Украина: апарт-отели - новое веяние рынка недвижимости

В мировой практике приобретение в частную собственность отдельной резиденции в гостинице уже давно стало нормой. Такая покупка обычно рассматривается не только как жилье, но и как выгодная инвестиция. В Украине аналогичные проекты в большинстве своем пока находятся в стадии реализации. Первым украинским проектом апарт-отеля может стать Hilton, строящийся сейчас в Киеве на бульваре Тараса Шевченко.
   Практика продажи номеров в отелях достаточно широко распространена в США, странах Европы и Азии, но пока слабо апробирована на украинском рынке. За рубежом особые форматы гостиничной недвижимости, предполагающие привлечение индивидуальных инвесторов, начали формироваться еще в середине прошлого века, когда частные лица получили право становиться собственниками одного или нескольких гостиничных номеров. Сегодня приносящие прибыль от сдачи в аренду квадратные метры предлагаются покупателям как объект инвестирования.

   Владелец номерного фонда, который находится в управлении у гостиничного оператора, получает доход от эксплуатации своей собственности. Впрочем, подобный формат не исключает возможности самостоятельного проживания в выкупленном номере. В мировой практике описанный симбиоз коммерческой гостиничной и жилой недвижимости получил название condo-hotel (отель-кондоминиум). Кроме этого могут применяться названия апартамент-комплекс или апарт-отель. Номера в таких гостиницах часто представляют собой просторные многокомнатные апартаменты с обязательным наличием кухни. Для них, как правило, предусматривается особая часть здания - несколько этажей, пристройка или отдельный корпус на территории гостиничного комплекса.

   За рубежом проекты отелей-кондоминиумов реализуются под единым сетевым брэндом GuestInvest. Подобный формат недвижимости продвигает также Дональд Трамп: примером может служить Trump Soho Hotel Condominium, расположенный в центре Нью-Йорка.

   В Украине и России операторы рынка недвижимости с интересом рассматривают идею продажи апартаментов в отеле индивидуальным инвесторам. По мнению исполнительного вице-президента компании Jones Lang LaSalle Hotels Марины Усенко, подобные инициативы в странах СНГ вызваны стремлением инвесторов найти решения, которые позволят снизить длинные сроки окупаемости гостиничной недвижимости.

   В рамках проектов гостиничных комплексов нередко анонсируются жилые апартаменты, которые выставляются на продажу еще на этапе строительства. "Реализация гостиничных номеров в частную собственность позволяет основному инвестору проекта использовать привлеченный капитал, который особенно важен на завершающей стадии строительства,- обосновывает стратегию операторов рынка заместитель генерального директора компании FIM Consulting Plus Юлия Ляшенко.- Важная составляющая успеха кондоминиумов - быстрая окупаемость инвестиций по сравнению с традиционным гостиничным бизнесом. Такие отели при грамотном управлении могут вернуть вложения уже через полтора-два года, в то время как сроки окупаемости гостиниц в Украине составляют от 7 до 12 лет в зависимости от класса объекта".

   Несмотря на кажущуюся привлекательность идеи, эксперты сходяться на том, что в Украине на данный момент нет ни одного функционирующего профессионального отеля-кондоминиума. Не апробирована эта концепция и в других государствах СНГ, в том числе в России. При этом строительство гостиничных комплексов с жилыми апартаментами анонсируется достаточно часто.

   Подобное поведение игроков рынка, по словам инвестиционного консультанта, партнера консалтинговой компании "Диалог-Классик" Артема Новикова, объясняется тем, что девелопер, заявив проект,совмещающий жилую и гостиничную функции, оставляет себе пространство для маневров. "Если ему удастся заключить выгодную сделку с профессиональным участником рынка гостиничной недвижимости, весь комплекс будет функционировать как отель под управлением сетевого оператора. При отсутствии интересных и выгодных предложений девелопер может пойти по пути создания собственной управляющей компании или же продать возведенные квадратные метры как жилые апартаменты",- отмечает господин Новиков.

   Учитывая, что пока на украинском рынке работает лишь несколько сетевых гостиничных операторов, а собственную управляющую компанию без специальных знаний и опыта создать весьма непросто, многие девелоперы, ориентированные только на строительство недвижимости, могут склоняться именно к продаже апартаментов индивидуальным собственникам. "Украинский рынок со временем должен прийти к идее отелей-кондоминиумов,- уверен Артем Новиков.- На данный момент препятствием для развития подобного формата является отсутствие профессиональных управляющих компаний, которые могут обеспечить сервис, достойный высококлассной гостиничной недвижимости. Сейчас среди местных девелоперов растет популярность жилых комплексов с инфраструктурой. Когда ее качество будет соответствовать по крайней мере уровню трех звезд, на рынке будут созданы предпосылки для появления объектов, позиционирующихся как отели-кондоминиумы. Пока можно говорить только об апартамент-комплексах, в которых по желанию собственников управляющая компания может сдавать в аренду отдельные апартаменты".

   Девелоперы, заявившие амбициозные гостиничные проекты в Киеве и регионах, на данный момент оказались не готовы комментировать эту тему, объяснив это тем, что стратегии относительно предложения гостиничных номеров и апартаментов индивидуальным инвесторам еще не окончательно разработаны. Управляющие компании действующих отелей отрицают практику продаж номерного фонда - речь может идти только о долгосрочной аренде. А зарубежные гостиничные операторы, развивающие формат отелей-кондоминиумов, в Украину не спешат: риски пока слишком высоки. По мнению господина Новикова, выход таких игроков может состояться на следующем этапе, когда сектор гостиничной недвижимости Украины будет сформирован. Первым профессиональным проектом отеля с жилыми апартаментами может стать Hilton, строящийся в Киеве на бульваре Тараса Шевченко. В структуре данного комплекса предусмотрено создание 270 номеров и 150 апартаментов. По законам жанра, фешенебельными апартаментами будет управлять гостиничный оператор. Также предполагается создание резиденций для продажи в гостиничном комплексе, запроектированном на участке по адресу ул. Крещатик, 5. Правда, в этом случае пока неизвестно, будут ли они реализовываться под брэндом гостиницы.

   С юридической точки зрения апартаменты, расположенные в гостиничном комплексе, нельзя рассматривать как жилую недвижимость. "В Киеве, Москве и других городах стран СНГ подобные объекты не относятся к жилому фонду и, соответственно, не могут быть местом прописки,- говорит Марина Усенко.- Апартаменты занимают некую 'серую' зону между жильем и гостиничным номерным фондом".

   По ее словам, один из московских девелоперов продает такую недвижимость с дисконтом, а в процессе оформления сделки покупатели получают инструкции относительно того, как судиться с московской мэрией, чтобы отстоять свое право регистрации (прописки) на приобретенных квадратных метрах. Девелопер уверен, что 30% скидки компенсируют собственникам возможные издержки.

   Тем не менее перспективы когда-либо прописаться в уцененных апартаментах выглядят малореальными. Поэтому резиденцию в отеле стоит рассматривать как сферу для инвестирования денежных средств, а не как основное жилье. Что, впрочем, не исключает возможности временного проживания в период отдыха или командировки.

   По мнению госпожи Усенко, до тех пор, пока не будет выработан законодательный базис, который четко отрегулирует взаимоотношения управляющих компаний гостиниц с индивидуальными владельцами апартаментов, проекты отелей-кондоминиумов сохранят существенную степень рисков. "Сложности могут возникнуть у самих инвесторов, которым придется отрабатывать на практике не апробированные схемы управления, искать компромиссы во взаимоотношениях с индивидуальными инвесторами,- прогнозирует Марина Усенко.- Собственники номеров также столкнутся с определенными рисками. На момент, когда аналогичные проекты не проработали по крайней мере несколько лет, сложно предсказать, какую динамику продемонстрирует стоимость выкупленных апартаментов в отеле. Она может возрасти, или, напротив, ощутимо снизиться".