Ялтинские цены на недвижимость догнали киевские - по итогам года жилье на Южном берегу Крыма подорожает минимум в полтора раза.

В первом полугодии 2008-го жилье в курортных городах Крыма дорожало быстрее, чем в любом другом городе Украины. К примеру, по данным экспертов группы компаний "Планета Оболонь", темп роста цен в январе-июне 2008 года в Севастополе составил 17,7-20%, тогда как в Киеве - только 13,1%. 

  Быстрее всего дорожала жилая недвижимость на Южном побережье Крыма - в среднем, более чем на 30% за первое полугодие. За год квадратный метр на ЮБК вырастет в цене минимум на 50%, прогнозируют эксперты. В отличие от прогнозов риелторов, настаивающих на "стабильном росте цен" на жилье в Киеве, 50-процентное подорожание квадратных метров по итогам 2008-го в Крыму вполне реально.
Где дороже
Недвижимость в приморских районах постоянно дорожает последние десять лет - только с 2006-го жилье бизнес- и премиум-класса в Крыму выросло в цене в 1,7-2,3 раза. Подорожание - следствие высокого спроса, по-прежнему опережающего предложение.
После ужесточения условий кредитования спрос на приморское жилье, в отличие от других регионов Украины, не упал. Валерия Петрусевич, ведущий специалист по недвижимости Крымской строительной компании "СоюзСтройТехнология", объясняет это тем, что квартиры на Южном берегу Крыма приобретали в кредит не более 10-12% покупателей. По ее наблюдениям, ими в основном интересуются состоятельные приезжие, которые могут позволить себе покупку без привлечения кредитных средств. Вопреки распространенному мнению, россиян среди них не так уж и много - максимум пятая часть. Поэтому спрос формируют киевляне, а также жители Днепропетровска, Донецка и Харькова. Причем недвижимость в Крыму они покупают не для жилья. Крымские квартиры и виллы по-прежнему интересны как для перепродажи, так и для сдачи в аренду отдыхающим. "Покупателей больше всего интересует недвижимость, на аренде которой можно хорошо заработать: в сезон жилье на побережье приносит стабильный доход. Кроме того, многие из них рассчитывают перепродать квартиру в случае необходимости по цене, значительно превышающей стоимость покупки", - рассказывает Валерия Петрусевич.
По данным риелторов, более 80% недвижимости на побережье приобретается с целью выгодного инвестирования свободных средств. Спрос со стороны инвесторов подогревают посулы крымских риелторов, утверждающих, что квартиры в прибрежных поселках полуострова окупаются всего за 5 лет. На самом деле цифра занижена. По подсчетам специалиста по недвижимости АН "Планета-Крым" Сергея Длинного, квадратный метр однокомнатной квартиры, при сдаче отдыхающим, в среднем приносит от $30 до $100 в месяц. За сезон (с мая по сентябрь) владелец квартиры площадью 50 квадратов может заработать "грязными" $4,5-15 тыс. Квадратный метр на ЮБК в домах эконом- и бизнес- класса сейчас стоит $1,7-3,4 тыс. То есть, сдавая в аренду купленную летом 2008-го квартиру площадью 50 кв. м, деньги можно будет вернуть в лучшем случае через 6 лет. При максимальной стоимости квартиры и минимальной арендной ставке отдача инвестиций в доходную квартиру растянется на 35-40 лет.
Сами мы не местные
"Квартиры в новостройках покупают в основном приезжие - жители Украины (примерно 85%) и россияне (15%), - рассказывает директор АН "СТД-Центр" Виктор Мазурин. - В межсезонье в вечернее время новые жилые комплексы стоят неосвещенными, без каких-либо признаков жизни - большинство квартир приобретаются иногородними для сдачи в аренду или в качестве летнего жилья".
Потенциальные покупатели чаще всего интересуются недвижимостью в Ялте, Алуште, Гурзуфе, Мисхоре, в Керченском и Феодосийском районах. Соответственно именно в этих районах полуострова строится больше всего нового жилья.
Крым входит в пятерку регионов-лидеров по темпам роста строительства. По данным основателя инвестиционно-консалтинговой компании "Конэкс" Павла Ульянова, в 2007 году на полуострове было введено в эксплуатацию 118 тыс. кв. м жилья, в этом году планируется построить более 160 тыс. Кроме местных застройщиков - Артекс, СоюзСтройТехнология, Монолит-Аякс, Технопласт, Консоль, Крымжилстрой - на полуострове уже несколько лет работают донецкий ГрадСтрой, харьковский Монолит и столичная ХК "Киевгорстрой".
Доходность строительства жилья на полуострове - одна из самых высоких в стране. По данным Павла Ульянова, этот показатель для подрядчика составляет около 25%, у девелоперов - до 45% годовых. Для сравнения: доходность жилых проектов в столице не более 20-25% в год. Высокую рентабельность крымским застройщикам обеспечивает стабильный рост стоимости кв. м в новостройках - за последние два года новые квартиры в Крыму подорожали в 1,7 раза.
"Стоимость квадратного метра на первичном рынке Крыма составляет от $1,7 тысяч до $10 тысяч, - рассказывает Сергей Длинный из АН "Планета-Крым". - Причем разница в стоимости квартиры на начальной и конечной стадиях строительства может составлять 30-40%". По словам Валерии Петрусевич, цены на квадратные метры в одной и той же новостройке в зависимости от вида из окна могут различаться вдвое. "Ориентация квартиры имеет принципиальное значение при определении стоимости жилья, - соглашается Виктор Мазурин. - Квартира, выходящая на северную сторону, из окон которой виден только соседний дом, может быть на 30-40% дешевле такой же по площади, но с окнами на юг и видом на горы и море".
По наблюдениям застройщиков и риелторов, в летний период покупательская активность в Крыму падает - в период отпусков большинство потенциальных покупателей присматриваются к недвижимости, откладывая покупку на осень. Как следствие - в июне-августе квартиры в некоторых новостройках дешевеют на 5-8%, но уже в октябре цены поднимаются на 15-20 %.
Пик пройден
Новое жилье на ЮБК по минимальной цене ($1,7 тыс. за кв. м) в большом дефиците, поскольку квартир экономкласса в Крыму строится немного - около 15-20%. Почти 85% строящихся в регионе жилых объектов позиционируются как элитная недвижимость. И в отличие от других регионов, спрос на дорогие квартиры на побережье только увеличивается. По мнению Сергея Длинного, в этом году отмечен рост спроса на элитные апартаменты, коттеджи и большие квартиры в крымских новостройках. Обеспеченные покупатели продолжают скупать недвижимость в Крыму, инвестируя в дорожающие квадратные метры элиткласса.
Все продано
По замечанию Сергея Длинного, квадратный метр вторичного жилья в Крыму стоит на 20-30% дороже новостроек. Спрос на вторичную недвижимость формируется главным образом за счет местного населения. Большинство жителей полуострова не могут позволить себе дорогие квартиры большой площади в новых домах - "вторичка" меньшего метража получается дешевле. "Новостройки сдаются без отделки, - приводит еще одну причину непопулярности новых квартир у крымчан Павел Ульянов из инвестиционно-консалтинговой компании "Конэкс". - Покупатель вынужден тратить солидную сумму на внутренние работы, что увеличивает стоимость квартиры. В итоге окончательная цена квадрата в новом доме значительно превышает стоимость метра аналогичного объекта на вторичном рынке".
Чаще всего крымчане ищут на вторичном рынке дешевое жилье небольших площадей. Метраж почти трети квартир, приобретенных в первом полугодии 2008 года на Южном побережье, не превышал 30 квадратов. Трех- и четырехкомнатные - продать значительно сложнее.
"Наибольшим спросом в первом полугодии пользовались одно-и двухкомнатные квартиры, - подтверждает тенденцию директор АН "СТД-Центр" Виктор Мазурин. - В январе-июне на подобные объекты пришлось около 75% всех сделок". Эксперт отмечает, что в 2008-м (впервые за многие годы) проявился устойчивый спрос на отдельные комнаты в квартирах и неблагоустроенное жилье. По его мнению, это объясняется высокой стоимостью квадратного метра по рынку в целом. По данным АН "СТД-Центр", средняя стоимость кв. м вторичного жилья в центре Ялты превышает $3,4 тыс. В спальных районах, наиболее удаленных от центральной части города, - $1,7-1,9 тыс. С января по июль этого года цены в центральной части Ялты выросли в среднем на 21%, в курортных поселках и Алупке - на 28-48%.
Тем не менее риелторы отмечают постепенное падение спроса на вторичное жилье в курортных городах Крыма. "Количество сделок на вторичном рынке за последние четыре года резко сократилось, - констатирует Виктор Мазурин. - Например, в 2003 году мы зарегистрировали 4,5 тысяч договоров купли- продажи, а в первом полугодии 2008 г. - только около 330". Причина проста - ликвидное жилье на вторичном рынке практически раскуплено.
Вид на море
К началу второго квартала только на территории Южного берега Крыма велось строительство более чем 40 многоквартирных домов. Срок сдачи большинства объектов - 2008-2009 гг. К 2010-му на ЮБК будет введено в эксплуатацию не менее 300 тыс. кв. м жилой площади. Многие эксперты считают, что к этому времени предложение может превысить спрос, инвесторы, вкладывающие в крымскую недвижимость с целью перепродажи, попытаются зафиксировать прибыль, что, в свою очередь, замедлит рост цен и снизит рентабельность строительного бизнеса.
"На понижение" может сыграть и жадность строителей, пытающихся продать квартиры в своих домах по завышенным ценам. "Большинство застройщиков в рекламе позиционируют здания как элитные, даже если дом не отвечает требованиям бизнес-класса, - объясняет Валерия Петрусевич. - Соответственно завышены и цены на такие квартиры. Но при возможности выбора покупатель приобретает объект с оптимальным соотношением цены и качества".
Неоправданное завышение стоимости квартир в новостройках уже сейчас негативно сказывается на бизнесе строительных компаний. По данным операторов, более десяти объектов на крымском побережье, класс которых не отвечал заявленному, были сняты с продажи из-за отсутствия спроса. Не исключено, что после понижения классности домов квартиры в них будут выставлены на продажу по сниженным ценам.
Золотой квадрат
Рентабельность строительства многоквартирного дома на ЮБК
Наиболее перспективными ра-йонами считаются окрестности Ялты и Алушты. Максимально приближенные к морю участки (от 20 до 300 метров до воды) стоят примерно $100-200 тыс. за сотку. По словам директора АН "СТД-Центр" Виктора Мазурина, из-за высоких цен на землю инвесторы, как правило, строят дома максимально возможной этажности. "На ЮБК встречаются даже "свечки" в 26 этажей, - отмечает ведущий специалист по недвижимости крымской строительной компании "СоюзСтройТехнология" Валерия Петрусевич. - Хотя для Южного берега Крыма существует ограничение этажности. С учетом сейсмики, опасности оползней и требованием к однородности застройки специалисты рекомендуют строить здания не выше 10-12 этажей. В исключительных случаях - 16, если объекты располагаются на удалении от моря". Для строительства многоэтажного дома (10-12 этажей) необходимо не менее 20 соток земли. Такой участок будет стоить $2-4 млн.
Себестоимость строительства на ровной местности в наименее сейсмоопасной зоне ЮБК составит около $1,2-1,3 тыс./кв. м. Возведение 12-этажного дома площадью от 10 тыс. квадратов (примерно на 100 квартир) обойдется в $12-13 млн, с учетом стоимости земли - $14-17 млн.
Средняя цена продажи квадратного метра "на стадии котлована" - от $3 тыс. После ввода дома в эксплуатацию жилье, как правило, дорожает почти вдвое. "Цены на квартиры в жилых комплексах, расположенных на парковых территориях или в центре Ялты, с высоким процентом строительной готовности, при наличии инфраструктуры и охраняемой территории, стартуют с $7 тыс. за квадратный метр", - приводит пример Виктор Мазурин.
Высокие цены не отпугивают потенциальных покупателей - большая часть квартир в новостройках на ЮБК раскупается уже до сдачи дома в эксплуатацию. "На начальных этапах продается до 40% квартир, в процессе строительства - еще 40%, - рассказывает Сергей Длинный, специалист по недвижимости
АН "Планета-Крым". - Когда проект близок к завершению, у застройщика "уходит" около 10% квартир. Последние 10% квартир компания продает после ввода объекта в эксплуатацию". С учетом поэтапного роста цен проект 12- этажного жилого комплекса уже до начала строительства приносит девелоперу $12 млн (4 тыс. кв. м по $3 тыс. за квадрат); около $16 млн в процессе возведения (4 тыс. кв. м при средней цене $4 тыс.) и примерно $12 млн на этапе сдачи новостройки в эксплуатацию (2 тыс. кв. м в среднем по $6 тыс. за квадрат). Без учета текущих расходов и налогов за 100 квартир в многоэтажке на побережье застройщик может выручить $40 млн при расчетной себестоимости проекта $14-17 млн. С учетом срока реализации большинства проектов в 1,5-2,5 года рентабельность строительства на побережье Крыма может превышать 45% годовых.