Украинская недвижимость в условиях мирового финансового кризиса

После года замедления темпов развития мировой экономики на фондовых рынках произошел кризис, который некоторые специалисты называют «Второй великой депрессией». С начала года экономика в мире утратила 19 трлн. долларов, из которых 2,6 трлн. долларов были потеряны за последние дни. Мировой финансовый кризис постепенно затрагивает и украинскую экономику. Главный украинский фондовый индекс ПФТС упал с мая 2008 года приблизительно на 60-70%. Объективный фактор мирового кризиса, вместе с субъективным «отечественным» - нестабильной политической ситуацией последние несколько лет - негативно влияет и на одну из самых прибыльных сфер в стране: строительства и недвижимости. Больше всего пострадали компании по недвижимости, которые в свое время успешно вышли на IPO или привлекли в свои проекты иностранные инвестиции. Девелоперские компании повсеместно перепрофилируют свои проектные портфели, избавляясь или приостанавливая реализацию менее рентабельных, на их взгляд объектов. Впрочем, анализ новой стратегии девелоперских компаний показывает, что «фаворитами» остаются офисная, торговая и элитная жилая сегменты недвижимости, ну а также, в меньшей мере, гостиничная недвижимость, считают специалисты «Соцмарт». Последние события на рынке недвижимости подтверждают эту мысль. Первой «ласточкой» прозвучали изменения планов одной из самых крупных инвестиционно-девелоперских украинских компаний – «21 век». Они первыми заявили о том, что в связи с поразившим мировую и украинскую экономику кризисом ликвидности, «21 век» сконцентрируется на реализации профильных проектов коммерческой и элитной недвижимости, облегчив свой портфель проектов от логистической недвижимости. Корректировка стратегии развития компании также выразилась в ограничении инвестиционных вложений, частичном сокращении персонала. Также недавно стало известно, что чистый убыток компании XXI Century Investments (Кипр), холдинговой компании девелоперской группы XXI Век (Киев), в первом полугодии 2008 г. составил 76,763 млн долл., тогда как І полугодие 2007 г. компания завершила с чистой прибылью 1 млрд 18,432 млн долл. Другая крупная девелоперская компания – «HCM group», также заявила о некоторых изменениях в своих планах.  Компания не будет вследствие кризиса ликвидности строить дома эконом-класса и сконцентрирована исключительно на проектах элитной и коммерческой недвижимости. Управляющая компания «Тико Констракшен» решила действовать более радикально, не приостановив реализацию некоторых проектов, а выставив их на продажу.  Руководство компании заявило о продаже проектов строительства логистического комплекса в с. Копылов (Макаровский р-н) и коттеджного городка в с. Гнидын (Бориспольский р-н). Такое решение было принято в связи с необходимостью привлечения инвестиций в профильные проекты компании. Несколько дней назад прозвучала еще одна оглушительная новость, о приостановке строительства крупнейшего МФК «Миракс Плаза» на ул. Глыбочицкой. Также компания- девелопер «Mirax Group» тормозит реализацию других своих проектов в Украине минимум на год. Стоит отметить, что «Миракс Груп» также заморозило временно свою деятельность и в России, правда, пообещав достроить объекты, которые уже возводятся. В Киеве же строительство «Mirax Plaza» было решено остановить на уровне 11 этажа, обосновав это тем, что коллапс недвижимости в Украине особенно значителен, продажи площадей практически не происходят. Компания «KDD Group» также сделали заявление о «концентрации на реализации существующих проектов».

Самые высокие шансы остаться «на плаву» и не быть замороженными у проектов сегмента коммерческой недвижимости Киева, а именно бизнес центров и торговых центров, в связи с наиболее быстрой окупаемостью данных объектов ( спрос на подобную недвижимость превышает предложение в несколько раз, и уровень арендной ежемесячной платы в торговых помещениях  класса «А» достиг уровня в 300 дол. за кв.м., в офисных центрах класса «А» - 120 дол. за кв.м., по данным «Соцмарт»). Хотя, стоит отметить, что это в меньшей мере касается многофункциональных мега-проектов недвижимости, где намешаны различные коммерческие функции, в связи с трудностью реализации, а также необходимостью значительных финансовых влияний при возведении подобных комплексов. Большинство специалистов считают, что и элитной недвижимости не коснется кризисный ветер перемен. Уровень спроса на любой вид недвижимости формируется, в том числе, и покупательской способностью. У столичного жилья класса «премиум» и «де люкс» всегда есть свой платежеспособный покупатель, заинтересованный в высоком качестве дома, «центровом» месторасположении, статусных соседях, больших площадях квартир. Такие квартиры, как на первичном, так и на вторичном рынке, могут месяцами выжидать «своего» покупателя, но когда он находится, все моральные и материальные затраты окупаются высокой стоимостью жилья в элитном доме, цена в которых стартует от 5000дол. за метр квадратный и достигает 20000дол. за м2. В условиях кризиса на финансовых рынках хуже ситуация у нового жилья классов «эконом» и «бизнес», который привлекает обычно менее платежеспособное население, которое ранее могло позволить себе подобные квартиры за счет ипотеки. Теперь же условия получения кредита ужесточены, процентные ставки повышены, кредиты практически не в одном банке не выдаются без первого взноса. Покупатель недорого и среднего по стоимости первичного жилья загнан в угол и ему остается только выжидать перемены ипотечной погоды. Это подтверждают и слова Василия Можара, первого вице-президента холдинговой компании "Киевгорстрой", крупнейшего застройщика жилья классов «эконом» и «бизнес» : «Мы потеряли темпы. Если сравнить по привлечению инвестиций, то поступление средств уменьшилось в 2 раза, то есть на 50%». В условиях банковского кризиса плохо всем – и застройщикам, которым не выгодно брать дорогостоящие кредиты под свои проекты, и покупателям, которые не могут позволить себе взять кредит в новых ипотечных реалиях.

Но, в любом случае, украинская недвижимость все еще является интересной для инвестирования для некоторых иностранных компаний. К примеру, ROSS Group ( российский холдинг) планирует выход на украинский рынок. Компания предоставляет полный комплекс услуг в сфере торговой и офисной недвижимости.  Британская компания European Future Group в ближайшем будущем намерена приступить  реализации своего первого крупного проекта в Украине – ТОК на Броварском проспекте. Общий объем инвестиций в проекты в сфере недвижимости инвестиционно-промышленной группы "Евразия" в 2008-2010 годах составит около $6 млрд. Вероятно, часть этих средств будет направлена и в Украину, где в Киеве компании уже принадлежит несколько офисных центров. Те же, пострадавшие от мирового кризиса компании в Украине, все равно в силах высказывать и оптимистические планы. К примеру, «KDD group» планируют в течении года вложить в свои проекты около 200 млн. долларов. «21 век» как минимум 100 млн. долларов готовы инвестировать в существующие проекты. И это далеко не все инвестиционные планы украинских и зарубежных компаний, что дает основания надеяться, что украинская недвижимость сможет через некоторое время без особых потерь выйти из кризисной ситуации.

http://www.socmart.com.ua