города в 2009 г. составит около 112 тыс. кв. м, а торговая – порядка 80 тыс. кв. м. Тогда количество торговых площадей на 1 тыс. жителей составит 268 кв. м.

«Если реализуют все возможные проекты торговой площадью еще около 180 тыс. кв. м, насыщенность будет составлять около 900 кв. м на 1 тыс. жителей, то есть достигнет показателя, соответствующего наиболее развитым в торговом отношении, городам мира», – сообщает Виталий Бойко.

Так, во второй половине 2008 года открется крупнейший для города МФК «Киев» с развлекательной составляющей. Компанией-консультантом по этому проекту выступает «Украинская Торговая Гильдия». Под данный объект отведен участок площадью 30 300 кв. м. Строительная площадь – 100 тыс. кв. м, арендная – 80 тыс. кв. м, парковка –

подземная, одноуровневая, сможет вместить около 774 авто мобилей.

В дальнейшем торговая недвижимость Полтавы продолжит стремительно развиваться. В частности, «Полтавская торгово-финансовая компания» планирует реализовать, наверное, самый претенциозный проект – построить многофункциональный комплекс, где будут крытые горнолыжный спуск и аквапарк. В состав объекта общей площадью 25 га помимо спуска и аквапарка, войдут торговые площади и зоны отдыха, гипермаркет, DIY и т. д. В Украине он станет первым подобным проектом. И если аквапарк будет скорее направлен на аудиторию города, то горнолыжный спуск – центром развлечений всеукраинского масштаба. А для того, чтобы сюда приезжали отдыхать жители других городов, МФК также предусматривает развитую инфраструктуру, где создадут все условия для отдыха, как возможных гостей, так и местного населения.

КРАТКАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ТОРГОВЫХ ОБЪЕКТОВ

Центр оптовой торговли «Metro Cash & Carry»: ввод в эксплуатацию – сентябрь 2006 г., общая площадь ТЦ – 12 тыс. кв. м; генеральный подрядчик строительства – компания «Киевгорстрой; в магазине представлено более 20 тыс. продовольственных и  непродовольственных наименований товаров, компания заключила около 30 контрактов

с местными компаниями-производителями на поставку их товаров.

ТРЦ «Конкорд»: ввод в эксплуатацию – I квартал 2007 г.; общая площадь – 10 тыс. кв. м, торговая – 6,5 тыс. кв. м; этажность – -1, + 4 уровня; ставки аренды – от 15 до 100 дол. за 1 кв. м (с НДС, без эксплуатационных платежей).

ТЦ «Театральный»: этажность – 5 уровней (1-й уровень – торговые помещения); ставка аренды – 30–40 дол. за 1 кв. м (с НДС); заполняемость объекта – 100 %.

ТЦ «Злато Місто»: ввод в эксплуатацию – май 2004 г.;

общая площадь – 5,2 тыс. кв. м; ставка аренды – 26 дол. за

1 кв. м; заполняемость объекта – 100 %.

ТЦ «Торговый дом»: общая площадь – 1,6 тыс. кв. м;

этажность – 4 уровня; ставка аренды – 10–30 дол. кв. м.

Заполняемость объекта – 100 %.

ТЦ «ЦУМ»: торговая площадь – 7 тыс. кв. м; этажность –

3 уровня; ставка аренды в новом здании – 36 дол. за 1 кв. м

(с НДС); заполняемость объекта – 100 %; здание – старый

реконструированный универмаг с новой достройкой, это –

единственный ТЦ в городе, где есть фуд-корт.

ТЦ «Пассаж»: этажность – 2 уровня; ставка аренды: первый этаж – 38 дол. за 1 кв. м, второй этаж – 32 дол. за 1 кв. м.

Заполняемость объекта – 95 %.

ТЦ «Паровоз»: общая площадь – 3,5 тыс. кв. м; первый

этаж – продуктовый супермаркет, на втором и третьем уровнях расположены гипермаркет электроники и детский супермаркет; ТЦ «Паровоз» – девятый торговый центр компании

«ЕКО».

ТЦ «Караван»: ввод в эксплуатацию – апрель 2005 г.;

общая площадь – около 700 кв. м; этажность – первый этаж
жилого дома; ставка аренды – 15 дол. за 1 кв. м