Коттеджная застройка в регионах набирает обороты, но может не выдержать испытания финансовым кризисом?!

Дороговизна земли и жесткая конкуренция за покупателя в таких традиционно коттеджных регионах, как Киев, Крым и Одесса, заставляют инвесторов осваивать другие населенные пункты. Пока продвижение в глубинку дается непросто — заработки там меньше, а убедить местных жителей селиться в новомодных поселках не так просто, поскольку большинство из них предпочитает индивидуальное строительство. 

  Регионы обрастают коттеджами

Региональный коттеджный рынок, который застройщики до недавнего времени не баловали особым вниманием, сосредоточившись на разработке наиболее денежного столичного сегмента, постепенно приходит в движение. И хотя на сегодняшний день, по словам генерального директора компании «Каскад» Анатолия Шахновского, развитие коттеджных проектов в провинции только начинается, динамика прироста площадей впечатляет. Аналитики отмечают, что за год их региональный объем вырос как минимум на 20%, тогда как в Киевской области, наоборот, наблюдается замедление динамики — в нынешнем сезоне она вряд ли превысит 8–10% против 18% в прошлом году. Снижение темпов прироста этого сегмента в столице, а также насыщение рынка и ужесточение конкуренции за покупателя (эксперты прогнозируют, что, по меньшей мере, треть построенных возле Киева домов остаются непроданными) заставляет застройщиков по-новому взглянуть на регионы.

Анатолий Шахновский говорит, что наиболее интересными для девелоперов сейчас являются в основном крупные мегаполисы — Одесса, Днепропетровск, Харьков, Донецк, Львов, а также рекреационные зоны — Крым и Карпаты. Причина, заставляющая подрядчиков закрепиться в вышеназванных населенных пунктах, лежит на поверхности — там постепенно формируется платежеспособный спрос, который уже не в состоянии удовлетворить стихийная застройка. В случае с туристическими регионами сказывается также желание украинских и российских богачей заполучить благоустроенный домик у моря или в горах, которое будет крепнуть по мере развития рекреационной инфраструктуры.

На сегодняшний день наибольшее количество коттеджных проектов сосредоточено в Крыму. По данным компании SV Development, там уже построено более десяти городков, насчитывающих в общей сложности 180 домовладений, что на 30% больше, чем в минувшем сезоне. Еще около 25 городков сооружается и будет введено в эксплуатацию в ближайшие пару лет. Среди наиболее удачных проектов глава коммуникационной группы Media Friends Виктория Светкова называет городки в Гурзуфе «У Красного камня» и «Вилла Роз». В то же время в Крыму сохраняются и самые высокие цены, которые, по словам директора по маркетингу SV Development Владимира Степенко, варьируются от $3 тыс./кв. м на восточном побережье до $20 тыс./кв. м на ЮБК.

Заместитель генерального директора одесской компании Gin Consulting Group Наталия Гунько отмечает, что сегодня в их регионе реализуется порядка 20 проектов коттеджных городков, причем многие инвесторы, ранее специализировавшиеся на элитной высотной застройке, теперь занялись таунхаусами. Она поясняет данную тенденцию стремительным удорожанием домов: за последний год они выросли в цене на 40% (до $3–7 тыс./кв. м), тогда как жилье в многоэтажках за этот же период прибавило всего 27%, что говорит о повышенном спросе на коттеджи и их недостаточном предложении на рынке.

Замыкает список лидеров Днепропетровск, в котором, по данным представителя инвестиционной группы Magistr Маргариты Урицкой, есть пять коттеджных городков, в том числе один из самых масштабных в Украине проектов «Золотые ключи» (площадь застройки — порядка 200 га). При этом цены на дома во всех городках остаются сравнительно невысокими и варьируются от $1,5 до $1,7/кв. м.

Частный интерес

В Донецке, Харькове и Львове городки приживаются сложнее, чем в других крупных городах. Заместитель директора харьковской консалтинговой компании «Про Консул» Виктория Каратанова рассказывает, что большинство поселков в их регионе остаются на уровне проектов и реализовать их застройщики пока не спешат. Инертность инвесторов г-жа Каратанова поясняет спецификой региона. В Харькове традиционно существуют весьма обширные участки частной застройки — Шатиловка, Сокольники, Лысая Гора, Журавлевка, поселок Котовского и пр. Со временем среди них выделились престижные стихийные поселки (Шатиловка, Сокольники), где сейчас и предпочитает селиться местная элита, хотя на какую-то инфраструктуру здесь нет и намека. В последнее время харьковчане все чаще посматривают в сторону пригорода, тем более что территория, прилегающая к Окружной дороге (пос. Родичи, Флоринка, Циркуны и пр.), в скором времени должна войти в городскую черту. Именно за нее сражаются частные инвесторы и застройщики, планирующие сооружение нескольких городков. В Циркунах обещают возвести и городок «Серебряный ручей», который расположится на 40 га и будет вмещать не менее 300 домов. Частично коттеджная застройка появится также в структуре жилых микрорайонов на улицах Балакирева и Веселой, где сегодня растут высотки.

В Донецке, как считает маркетолог местной девелоперской компании «Литера» Антон Петровский, коттеджные городки пока только входят в моду. Сейчас здесь возводится восемь объектов, ввод в эксплуатацию которых намечен на ближайшие один-два года: «Любимово» (Ленинский р-н города), «Доля» (20 км от города), «Хорошово» (11 км по Донецкой трассе), «Золотые пески» (30 км по Киевской трассе). Все они позиционируются как элитные, а заявленная стоимость квадратного метра составляет $1,6–2,5 тыс., но при этом, как отмечает г-н Петровский, очереди желающих приобрести загородную недвижимость пока не наблюдается. «Горожане больше ориентированы на приобретение квартиры, чем загородного дома», — констатирует эксперт.

Такая же проблема просматривается во Львове. «Эксперты спорят, можно ли называть некоторые поселки в городе, в частности в Сокильниках и Солонках, котеджными городками в полном смысле этого слова, так как ни особой концепции, ни инфраструктуры там нет», — подчеркивает г-н Степенко. Среди полноценных львовских городков эксперты называют разве что «Царское село» (с. Конопница), «Поле чудес» (Брюховичи), ТВД (Малечковичи), которые отдалены от Львова приблизительно на 10 км.

Сейчас в селе Бирки Львовской области ведется сооружение коттеджного городка «Лесной поток» на 16 домов, который планируют ввести в эксплуатацию в начале следующего года. Владимир Степенко говорит, что желание реализовать коттеджные объекты во Львове у потенциальных инвесторов отбивают сравнительно невысокие цены в регионе, которые варьируются от $1 тыс. до $1,5 тыс./кв. м. К тому же рассчитывать на большие продажи коттеджей на Западной Украине не приходится, так как местное население традиционно предпочитает свободную застройку и наличие больших приусадебных территорий, чего подрядчики предложить не могут.
Все глубже и глубже

Анатолий Шахновский прогнозирует, что в дальнейшем развитие регионального рынка коттеджной застройки будет достаточно динамичным, но сложности, с которыми столкнулся весь строительный рынок, в частности, ухудшение финансовой и кредитной ситуации в стране, подорожание расходных материалов и обострение земельных вопросов, без сомнения, скажутся и на этом сегменте. Поэтому, чтобы выдерживать высокие темпы роста, подрядчикам придется пересмотреть позиционирование некоторых объектов. По мнению эксперта, нерентабельными окажутся проекты небольших городков, которые уступят место большим поселкам с развитой инфраструктурой. Застройщикам придется обратить внимание и на провинциальный средний класс, предложив им дома стоимостью до $200–300 тыс., ведь нишу элитных коттеджей в скором времени заполнят. «Если первые эксперименты с городками эконом-класса в провинции окажутся удачными, застройщики могут обратить внимание на областные центры с населением от 500 тыс. человек, где пока есть возможность получить нужное количество сравнительно недорогой земли», — предполагает Владимир Степенко.

Наталия Гунько среди основных причин, сдерживающих развитие коттеджного строительства в регионах, называет отсутствие у подрядчиков длинных денег и спекуляции на рынке земли. «На Западе продажа коттеджей в новых городках идет, когда строительство уже закончено, и покупатель может приобрести готовый продукт, предварительно оценив его качество. У нас же застройщики зачастую не заканчивают реализацию объектов, экономя на инфраструктуре», — говорит она. По мнению эксперта, развитие рынка тормозит и отсутствие общепризнанной классификации городков.

Виктория Светкова отмечает, что в каждом регионе есть свои сложности реализации коттеджных проектов. «Так, в Крыму ключевым вопросом для застройщика является наличие просторных земельных участков, которых практически нет, поэтому коттеджные городки на полуострове преимущественно небольшие и состоят всего из 6–20 домов. В то же время для Донецка и Харькова главными условиями являются удобные подъездные пути и благоприятная экологическая среда, в связи с чем ценятся коттеджи, расположенные в непосредственной близости от города», — подытоживает эксперт.