|
2008-10-13 18:07:06
 Кризис на отечественном рынке недвижимости заставляет отечественные
стройкомпании концентрироваться на проектах только со 100%-ным финансированием и
высоких уровнем доходности. Под эти критерии попадает строительство торговых
центов и гостиниц. В то же время, возведение объектов жилой недвижимости будет в
лучшем случае завершаться, в худшем – замораживаться.
В виду ужесточения конкуренции и снижения доходности ряда проектов
недвижимости в Украине девелоперам становится сложнее их реализовывать. Такая
ситуация приведет к уходу ряда игроков с рынка жилья, а, возможно, и к
банкротству некоторых строительных компаний. По словам гендиректора
инвестиционно-девелоперской компании «Каскад» Анатолия Шахновского,
неблагополучная ситуация отразилась только на тех девелоперах (около 20),
которые тесно зависели от финансирования из-за границы. Отечественные компании,
занимающиеся коммерческой недвижимостью, смогли избежать влияния кризиса.
Коммерческая недвижимость
В целом на рынке наблюдаются следующие тенденции: девелоперы
сосредотачиваются на проектах, подкрепленных 100%-м финансированием, ищут новые
рынки, фокусируются на профильных проектах, избавляясь от непрофильных. Крупные
компании, финансовые резервы которых позволяют держаться на плаву, не сбрасывая
балласта, могут себе позволить не сбывать непрофильные проекты в вынужденном
порядке, однако имеет место замедление их развития.
Наиболее интересными направлениями в сфере отечественного девелопмента
сегодня являются торговая, офисная, логистическая и гостиничная недвижимость.
Торговые проекты - наиболее устойчивые в мире. Они достаточно быстро окупаются,
всегда востребованы и меньше всего подвержены рискам. Рост доходов украинцев, а,
следовательно, и рост потребления способствуют развитию торговых сетей, которые
являются главными арендаторами торговых помещений. «Наша стратегия - развитие
торговых проектов городского и районного форматов в небольших городах Украины, -
говорит А. Шахновский. - Этот сегмент не развит в достаточной степени, и
аналитики рынка прогнозируют постоянный рост интереса к нему в течение ближайших
5-7 лет».
На втором месте - офисы, однако их строительство в регионах развивается
медленно. Сроки окупаемости офисных центров в регионах длительные из-за
отсутствия достаточного количества потенциальных арендаторов.
Гостиничные же проекты характеризуются длительными сроками окупаемости -
около 15 лет. При этом успешный проект в Украине возможен, скорее всего, в
тандеме с международными операторами, которые уверены в целесообразности
инвестирования и хорошо чувствуют рынок. Так, «UDC Холдинг» в отельном сегменте
работает с международным гостиничным оператором Accor. По словам гендиректора
Леонида Богданова, только наличие такого партнера позволяет успешно реализовать
проект.
Перспективность гостиничного сегмента на рынке недвижимости и туристической
инфраструктуры Украины в целом также отметили эксперты компании Jones Lang
LaSalle. «Проведение Евро-2012, по сути, является мощным стимулом для полного
обновления инфраструктуры страны и дает Украине отличный шанс за очень короткий
промежуток времени встать в один ряд с наиболее развитыми с точки зрения
туристской инфраструктуры странами Европы и мира», – отмечает исполнительный
вице-президент компании Jones Lang LaSalle Hotels в России и СНГ Марина Усенко.
Жилая недвижимость
Сектор первичного жилья эконом-класса на фоне ужесточения условий ипотечного
кредитования сегодня является наиболее проблемным направлением для застройщиков.
Спрос на квартиры резко упал, что привело к сокращению объемов строительства. По
данным Госкомстата, объем выполненных строительных работ в Украине за 8 мес.
текущего года сократился на 2,6% в стоимостном выражении по сравнению с
аналогичным периодом 2007 г. Предложение новостроек заметно уменьшится, так как
у большинства девелоперов нет возможности финансировать их возведение, и
реализация целого ряда проектов будет заморожена. Даже крупные компании, не
остановившие строительство на имеющихся объектах, были вынуждены отказаться от
новых проектов.
Проблемное кредитование повлияло на высокий уровень невыкупленных квартир в
новостроях и снижение их стоимости. Даже ранее бывшие дефицитом «единички»
эконом-класса сейчас — в ассортименте. Согласно исследованию
строительно-инвестиционной компании «Киев Жилье-Инвест», за август жилье на
«первичке» подешевело в среднем на 1,3%. Два новых дома на начальной стадии
строительства выставлены на 10% ниже среднерыночной цены. Отложенный спрос
приводит к тому, что для его оживления строителям придется медленно, хотя бы на
1-1,5% в месяц, снижать уровень стоимости. А в конце сентября стоимость
квадратных метров уже рухнула на 5%.
По мнению Светланы Возненко, руководителя АН «Китеж-град», на замедление
активности в секторе вторичного жилья влияет несколько факторов. Во-первых,
ужесточение условий кредитования, во-вторых, кризис политической власти и
общемировой экономический спад, и, как следствие сокращение инвестиций,
в-третьих, большой отложенный спрос, когда покупатели воздерживаются от покупки
квартиры, ожидая, что снизятся цены. «Отложенный спрос рано или поздно сдвинется
с мертвой точки. Покупатели будут выжидать какое-то время, но долго это
продолжаться не сможет, поскольку обеспеченность жильем наших сограждан очень
низкая. Тогда рынок вновь оживится», - полагает эксперт.
Прогнозы и перспективы
Эксперты считают, что кризис достигнет своего дна к октябрю-ноябрю. По их
оценкам, снижение цен на первичное жилье возможно на 5-10% до конца года. Мелкие
компании, испытывающие нехватку покупателей, могут скинуть и 10-20%. Однако, по
словам Василия Можара, первого вице-президента «Киевгорстроя», непрекращающийся
рост цен на стройматериалы и энергоресурсы просто не позволят снизить цены,
поскольку тогда строительство станет просто нерентабельным. На уровне текущего
года ожидается подорожание стройматериалов от 6% до 15%.
Что касается жилой недвижимости премиум- и бизнес-класса, не столь
подверженной влиянию банковской политики, как отметил Лев Парцхаладзе, глава
совета директоров девелоперской компании «XXI Век», цены на нее не будут
снижаться, а, наоборот, постепенно возрастать ввиду недостаточного предложения
на рынке и отложенного спроса.
При сокращении объемов строительства через полтора-два года возникнет дефицит
предложений на рынке, что наряду с повысившимся спросом на недвижимость приведет
к росту стоимости жилья. «Поэтому тот, кто откладывал решение жилищных проблем в
ожидании низких цен, прогадает, - говорит В. Можар. - Сегодняшний строительный
кризис сильнее всего ударит по рынку жилья в 2010 г. – когда не будет новых
квадратных метров, строительство которых должно было бы начаться этим летом». На
рынке «вторички» до конца года возможно небольшое снижение цен в среднем на 5%,
в первую очередь, на квартиры в старом фонде. Однако, по оценкам экспертов, со
вступлением в действие отложенного спроса рынок активизируется и весной
ожидается традиционное оживление.
Автор : Елена Тамбовец
http://www.ugmk.info/
|
