Аналитический обзор рынка торговой недвижимости г. Ялта

Ялта является наиболее популярным крымским курортом. Его по праву называют столицей Южного берега Крыма. Статус города в СССР Ялта получила в 1938 г. Это сравнительно молодой центр международного туризма, который отметил 170-летие в марте 2008 года. Город Ялта расположен в 86 км от Симферополя, в 40 км юго-западнее Алушты, и в 80 км от Севастополя в обширном, обращенном к морю амфитеатре, между мысами Ай-Тодор на западе и Монтедор на востоке. Город является административным центром курортного региона – Большой Ялты, в которую, кроме Ялты, административно входят Алупка, Гаспра, Гурзуф, Кореиз, Ливадия, Массандра, Симеиз, Форос и др. населенные пункты – непрерывная полоса курортов, протянувшаяся более, чем на 70 километров вдоль берега Черного моря от Гурзуфа до Фороса и включающая в себя более 30 населенных пунктов. Район Большой Ялты – крупнейший курортно-рекреационный регион Крыма. Занимая  1,1 процента площади Крыма, он концентрирует на своей территории до 20 % процентов емкости здравниц черноморского побережья Украины, до 15 % всей вместимости отечественных здравниц и 5 % процентов гостиничного фонда. Компания «Соцмарт» провела комплекс исследований в Малой Ялте для «Depot Development Group» ( анализ существующего и перспективного рынка торговой недвижимости города, замеры транспортных и пешеходных потоков) В данной статье приводятся выдержки из аналитического отчета по торговой недвижимости города Ялта.

В первую очередь инвестиции как украинских, так и зарубежных компаний направлены на развитие гостинично-оздоровительной инфраструктуры города, Также в стадии строительства и проекта находится  значительное количество жилых комплексов, к примеру, Sun Rise, Дарсан палас, Курортный клуб Черноморский, Роял Хаус, т.д. В составе многих жилых комплексов анонсируется офисная и торговая составляющие.

Современных торговых центров в Ялте на данный момент нет, есть только несколько комплексов советского и постсоветского периода, которые играют для населения роль мест разнообразных закупок. Это Дом одежды, ТК на Гоголя, Дом быта, Дом мебели, Дом торговли, торговая галерея в гостинице Крым. Общая площадь данных шести комплексов составляет около 11500 кв.м. Из перерасчета на 1000 постоянных жителей это всего лишь 81 кв.м. общей площади, что, по сравнению с другими городами Украины и столицей Крыма Симферополем является невысоким показателем.

Стоит отметить, что все торговые комплексы Ялты, которые мы отнесли к формату торговый центр, по классичесим меркам не соответствуют этому формату – в большей части случаев это небольшие, советские здания, без единой концепции, без единого управления, с бедным экстерьером и интерьером, и могут считаться торговыми центрами лишь за неимением настоящих таких объектов в Ялте. Некоторые супермаркеты города воспринимаются жителями как торговые центры – к примеру, самый большой торговый объект города, Фуршет Гурман в пер. Дорсановском (5000м2). Отношение к нему как к торговому центру достигнуто за счет того, что супермаркет обладает небольшой торговой галереей, а также прикассовой торговой зоной. Еще стоит сказать, что население Ялты лишь стационарное около 144000 человек. В курортный сезон количество жителей возрастает в разы. И, учитывая этот момент, количество и площадь торговых центров города вообще незначительна. Хотя также бытует мнение, что гостям северной столице Крыма и не нужны торговые центры, люди приезжают отдохнуть, а не скупаться.

В Ялте действуют также около 9 крупных супермаркетов (к примеру, Фуршеты, Велика Кишеня, Супермаркет на Садовой, так далее).

В торговых комплексах города работают арендаторы различных направлений – и продукты питания, и товары для дома, одежда и обувь, т.д. Самые представленные в ТЦ и супермаркетах – продукты питания и товары для дома (за исключением, разве что, магазинов по строительным материалам). Традиционно именно эти арендаторы занимают наибольшие торговые площади. В торговых комплексах города есть несколько точек общественного питания, но их количество нельзя назвать значительным.

Если направление профессиональных торговых центров в городе не развито, то хорошо представлен сегмент небольших торговых точек и магазинов. В Ялте имеется множество торговых улиц с небольшими магазинами, которые пользуются популярностью,

так как там есть все:  мобильные телефоны, парфюмерия , одежда, аксессуары, ювелирные украшения, подарки и многое другое  (Графский проезд, Московская , Киевская , Гоголя , Маршака Ленина ,Морская). Можно назвать торговыми все улицы, находящиеся в центре, ведущие к морю, Набережной, ну и безусловно, сама Набережная.

Относительно спроса, то, в первую очередь, арендаторов интересуют площади в центре города – на Набережной, ул. Киевской, Московской, Чехова. Причем спрос растет на помещения площадью порядка 100 кв. м. Однако в центральной части Ялты такие помещения встречаются редко, довольствоваться приходится меньшими размерами (20-50 кв. м), как правило, расположенными на первых этажах жилых зданий и в пристройках к ним.

Если в действующих торговых комплексах площади обычно сдаются в аренду (на август 2008г. в изученных торговых комплексах средняя ежемесячная плата 50-80дол. за метр квадратный), то в строящихся обычно предлагаются под продажу. В строящихся ТЦ стоимость квадратного метра в среднем около 4000 дол, максимальная цена – 10000дол. за метр

В данный момент в Ялте находится в стадии строительства и проекта около 9 комплексов, которые либо имеют в составе весомый торговую составляющую, либо являются торговыми центрами. Из строящихся можно отметить семиэтажный торгово-офисный центр «Московский», который, судя по перспективам, станет первым современным подобным комплексов в городе.Общая площадь «Московского» - 12500кв.м.

Крупные заявленные торговые объекты г. Ялта можно классифицировать таким образом:

- современное новое строительство торгово-офисных, торгово-выставочных площадей

- реконструкция старых рынков

- строительство мини-ТЦ в составе жилых домов

Суммированная общая площадь заявленных и действующих объектов более 81000кв.м., без учета супермаркетов ( реализуется не ранее 2010-2011гг).