|
2008-10-08 17:28:36
 Похоже, цены на недвижимость рухнут так, что большинство инвесторов и
среагировать не успеют. Да и как реагировать, когда продать недвижимость в
Украине сегодня практически невозможно? Уже сейчас цена новостроек в столице
почти сравнялась с «метрами» б/у. А строители «валят» объекты по срокам сдачи
один за другим.
Недавно журналисты издания «Личный счет» пообщались с инвесторами
столичных «долгостроев» и составили эдакий антирейтинг - список киевских
застройщиков, по разным причинам отказавшихся сдать новое жилье в срок. Делайте
выводы сами...
«Липовые» «Липки»
... Историю Александра можно сравнить с сотней других подобных. Как только в
его семье появился первенец, возникла необходимость в жилье попросторнее, чем
его однокомнатная квартира, хотя и с евроремонтом.
Продав жилье и подкопив еще немного денег, семья инвестировала в
строительство двухкомнатной квартиры в жилмассиве с пафосным названием
«Троещинские липки». В 2004 году он, как и многие другие инвесторы, не
подозревал, что «Троещинские липки» вскоре окажутся «липой». А начиналось все
так: прежде, чем заключать договор, Александр выяснил, что официальным гарантом
и заказчиком строительства выступает Деснянская госадминистрация. Застройщиком
выступала компания «Галичинабуд», учредителем которой, по словам Александра,
являлся некий депутат облсовета от одной крупной партии. Разве нужны
дополнительные гарантии в надежности компании, подумал он и вложил свои кровные
в строительство квартиры по адресу ул. Лаврухина, 4. Застройщик обещал завершить
строительство и сдать жилье к концу 2008 года. Но со временем застройщик внес
коррективы в собственные обещания. Если до лета 2007 года возведение дома
потихоньку продвигалось, то потом на стройку снизошли «заморозки». Процесс
возведения жилмассива полностью остановился.
Сравнивать себя с горе инвесторами «Элита-центр» Александр не желает, ведь по
информации, предоставленной инвесторам застройщиками, на их деньги была куплена
земля под постройку жилья в Одессе. И если продать один из этих участков, то
денег на возведение горемычного дома по ул. Лаврухина, 4 хватит. Вот только
возникает закономерный вопрос, что будет с инвесторами, вложившими деньги в
постройку жилья в Одессе? Что будет продавать застройщик, чтобы достроить
квартиры одесситам? Если, конечно, решится на продажу одесской земельки.
«Киеввысотстрой»
Еще один многострадальный долгострой ул. Семьи Сосниных, 4-А. Строительство
дома началось еще в конце 2004 года, сдать его планировали в 2006-ом, а заселить
в 2007 году. Строительство велось вплоть до конца 2006 года, а потом
благополучно заглохло.
Инвестор Юрий рассказал, что решил доверять компании «Киеввысотстрой»,
поскольку ее директор - известный строитель, имеющий награды, в том числе и от
Президента. Средства на строительство дома принимали несколько обществ с
ограниченной ответственностью, созданных при банке «Киев».
На все вопросы инвесторов о причине приостановления строительства в банке
«Киев» переводили «стрелки» на застройщика и обвиняли его в нецелевом
использовании денег. Тот, в свою очередь, отмечал, что банк якобы не все деньги
заплатил. Тем не менее, по информации Юрия, застройщику принадлежит 12 гектаров
земли на Позняках, продав которые, можно достроить данный дом.
Застройщик, собственно, так и собирался сделать. Правда, на словах. А между
тем инвесторы за свой счет содержат охрану, чтобы уберечь хотя бы то, что уже
построено.
Помимо строительства на ул. Семьи Сосниных эта компания еще возводила дом на
ул. Старонаводницкой, 14, в с. Чубинском и в г. Борисполь по ул. Киевский шлях,
97. Но если в Чубинском дом с горем пополам сдали, то остальные дома остаются в
«подвешенном» состоянии.
Комментарий от компании «Киеввысотстрой» получить не удалось, так как по
указанным на сайте телефонам никто не отвечал. А в офисе компании, куда
неоднократно наведывались инвесторы, сообщали, что «Киеввысотстрой» здесь «не
живет».
Впрочем, по словам одного из инвесторов, судьба их дома не настолько
плачевна, как у инвесторов «Элита-центр». Ведь руководство компании-застройщика
не исчезло вместе с деньгами за границу, а живет в Киеве. Более того,
периодически выходит на связь с инвесторами, обещая уладить все недоразумения.
«Укринвестбуд»
Корпорация «Укринвестбуд», анонсировавшая строительство «Город-сад», пока не
радует своих инвесторов. Строительство домов, начавшееся в 2005 году по ул.
Березняковская, 36, Карбышева,1-А, пересечение Героев Сталинграда и Героев
Днепра, заморожено. Некоторые инвесторы успели расторгнуть договора с
застройщиком и вернули вложенные средства в строительство. Безусловно,
полученных сумм уже не хватит даже на однокомнатное жилье. Одна из инвесторов,
Анна, вложившая деньги в постройку квартиры на ул. Березняковской, 36, смогла
вернуть вложенные деньги только через суд, потеряв при этом 32% от стартового
капитала. Хотя по законодательству могла рассчитывать на сумму, соответствующую
нынешней цене на однокомнатную квартиру. Интересно, что некоторые инвесторы
по-прежнему верят в успешный исход дела и не спешат возвращать средства.
«Стройинвестхолдинг»
У будущих жильцов дома по ул. Л. Украинки, 82 и Ломоносова, 34 в г. Вишневом
осталась только надежда, что когда-нибудь весь этот кошмар закончится. Заселить
их обещали еще во втором квартале 2005 года, но не повезло. Строительство
по-прежнему в «разгаре». Продажа квартир пока приостановлена. Как рассказали в
компании «Стройинвестхолдинг», строительство домов завершится в конце года. Но
верится с трудом.
Впрочем, безнадежной может оказаться любая стройка. Самый давний новострой
Киева - жилой дом по ул. Нагорной, 18. Его никак не достроят уже 14 лет!
По неподтвержденным данным, в Киеве около 30 «замороженных» строительств
жилых домов. Насколько они безнадежны?
Площадку правильной прямоугольной формы на улице Васильковской, недалеко от
Амурской площади, где в ближайшие пять лет должна появиться новая станция метро,
оградили бетонными плитами еще полтора года назад. Все это время огражденная
территория содержится в аккуратности и чистоте. На углу - большой красивый стенд
с изображением жилого комплекса нового формата с паркингом, магазинами,
квартирами улучшенной планировки. Новый дом, который первоначально обещали сдать
в начале 2006 года, выделялся бы среди «хрущевок», замаскированных листвой
многолетних лип и берез. Район вполне благопристойный и, похоже, застройщик -
компания «Форум-Инвест» - не станет отказываться от своих планов возвести
многоэтажку. Во всяком случае, на вопросы: что и когда построят на
Васильковской, отвечают не увиливая. Мол, дом точно будет построен и сдан - в IV
квартале 2008 года. И квартиру в нем можно купить. Правда, сейчас денежных
взносов от инвесторов пока не принимают. Как объяснили, из-за проблем с
документами. «Ну, вы же знаете, как у нас в стране все это делается», -
оправдывается девушка-менеджер. Наверняка не знаем, поэтому можем догадаться,
что, вероятно, у компании нет разрешения на строительство.
Еще один многострадальный долгострой этой же компании находится близ станций
метро «Житомирская» и «Академгородок» на ул. Краснова, 17. Но комментировать его
дальнейшую судьбу в «Форум-Инвест» отказываются. Возмущаются только инвесторы,
которые, по идее, уже должны бы заселиться.
У долгостроя с красивым названием «Днiпровськi вежi» (ул. Бальзака, 2) не
менее красивая история. Отследить ее очень нелегко. Инвестировавшие в квартиры в
новом комплексе, который должен состоять из шести домов, ожидали сдачи еще
полтора года назад - в декабре 2004 г. Строит комплекс солидная компания с
большим строительным опытом - «УкрАзiяБуд». Как оказалось в конце 2005 года, у
компании не осталось в компаньонах ни одного банка, хотя поначалу кредиты
инвесторам выдавали «Укрсоцбанк» и «Аваль». Тогда же весьма обеспокоенных
инвесторов, надоедавших расспросами, когда же все-таки достроят дом,
успокаивали, что два дома из комплекса будут сданы осенью 2005 г., а остальные -
в I квартале 2006 года. Самое досадное в этой истории в том, что ни один
инвестор не смог вернуть своих денег.
В «УкрАзiяБуд» перспективы достройки дома считают коммерческой тайной.
Временно квартиры в новом комплексе, все еще строящемся, не продают, хотя такие
планы есть. Недавно компания привлекла к строительству нового инвестора. Он
вправе распоряжаться 25% от общего количества «жилых» метров. Комплекс обещали
сдать еще в I квартале 2007 года...
... «От мертвого осла уши» продает группа компаний «НЕСТ-Покровский посад», о
которой «УК» столько раз писала. Наши публикации - предостережение потенциальным
жертвам мошенников, которые еще не отказались от замыслов инвестировать свои
кровные в столь опасное предприятие.
Сопоставляйте обстоятельства
Чаще всего в долгострой превращается та площадка, которая переходит из рук в
руки, меняя хозяев. Кроме того, некоторые застройщики не соблюдают архитектурные
и строительные нормы. Или же компания строит сразу несколько домов, и все
средства инвесторов оказываются в общем котле, из которого черпают ресурсы для
решения проблем на других объектах.
В Киеве немало стройплощадок, вокруг которых разгораются споры - кто и что
должен строить и где именно. Самые проблемные находятся на Троещине (например,
по ул. Лаврухина, 4), Святошино, Харьковском массиве (Харьковское шоссе, 19),
Теремках (пр. Глушкова). Все это - места потенциальных новостроек жилья.
Ни в Главном управлении градостроительства, архитектуры и дизайна городской
среды, ни в Минстрое учет замороженных строек не ведется. А стало быть,
потенциальный владелец жилья остается один на один с неблагонадежным
застройщиком.
А вот перечень столичных адресов, где грядущая или уже начатая застройка
сталкивается с активными протестами местных жителей, возмущенных таким
«соседством».
22 сентября в Главном управлении по вопросам внутренней политики КГГА было
проведено рабочее совещание с представителями жителей прилегающих к
строительству домов, которые вызывают общественный резонанс и необходимость
вмешательства городской власти для решения конфликтных ситуаций. По результатам
проведенной работы было рассмотрено 12 объектов проблемного строительства, а
именно:
ул. Приречная,3 (строительство жилого дома);
ул. Уманская, 14 (строительство храмного комплекса);
ул. Желябова, 8 (строительство общежития для Киевского национального
экономического университета им. В. Гетмана);
ул. Ушинского, 14-а (строительство 25-этажного дома со встроенно-пристроенным
подземным паркингом и помещениями социального назначения);
ул. Соломенская, 15-а (строительство жилищно-офисного комплекса с подземной
автостоянкой);
ул. Вербицкого, 1 (снесение автостоянки и строительство жилищного комплекса);
ул. Шелковичная, 39, 1-а (строительство жилого дома на территории
Александровской больницы);
ул. Лукъяновская, 77 (распоряжение КГГА о запрете строительства обжаловано в
судебном порядке);
ул. Полевая, 12 (строительство офисного комплекса);
ул. Полевая, 56-74 (строительство 2-х 18-этажных домов)
ул. Пугачева, 17-б (строительство жилого дома);
ул. Цимбалов Яр, 31 (снесение автостоянки в связи с изменением целевого
назначения земельного участка под застройку).
По указанным адресам постоянно наблюдаются конфликты жителей с застройщиками,
за которыми следуют и акции протеста возле Киевской городской государственной
администрации.
К негативным фактам, которые говорят о нехорошем здоровье экономики
государства в целом, смело можно отнести:
1. Гиперинфляцию. Она нарастает, как ком - и врядли позволит заемщикам
своевременно выплачивать ипотеку.
2. Рождаемость 9,45 на 1000 человек (207 место из 229).
3. Смертность 16,07 на 1000 человек ( 21 место из 222).
4. ВВП год-на душу человека - 6900 долларов в 2007 году (121 место из 230). В
мировом рейтинге Украина находится между такими государствами как Saint Pierre
and Miquelon и Bosnia and Herzegovina. При этом цены на жилье в украине дороже,
чем в Эмиратах с ВВП на душу $55,200.
5. Экспорт - $ 46,680,000,000. (В районе Пкэрто-Рико и Казахстана.) Импорт -
$ 54,300,000,000. Отрицательное сальдо - 7,620,000,000 (2007 год).
6. Золовалютные резервы - $ 28,520,000,000 (2007-й год). А внешний долг - $
65,380,000,000 (на конец 2007 года). Сейчас - более 80.000,000,000...
Крайне негативные симптомы отечественной экономики, пожалуй, главный фактор,
рушащий планы и застройщиков, и инвесторов. К этому можно добавить проблемное
украинское законодательство, которое практически никак не защищает
физлицо-инвестора на этапе строительства жилого дома. Плюс постоянные перемены
политической ситуации, которые весьма влияют на засторйщиков - даже таких
монстров, как «Киевгорстрой»...
P.S. Как рушились рынки недвижимости
Первый крупный кризис рынка недвижимости произошел в 1926 году в американской
Флориде. С начала 1920-х годов этот штат, расположенный на побережье
Атлантического океана, стал очень популярен среди покупателей недвижимости. В
результате цены на нее начали быстро расти. Лишь за 1925 год стоимость дома во
Флориде выросла в четыре раза. 99% жителей Флориды были либо инвесторами, либо
риэлтерами. К началу 1926 года цены достигли максимума: новые участники рынка
приезжать перестали, а старые решили, что пора продавать свои дома. В итоге за
несколько месяцев цены обвалились до уровня 1923 года. Довершил крах ураган,
обрушившийся на Флориду в сентябре 1926 года и разрушивший около 13 тыс.
построек.
Последующие кризисы носили системный характер и затрагивали другие секторы
экономики. Так, в 1929-1933 годах в США случилась Великая депрессия. Первым 21
октября 1929 года обвалился фондовый рынок (так называемый американский "черный
вторник"). Среди прочего упали и котировки недвижимости. Параллельно во всех
отраслях (в том числе и в real estate) возник кризис перепроизводства. В
результате в марте 1930 года цены на недвижимость стали стремительно падать.
Банки, из-за неплатежей по кредитам с трудом державшиеся на плаву, принялись на
последние деньги скупать дешевеющую недвижимость. Следствием стал мощнейший
банковский кризис (обанкротилось около 6 тыс. банков, примерно пятая часть от
всех). Добиться улучшения на рынке недвижимости правительству США удалось,
приняв в 1932 году программу развития ипотечного кредитования.
В 1987 году в США разразился очередной кризис. Первым, как обычно, 19 октября
1987 года упал фондовый рынок ("черный понедельник"). В результате падения
котировок недвижимость обесценилась на 40-45%, достигнув уровня конца 1960-х
годов. Выйти из кризиса на рынке недвижимости Соединенным Штатам невольно
помогла Япония, вложившая между 1985 и 1992 годами в американскую недвижимость
около $75 млрд.
Резкое увеличение инвестиций в американскую недвижимость послужило
катализатором кризиса в 1990 году в Японии. На балансе японских банков оказалось
огромное количество ссуд, выданных под залог недвижимости. В результате
разразился кризис, и цены на японскую недвижимость упали почти на 50% за
короткий период времени. Лишь к середине 1990-х годов японская экономика начала
оправляться от последствий этого кризиса. Для этого правительству Японии в том
числе пришлось снизить учетную ставку до самой низкой за всю историю отметки в
0,15% годовых.
В 1990 году экономический кризис во всех отраслях начался в Швеции. С 1991 по
1993 год цены на офисную недвижимость упали на 20-25%. Из-за сокращения спроса
на недвижимость и невозврата кредитов разорилась одна из крупнейших финансовых
компаний Nykeln, что стало началом кризиса банковской системы. К декабрю 1992
года ведущие финансовые институты Швеции впервые за 60 лет оказались перед
угрозой банкротства. Справиться с кризисом помогли либерализация экономики и
привлечение внешних капиталов.
Самым масштабным падением рынка со времен второй мировой войны стал азиатский
финансовый кризис 1997-1998 годов. В июле 1997 года валюты Таиланда, Индонезии,
Филиппин и Малайзии обесценились на 30-40%. В октябре кризис пришел в Гонконг:
местная валюта устояла, но рухнули фондовый рынок и рынок недвижимости, которые
являлись ориентиром для соседних стран. В итоге цены на недвижимость упали на
35-45% во всем регионе, спровоцировав кризис банковских систем. Кризис охватил
всю Юго-Восточную Азию, Южную Корею и Японию. Во всех странах была введена
бюджетная экономия и резко повышена ставка рефинансирования, что спасло
положение ценой резкого ограничения возможностей экономического роста.
18 августа 1998 года азиатский кризис достиг России. За несколько дней
обрушились рубль, фондовый рынок и банковский сектор. Рынок недвижимости
держался до апреля 1999 года. Однако сокращение покупательной способности
населения привело к тому, что с апреля по август 1999 года цены на квартиры
упали примерно на 50% (например, в 1998 году однокомнатная квартира в Петербурге
стоила около $22 тыс., а в 1999 году - $11 тыс.). Столь долгий временной
промежуток между началом широкомасштабного экономического кризиса и падением цен
на недвижимость объяснялся тем, что в России в то время не было распространено
ипотечное кредитование, а на фондовом рынке присутствие сектора недвижимости
было минимальным. (КоммерсантЪ).
http://www.zavtra.com.ua/
|
